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Geld für das Eigenheim

Das Kapital für Immobilien-Träume muss nicht immer auf der hohen Kante liegen. Wer sie sofort erfüllen will, kommt über Wohnbauförderung, Bauspardarlehen und Hypothekarkredit relativ rasch zum Ziel.

Welcher Arzt träumt nicht schon in jungen Jahren von den eigenen vier Wänden? Doch so wie für die meisten Menschen ist auch für ihn der Kauf eines Eigenheims in der Regel die größte finanzielle Investition in seinem Leben. Aber soll man damit wirklich warten, bis man ein hübsches Sümmchen von einigen 100.000 Euro oder mehr nicht nur verdient, sondern auch tatsächlich beiseite gelegt hat?

Erfassung der Gesamtkosten

Wer sich eine Eigentumswohnung kaufen oder ein Haus bauen möchte, das Kapital dafür aber nicht flüssig hat, muss auf seine Traumimmobilie trotzdem nicht verzichten. Schließlich kann man ja eine Menge mit Fremdkapital finanzieren – in der Regel über ein Bauspardarlehen und/oder einen Hypothekarkredit. Welche Finanzierungsform sich am besten eignet, hängt von vielen Detailüberlegungen ab. Exakte Planung ist angesagt. Schließlich geht es um eine Zahlungsverpflichtung für einen Zeitraum von 20 Jahren oder länger.
Um seine Finanzierungsbedürfnisse zu eruieren, muss man zunächst die Gesamtkosten des Projekts erfassen. Denn es bleibt nicht beim bloßen Kaufpreis der Wohnung oder den Errichtungskosten eines Hauses. Dazu kommen noch diverse Nebenkosten wie Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, Anwalts- oder Notariatskosten, Grunderwerbsteuer oder auch Maklerkosten hinzu – in Summe ein Kostenblock von rund zehn Prozent.
In einem weiteren Schritt gilt es, die so genannten Eigenmittel zu erfassen, also wie viel Bargeld, Sparbücher, Wertpapierveranlagungen oder demnächst abreifende Lebensversicherungspolizzen zur Verfügung stehen. Der Rest ist logischerweise durch Fremdkapital zu finanzieren. Die Frage ist, ob man sich die Tilgung desselben auch leisten kann. Im Rahmen eines Haushaltsplanes muss man daher prüfen, wie viel an monatlichem Einkommen nach Abzug von fixen Verpflichtungen wie aktuell Wohnungs-, Betriebs-, Telefon-, Kfz-Kosten oder Versicherungsprämien zur Kreditrückzahlung zur Verfügung steht.

Wohnbauförderung – ja oder nein?

Bei der Konzeption der Finanzierung sollte jedenfalls als Erstes geprüft werden, ob man sich für eine Wohnbauförderung qualifiziert. Denn sie ist in jedem Fall die günstigste Variante. Meist deckt sie allerdings nicht den gesamten Finanzierungsbedarf ab. Daher sollte man sich auch mit den anderen Varianten – Bauspardarlehen und/oder Hypothekarkredit – vertraut machen.
„Der große Vorteil eines Bauspardarlehens ist zweifelsfrei die kostenlose Deckelung des Maximalzinssatzes bei sechs Prozent“, betont Rudolf Wipplinger, Produktmanager Finanzieren in der S-Bausparkasse. Diese Obergrenze erscheint zwar beim derzeit historischen Tiefstand der Zinsen kein Thema zu sein. Aber das kann sich natürlich ändern: In den 90er-Jahren lagen sie zum Beispiel jenseits der Zehnprozentgrenze.
Üblicherweise muss man für ein Bauspardarlehen zumindest 30 Prozent an Eigenmitteln ansparen und erhält dann nach einer bestimmten Wartezeit ein Darlehen zugeteilt. Nachdem die vier Bausparkassen – S-Bausparkasse, Raiffeisen, Wüstenrot und ABV – derzeit aber in Liquidität schwimmen, erhält man problemlos ein so genanntes Sofortdarlehen. In diesem Fall wird zur tatsächlich ausbezahlten Darlehenssumme von beispielsweise 100.000 Euro ein fiktives Eigenkapital von 50.000 Euro als Zwischendarlehen für die Überbrückung der Wartezeit von 18 Monaten einkalkuliert. Die Bausparkassen verrechnen für diese Periode derzeit einen Fixzinssatz von rund einem bis 1,6 Prozent per anno bezogen auf die Vertragssumme (= Darlehenssumme plus fiktive Eigenmittel) beziehungsweise rund 2,4 Prozent per anno bezogen auf die Darlehenssumme.
Danach wird der Vertrag auf variablen Zins umgestellt, der im besten Fall drei Prozent und im schlechtesten Fall sechs Prozent beträgt. Für eine Darlehenssumme von 100.000 Euro mit laufender Tilgung über 20 Jahre liegt die monatliche Rate somit zwischen rund 570 und 720 Euro.
Zusätzlich zur Zinsobergrenze punkten Bausparkassen noch mit einem weiteren Vorteil: Bauspardarlehen sind im Gegensatz zu Bankkrediten von der Kreditgebühr (0,8 %) befreit. Allerdings: Unbegrenzt stehen Bauspardarlehen nicht zur Verfügung. Sie sind in der Höhe mit 180.000 Euro pro Person beziehungsweise 360.000 Euro pro Ehepaar oder Lebensgemeinschaft begrenzt. Wer einen höheren Betrag fremd finanzieren will, muss sich daher auch Geld von einer Bank ausleihen.

