IMMOBILIEN | Immobilienaktien

Foto: CA immo, S Immo

Liquid, flexibel,

diversifiziert

Das Hotel- und Bürohochhaus ONE in Frankfurt ist mit 353 Millionen Euro aktuell das größte Einzelprojekt der CA Immo, das im 4. Quartal 2020 fertig gestellt sein soll. Es wird 190 Meter hoch und bietet 63.400 m² vermietbare Fläche auf 49 Etagen, davon 14 für die 375 Zimmer der NH Hotel Group.

Die Leuchtenfabrik der s Immo in Berlin mit 16.000 m² Nutzfläche wurde 2015 um rund zehn Mil- lionen Euro angeschafft und mittlerweile um weitere zehn Millionen Euro renoviert. Nach Projek- tende soll sie jährliche Mieterlöse von zwei Millionen einbringen- .

Mit der Konsolidierung sinkt zwar die numerische Zahl der an der Wiener Börse notierten Immobilien-AGs, gleichzeitig steigt aber deren individuelle Attraktivität.

Ärzte, die ihr Kapital in den vergangenen Jahren in Immobilien investierten, konnten letztlich nicht viel falsch machen. Sub- stanzwerte bringen Stabilität ins Portfolio, die Anleger vergleichsweise gut schlafen lässt. Zehn Jahre nach dem Zusammen- bruch von Lehman Brothers, der die größte Finanzkrise seit den 1930er-Jahren auslöste, zieht Constantin Veyder-Malberg, Vorstand der Grazer Capital Bank, eine durchaus erfreuliche Bilanz: „Eine damals gekaufte Neubaueigentumswohnung in Wien stieg im Wert um 59 %, also um einiges mehr als biedere Zinspapiere, die bloß 37 % erbrachten. Mit Aktien konnte man sein Kapital allerdings um 130 % vermehren.

Warum also nicht das Beste aus beiden Welten vereinen? Immobilienaktien bieten Medizinern diese Möglichkeit: Sie sind ein jederzeit liquides, flexibles Finanzinstrument, mit dem man an einem Portfolio verschiedenartiger Immobilien indirekt b- eteiligt ist. Es ist naheliegend, dass man sich dazu zunächst auf dem Heimmarkt, also an der Wiener Börse, umschaut. Die Anzahl der dort gelisteten Unternehmen wird durch die anhaltende Konsolidierung zwar immer kleiner. Doch die noch ve- rbliebenen auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Gesellschaften CA Immo, Immofinanz und s Immo werden zunehmend a- ttraktiver für Anleger. Und wer eine Alternative für die bewährte Aktie des Wohnimmobilienspezialisten Buwog sucht, ist in deren deutschem Neoeigentümer Vonovia oder in Deutsche Wohnen ebenfalls gut aufgehoben- .

Ein Blick auf den Kurszettel der Wiener Börse verrät, dass die Immo-Aktien mehr Ertrag brachten als der breite Markt: CA Immo gewann seit Jahresbeginn rund 23 %, Immofinanz rund 6 % und s Immo knapp 10 %, während der ATX aufgrund des Rücksetzers Anfang Februar rund vier Prozent unter Wasser ist.


Konsolidierung neu

Die Beliebtheit der Wiener Immo-AGs hat freilich mehrere Gründe: Die Immobilienmärkte, in denen sie tätig sind, nämlich Deutschland, Österreich und Osteuropa, sind nach wie vor sehr attraktiv. Die Gewinne sprudeln dank laufend optimierter Portfoliostrategie, Aufwertungsgewinnen als Folge steigender Marktpreise und langfristig eingeloggter niedriger Finanzi- erungskosten für Fremdkapital. Dass derart hübsche Bräute nicht lange verborgen bleiben, überrascht somit nicht. Zunächst sah es danach aus, als würden CA Immo und Immofinanz zu einem neuen Branchenriesen zusammengehen. Doch die Übernahmeambitionen in der Branche nahmen im Laufe dieses Jahres unerwartete Wendungen: Anfang Juli übernahm die internationale Starwood Capital Group die 26-%-Beteiligung der Immofinanz an CA Immo. Immofinanz lukrierte dafür einen Paketpreis von knapp 758 Millionen Euro (29,5 Euro je Aktie) und somit einen Gewinn von 184 Millionen gegenüber ihrem Einstandspreis im April 2016. Nachdem das Investoren-Duo Ronny Pecik und René Benko nahezu zeitgleich aus ihrer Be- teiligung an der s Immo aussteigen wollte, griff Immofinanz umgehend zu und blätterte 390 Millionen Euro für das 29,14-% -Paket auf den Tisch – nicht ohne Grund. Denn s Immo hatte sich bereits zuvor in Immofinanz eingekauft und ihre Beteili- gung Ende Februar auf 11,82 % aufgestockt. Ein Schulterschluss zwischen diesen beiden Immo-Konzernen liegt nunmehr nahe. Die Frage ist nur noch, in welcher Form – ob im Wege einer Fusion oder einer Übernahme der s Immo durch Immofi- nanz. Während das Management der beiden Unternehmen sich noch bedeckt hält, tippen Analysten und Fondsmanager eher auf ein Cash-Angebot als auf eine Fusion, um etwaige Bewertungsstreitereien zu vermeiden. Denn: „Immofinanz hat für eine Übernahme mehr als genug Liquidität“, betont Christoph Schultes, Immobiliensektoranalyst der Erste Group Bank. Bis es zum erwarteten Schulterschluss kommt, kann möglicherweise noch eine Weile vergehen. Deshalb sollten anlegerwi- llige Mediziner nicht darauf spekulieren, sondern lieber die Fundamentaldaten der einzelnen Immo-AGs unter die Lupe ne- hmen.


Hohe Grundstücksreserven

CA Immo steht so gut da wie nie zuvor. Der Bürospezialist bewirtschaftet Immobilien im Wert von rund vier Milliarden Euro in Deutschland (44 %), Osteuropa (43 %) und Österreich (13 %). Zu den besonderen Stärken der CA Immo zählen ihre gro- ßen Landreserven, die sukzessive entwickelt werden. „Die anschließende Übernahme in das Bestandsportfolio stellt einen signifikanten organischen Wachstumshebel dar, mit dem die nachhaltige Ertragskraft und somit die Dividende für die Akti- onäre auch weiterhin kontinuierlich gesteigert werden soll“, betont Vorstandsvorsitzender Andreas Quint- .

Derzeit befinden sich Immobilienprojekte im Wert von einer Milliarde Euro in Umsetzung, von denen gut drei Viertel in den eigenen Bestand übernommen werden – wie etwa das KPMG-Bürogebäude in Berlin.  Größtes aktuelles Einzelprojekt ist das Hotel- und Bürohochhaus ONE in Frankfurt. In den osteuropäischen Kernmärkten kauft CA Immo selektiv zu. CA Immo präsentierte zum Halbjahr erneut eine starke Bilanz: Die Netto-Mieterlöse stiegen um 8 % auf 86,8 Millionen Euro, das Be- triebsergebnis betrug 149,8 Millionen Euro (+ 1 %). Der Cashflow aus dem operativen Geschäft soll in diesem Jahr wie ge- plant von 106,6 auf 115 Millionen Euro steigen. Obwohl die Aktie bereits über dem Nettovermögenswert (NAV), also ihrem inneren Wert, notiert, hat sie schon allein wegen ihrer enormen Entwicklungspipeline weiterhin Kursfantasie. Kurzum: „CA Immo ist die Perle unter allen europäischen Immo-AGs“, meint Schultes- .