Der Vorteil eines Hypothekarkredits

Im Gegensatz zu einem Bauspardarlehen gibt es keine gesetzliche Höchstbetragsgrenze. Außerdem sind keine Eigenmittel zwingend erforderlich – zumindest theoretisch. „30 Prozent Eigenmittel sollte man schon haben“, empfiehlt Fries von der Erste Bank. Denn: „Je mehr Eigenmittel zum Einsatz kommen, umso güns­tiger ist der Zinssatz für den Kredit“, verrät Ludwig Kremser, Leiter Stadtdirektion Privatkunden in der Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien. Ein konkretes Beispiel: Für einen 100.000-Euro-Kredit über 20 Jahre reduziert das Institut den Zinssatz um 25 Basispunkte (= 0,25 Prozentpunkte) pro Jahr, wenn 25 Prozent Eigenmittel zum Einsatz kommen, gegenüber einer Voll­finanzierung durch Fremdmittel. Zusätzliche Sicherheiten wie Bürgschaften oder eine Lebensversicherung verbessern ebenfalls die Verhandlungsposition für die Zinskonditionen. Günther Hindinger, Geschäftsführer der Investis Vermögensberatung, empfiehlt, „eine reine Ablebensversicherung mit fallender Deckung abzuschließen“. Nach seiner Erfahrung „bieten deutsche Versicherer wie Dialog oder Interrisk, aber auch Raiffeisen oder Uniqa Versicherung spezielle, günstige Tarife an.“ Ein weiterer Tipp des Experten: Kosten lassen sich auch sparen, wenn bei einer hypothekarischen Absicherung nur ein Teil des Kredits tatsächlich im Grundbuch eingetragen und ein Teil als Pfandurkunde für eine mögliche spätere Verbücherung im Banktresor hinterlegt wird. „In diesem Fall erspart man sich 1,2 Prozent Eintragungsgebühr – das heißt, bei 100.000 Euro fallen 1.200 Euro weniger Kosten an“, rechnet Hindinger vor.
Im Gegensatz zum Bauspardarlehen, wo für alle Kunden grundsätzlich gleiche Konditionen gelten, machen die Banken sehr wohl einen Unterschied: Je nach Bonität des Kunden und den verfügbaren Sicherheiten kalkulieren sie einen Aufschlag von üblicherweise einem bis 1,5 Prozent auf einen Referenzzins. „Ärzte werden in der Regel mit überdurchschnittlich guter Bonität beurteilt“, erklärt Christof Sperk, Leiter Produktmanagement Finanzierungen in der Bank Austria. Dazu kommt ein weiteres Kriterium: „Der Aufschlag hängt auch vom Volumen ab. Denn der Prüf­aufwand ist für einen Kredit über 100.000 genauso groß wie für 400.000 Euro.“ Es sei heute jedenfalls nicht schwieriger geworden, einen Kredit zu bekommen als vor der Finanzkrise, beteuert Sperk. „Aber die Refinanzierung für die Bank ist teurer geworden. Deshalb ist der Zinssatz für den Kunden nicht so stark zurückgegangen wie der Leitzins.“ Trotzdem gilt: Variable Euro-Kredite waren seit Jahrzehnten nicht so billig wie jetzt. Für die Ärzteschaft und Apotheker gibt es derzeit Hypothekar­kredite schon ab zwei Prozent per anno.

Vorteil längerer Laufzeiten

Eigenheimfinanzierungen haben in der Regel besonders lange Laufzeiten. Bausparkassen akzeptieren bis zu 30 Jahren beziehungsweise 31,5 Jahre inklusive der 18-monatigen Zwischenfinanzierung. Banken wollen da nicht nachstehen, obwohl sie in Wahrheit freilich lieber kürzere Laufzeiten, vorzugsweise um die 20 Jahre, mögen. Der Grund ist plausibel: Banken müssen die Geldmittel auf dem Kapitalmarkt refinanzieren, für die Bausparkassen sind diese im Systemkreislauf dagegen ausreichend vorhanden.
Der Vorteil längerer Laufzeiten liegt auf der Hand: „Die monatliche Rate fällt entsprechend geringer aus“, erklärt Wipplinger von der S-Bausparkasse. Aber sie haben auch einen Nachteil: „Die Gesamtbelastung ist höher.“
Ein konkretes Beispiel zeigt den Unterschied: Für einen 100.000-Euro-Kredit beträgt die monatliche Rate auf Basis des variablen Zinssatzes von zwei Prozent bei der Bank Austria für eine Laufzeit von 20 Jahren rund 511 Euro und für 30 Jahre und 373 Euro. Das macht immerhin einen Unterschied von 138 Euro pro Monat. Die Gesamtbelastung steigt gleichzeitig aber von 122.688 auf 135.083 Euro, also per saldo um zehn Prozent.
„Entscheidend ist, welche Ratenbelastung man sich leisten kann“, gibt Fries von der Erste Bank zu bedenken. Wie viel das im Einzelfall ist, hängt von den individuellen Bedürfnissen ab, ob man sich neben der Kredittilgung auch einen schönen Urlaub oder ein teures Auto gönnen will. Sperk nennt als Richtwert: „Die monatliche Belastung sollte 30 Prozent vom Familieneinkommen nicht überschreiten.“ Um sich nicht selbst unter Druck zu setzen, empfiehlt Vermögensberater Hindinger im Zweifelsfall lieber eine etwas längere Laufzeit zu vereinbaren und sofern man es sich leisten kann, Sondertilgungen durchzuführen. „Sie sollten jederzeit ohne zusätzliche Spesen möglich sein“, rät er. Normalerweise ist das sowohl beim Bauspardarlehen als auch beim Hypothekarkredit der Fall, sofern es sich um eine variable Zinsvereinbarung handelt. Im Fall von Fixzinsen kommt man dagegen meist nicht um ein Pönale herum, das ganz schön ins Geld geht: „Branchenüblich sind vier Prozent vom vorzeitig zurückbezahlten Kapital“, erklärt Fries.
Die Frage, ob man mit einem fixen oder variablen Zinssatz besser fährt, ist bei einem Bauspardarlehen rasch beantwortet: Nach der 18-monatigen Zwischenfinanzierung mit Fixzins stellen die Institute grundsätzlich auf variable Zinsen um, die dann im Bestfall bei drei Prozent und im Worst Case bei sechs Prozent liegen. Optional bieten Raiffeisen, S-Bausparkasse und Wüstenrot derzeit aber auch eine Variante mit einem fixen Zinssatz für die darauffolgenden 30 Monate an. In diesem Fall beträgt der Zinssatz für die ersten vier Jahre rund 3,8 Prozent per anno. Banken bieten in der Regel eine breitere Palette mit Konditionen für ein, zwei, fünf oder maximal zehn Jahre.