Diversifiziert und zyklusorientiert

Steigende Aktienkurse und Dividenden von CA Immo freuen vor allem s Immo, die inzwischen 6,2 % an dem Bürospezialis- ten hält. s Immo ist mit knapp zwei Milliarden Euro Immobilienvermögen, davon drei Viertel im Gewerbebereich, also Einzel- handelsflächen und Büros, und ein Viertel im Wohnbereich die kleinste der drei im Leitindex ATX börsennotierten Immo -AGs, aber nicht minder aktiv. In den vergangenen zwei Jahren hat sie ihr Portfolio maßgeblich gedreht: „Wir versuchen Im- mobilienzyklen, die in unterschiedlichen Märkten unterschiedlich verlaufen, zu nützen, indem wir in hohen Phasen verkau- fen und Gelegenheiten einkaufen“, erklärt Vorstandsvorsitzender Ernst Vejdovszky – konkret: In Berlin wurde ein Drittel der vor zehn Jahren erworbenen Wohnimmobilien realisiert, in Wien das Bürogebäude Viertel Zwei an die OMV verkauft oder in Sofia das Serdika Shopping Center veräußert. Dafür hat sie Immobilien in deutschen Städten wie Leipzig, Erfurt, Kiel oder Rostock, wo sich nachhaltiger Mietertrag und hohes Potenzial an Wertgewinn für die Zukunft abzeichnet, zugekauft. Die Maßnahmen spiegeln sich in der steigenden Profitabilität wider: Zur Jahresmitte erzielte s Immo einen FFO I (Fund from Operations), eine wesentliche Kennzahl zu Beurteilung des operativen Erfolgs eines Immobilienunternehmens, vo- n

34,4 Millionen und damit ein neues All-Time-High. Der Aktienkurs liegt mit 17,40 Euro zwar noch unter dem inneren Wert. Doch der Abschlag ist bereits auf rund 5 % zusammengeschrumpft. Je länger Immofinanz also mit einer Übernahme oder Fusion zuwartet, umso teurer könnte es für sie werden. Zumindest 20 Euro je Aktie, also soviel, wie sie dem Pecik/Benko- Duo bezahlt hat, muss sie in jedem Fall einkalkulieren- .


Neu durchstarten

Gegen allzu große Eile spricht allerdings, dass Immofinanz, die in den Segmenten Einzelhandel und Büro mit vier Milliarden Immobilienvermögen aktiv ist, nach zweijähriger Restrukturierungsphase nun endlich durchstarten kann: Mit dem Verkauf des Russland-Portfolios wurden die Altlasten bereinigt, Kosten gesenkt, die Bilanz gestärkt und das operative Geschäft op- timiert. Der Verkauf der 26%igen Beteiligung an CA Immo an Starwood Capital Group hat 184 Millionen Euro Gewinn in die Kasse gespült. Ein Teil dieser Mittel wird für das aktuelle Aktienrückkaufsprogramm von bis zu 9,7 Millionen Aktien verwen- det. Diese Maßnahme soll ebenso den Kurs stärken wie die im Juni durchgeführte Aktienzusammenlegung im Verhältnis 10:1. Die neue Anzahl der Aktien (rund 112 Millionen Aktien statt,12 Milliarden) entspricht in etwa der Größenordnung von CA Immo (98,9 Millionen Aktien) oder knapp der doppelten von s Immo (66,9 Millionen Stück). Somit sind die drei Unterneh- men für Anleger leichter vergleichbar. Die Aktie der Immofinanz notiert derzeit mit einem Abschlag von rund 20 % zum inne- ren Wert. „Man sieht, dass die Kennzahlen besser werden, aber viele Investoren haben sie noch nicht auf ihrem Radar“, re- sümiert Florian Rainer, Manager des European Property Fund der Wiener Privatbank.

Ärzte, die lieber in Wohnimmobilien investiert sein wollen und nach einer Alternative zur Buwog suchen, sind in Deutsch- lands größtem Wohnungskonzern Vonovia, die sich das Buwog-Portfolio einverleibt hat, durchaus gut aufgehoben. Martin Rupp, Fondsmanager der drei Banken Immo-Strategie, konzediert Vonovia „ein Top Management. Die Aktie ist liquide und der Nettovermögenswert (NAV) wächst dynamisch“. Im Augenblick liegt er etwas unter dem inneren Wert. Auch Fondsma- nager Rainer gefällt Vonovia, weshalb er sie unter seinen Top-5-Favoriten im Fonds hält: „Die Preise werden hoch bleiben, da es für den Nachfrageüberhang zu wenig Wohnungen gibt und mit der Buwog hat Vonovia eine starke Entwicklungspip- eline dazugekauft.“ Ein anderer attraktiver Kandidat ist die Deutsche Wohnen, die Wohnimmobilien vorwiegend im Großraum Berlin und auch Seniorenheime, Pflegeimmobilien und Appartements für betreutes Wohnen bewirtschafte- t.

Fazit: Für Ärzte bleibt ein Engagement in Immobilienaktien weiterhin attraktiv.


emb