Zinsen und persönliches Risikoprofil

Ob man variable oder fixe Zinsen vereinbaren soll, „hängt vor allem vom persönlichen Risikoprofil ab“, meint Sperk. Der große Vorteil einer Fixzinsvereinbarung: Man kann die monatlichen Belastungen unabhängig von der allgemeinen Zinsentwicklung präziser kalkulieren. Gratis ist das freilich nicht. „Für eine Finanzierung mit 20 Jahren Gesamtlaufzeit liegt der Fixzinssatz für fünf Jahre aktuell bei vier Prozent und für zehn Jahre bei 4,75 Prozent“, rechnet Fries von der Erste Bank vor. Umgelegt auf die monatliche Belastung eines 20-jährigen 100.000-Euro-Kredits würde das bedeuten:
518 Euro auf Basis des variablen Zins, 612 Euro bei fünf Jahren Fixzins und 652 Euro bei zehn Jahren.
Eine andere, zunehmend beliebte Methode, sich gegen steigende Zinsen abzusichern, ist ein so genannter Zins-Cap. Die Banken bieten solche Instrumente standardisiert für unterschiedliche Laufzeiten und unterschiedliche Zins­obergrenzen an – ebenfalls nach dem Motto: je länger die Absicherungsperiode und je niedriger die Deckelung, umso teurer. Ob sich die Vorsichtsmaßnahme letztlich gelohnt hat, weiß man freilich erst im Nachhinein.
Wie sich ein Zinsanstieg bei variablen Zinsen auswirkt, hängt im Wesentlichen vom so genannten Indikator ab. Bei Hypothekarkrediten wird meist der 3-Monats-Euribor als Referenzzins genommen. Raiffeisen Bausparkasse und Wüstenrot verwenden den 12-Monats-Euribor, ABV den 6-Monats-Euribor und die S-Bausparkasse den 3-Jahres-Euro-Swap-Satz. Je näher sich dieser Indikator an den Geldmarkt anlehnt, umso niedriger, aber auch umso schwankungsfreudiger, und je mehr er sich am Kapitalmarkt orientiert, desto träger und vergangenheitsbezogen ist er. In Zeiten steigender Zinsen sind kurze Anpassungsperioden klarerweise nachteiliger als in Zeiten fallender Zinsen.
Eine Änderung des Indikators wirkt sich zwar unmittelbar auf die Zinszahlung aus. Über einen langfristigen Zeitraum gleichen sich die zwischenzeitlichen Schwankungen aber in der Regel aus. Wichtig ist vor allem, dass der Referenzzins bei einer etwaigen Umstellung von fixen auf variable Zinsen im Kreditvertrag festgelegt ist, um böse Überraschungen zu vermeiden. Denn für den Gesamtzins macht es einen großen Unterschied, ob der Aufschlag des Kreditnehmers auf den 3-Monats-Euribor mit aktuell 0,66 Prozent oder auf den 12-Monats-Euribor von aktuell 1,23 Prozent erfolgt.
Üblicherweise tilgt man seinen Kredit über Pauschalraten (Annuitäten), die sich aus Zinsen und Kapitalrückzahlung zusammensetzen. Zu Beginn der Laufzeit werden vorwiegend die Zinsen bedient, im weiteren Verlauf zunehmend auch das Kapital. Das bedeutet: Steigende beziehungsweise fallende Zinsen schlagen am Beginn der Kreditlaufzeit wesentlich stärker durch als gegen Ende.

Fremdwährung ist out

Noch vor einiger Zeit galt es als besonders clever, sich in Fremdwährung, meist Schweizer Franken, zu verschulden. Zum einen ging es darum, vom niedrigeren Franken-Zinsniveau zu profitieren, zum anderen auf eine Abschwächung der Währung zu spekulieren. Diese an sich schon riskante Konstruktion wurde in der Regel durch ein weiteres Element noch gehebelt: Statt den Kredit laufend zu tilgen, wurden während der Laufzeit nur die Zinsen bezahlt und daneben Raten in einem Fonds oder einer Fondspolizze mit Aktien oder über ein gemischtes Portfolio angespart, um das Fremdkapital nach 20 oder 30 Jahren dann auf einmal endfällig zu tilgen. Der vermeintliche Trick dieser Konstruktion: Das Ansparvehikel sollte eine höhere Rendite abwerfen als der Kreditzins – auf gut deutsch: Spekuliert wurde auch noch auf die Zinsdifferenz. Die Einbrüche an den Aktienbörsen haben diesem ausgeklügelten System aber einen gewaltigen Strich durch die Rechnung gemacht. Und die Finanzmarktaufsicht hat den Neuabschluss von Fremdwährungsfinanzierungen abgestellt. Damit hat sich die Finanzierung eines Eigenheims wieder auf die bewährten, soliden Formen – Bauspardarlehen oder Hypothekarkredit in Euro – reduziert. Im gewerblichen Bereich sind Fremdwährungskredite allerdings weiterhin möglich und können für Ärzte und Apotheker, deren Praxis oder Apotheke sich unter demselben Dach befindet, somit weiterhin Thema sein.     emb