Immobilien | Immo-AGs

Mit dem Projekt

Pfarrwiesengasse 23

hat Buwog 85 Luxus-wohnungen

am Stadtrand geschaffen.

Immobilien fürs Portfolio

Foto: Buwog Group

Die heimischen Immobilienaktien entpuppen sich als lohnenswertes Investment für alle jene, die in Grund und Boden anlegen, aber nicht gleich ein ganzes Zins- oder Bürohaus erwerben wollen.

Am 20. April war es endlich so weit: Im Nobelbezirk Döbling wurden die ersten der von der Buwog errichteten 78 Eigentumswohnungen und sieben Townhouses in der Pfarrwiesengasse 23 an die neuen Eigentümer übergeben. Sie dürfen sich punkto Lage und Ausstattung auf Luxus pur freuen. Zu den Besonderheiten gehören ein Concierge im Entrée des Apartmenthauses, Pool, Spa & Wellness, Fitnessräume, Multimedia & Entertainment Room, Weinkel- ler mit privaten Abteilen, Indoor-Waschplatz für Hund und Fahrrad sowie Dropboxen für zugestellte Einkäufe oder Pakete. Wer künftig dort wohnt, musste zwischen knapp 5.000 und 11.000 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch blättern. Die Einheiten gingen dennoch weg wie die warmen Semmeln.

Immobilien werden als Anlageform immer beliebter, nachdem sie als sicherer Hafen gelten und mit soliden Anla- gen wie Sparbuch oder Anleihen bester Bonität nicht nur nichts mehr zu verdienen ist, sondern die Inflation sogar zu realen Verlusten führt. Es überrascht daher nicht, dass Immobilien in der Gunst der Anleger mittlerweile vor Bau- sparverträgen, Sparbuch oder Gold rangieren, wie eine Umfrage zu Anlagethemen vom Meinungsforschungsinsti- tut GfK im Vorjahr ergab. Doch nicht jeder Anleger kann oder will sein Bares in eine Einzelimmobilie investieren. Damit fallen nicht nur allerlei Transaktionskosten an. Zudem ist sie meist nicht teilbar und somit der Kapitalzugriff begrenzt. Bei indirekten Investments wie den an der Wiener Börse notierten Immobilienaktien Buwog, s Immo, CA Immo oder Immofinanz kann man dagegen scheibchenweise sein Geld von Profis vermehren lassen und bleibt dennoch bei Bedarf jederzeit liquide.

Während sich das Tempo des Preisanstiegs für Eigentumswohnungen nach den rasanten Zuwächsen im Zuge der Finanzkrise mittlerweile verflacht hat, konnte man mit heimischen Immobilienaktien zum Teil noch recht ordentliche Kursgewinne verzeichnen und dazu noch attraktive Dividenden mit Renditen zwischen knapp drei und rund 3,5 Prozent einstreifen. Dass sich derartige Investments gelohnt haben, kommt nicht von ungefähr. Die Immo-AGs ha- ben in der Immobilienbewirtschaftung einfach viel mehr Möglichkeiten: Sie können Immobilien verstärkt selbst ent- wickeln oder andere Segmente forcieren und damit ihre Profitabilität erhöhen. Zudem führt das gestiegene Preisni- veau zu erfreulichen Aufwertungsgewinnen in den Bilanzen.

„Wir haben in den letzten Jahren in Ost- und Südosteuropa eine stabile Erholung gesehen, mittlerweile erleben Städte wie Bukarest oder Budapest einen klaren und vor allem nachhalti- gen Aufschwung.“


Friedrich Wachernig, s Immo

Foto: s Immo

s Immo mit Rekordgewinn

Den höchsten Kursgewinn von mehr als 40 Prozent innerhalb eines Jahres konnte man mit den Aktien von s Immo verbuchen, der kleinsten heimischen börsennotierten Immo-AG. s Immo gilt sozusagen als Allrounder, weil sie sich in mehreren Nutzungsarten – Büro, Einzelhandel, Wohnen und Hotels – engagiert. „Ein wesentlicher Bestandteil unserer Unternehmensstrategie ist es, von Immobilienzyklen zu profitieren“, erklärt Vorstandsvorsitzender Ernst Vejdovszky. „Im vergangenen Jahr konnten wir vor allem mit dem Verkauf eines Teils unseres Deutschland-Portfoli- os beeindruckende Gewinne realisieren.“ Insgesamt wurden etwa 1.500 Wohneinheiten in Berlin und der Region Hamburg, flächenmäßig rund ein Drittel des deutschen Wohnportfolios, veräußert und damit Wertsteigerungen in der Höhe von 137 Millionen Euro lukriert. Weitere Aufwertungsgewinne von 38 Millionen Euro wurden in Österreich und 20 Millionen Euro in Ost- und Südeuropa verbucht. Mit einem Jahresüberschuss von 204 Millionen Euro ver- zeichnete s Immo 2016 das beste Ergebnis ihrer Unternehmensgeschichte. Das Management will daher der Hauptversammlung eine Dividende von 0,30 Euro plus eine Bonus-Dividende von 0,10 Euro, insgesamt also eine Ausschüttung von 0,40 Euro vorschlagen.

Im laufenden Geschäftsjahr plant s Immo, die günstige Lage auf vielen ihrer Märkte zu nützen. „Wir sondieren den Verkauf einiger, auch größerer Objekte und planen Zukäufe, wo das Preisniveau noch attraktiv ist und sich gute Gelegenheiten bieten“, erläutert Vejdovszky. „Im Fokus stehen vor allem mittelgroße deutsche Städte wie Leipzig, Magdeburg oder Kiel, wo sowohl die demografischen als auch die wirtschaftlichen Daten stimmen und die derzei- tigen Preise eine stabile Rendite mit zusätzlichem Wertsteigerungspotenzial ermöglichen.“

Darüber hinaus investiert s Immo verstärkt in die eigene Projektentwicklung, „weil wir in vielen unserer Märkte be- reits ein sehr hohes Preisniveau sehen, das Umfeld also nicht unbedingt für Akquisitionen geeignet ist“, ergänzt Vorstandskollege Friedrich Wachernig. Dazu zählen etwa die Büroentwicklung 101 Neukölln in Berlin, der Bau der Büroimmobilie „The Mark“ oder die Erweiterung des Shoppingcenters Sun Plaza, beide in Bukarest. „Wir haben in den letzten Jahren in Ost- und Südosteuropa eine stabile Erholung gesehen, mittlerweile erleben Städte wie Buka- rest oder Budapest einen klaren und vor allem nachhaltigen Aufschwung“, beobachtet Wachernig. Man kann also davon ausgehen, dass ein Gutteil der in den letzten acht Jahren abgeschriebenen Bewertungen von 190 Millionen Euro in den nächsten Jahren wieder zugeschrieben werden kann. Außerdem veranlagt s Immo auch Kapital in Ak- tien von deutlich unter dem NAV (= innerer Wert) notierenden Immobilienunternehmen – konkret: CA Immo und Im- mofinanz. „Unser Vorteil ist, dass wir beide Unternehmen gut kennen und einschätzen können. Wir bleiben aber reiner Finanzinvestor“, betont Vejdovszky.


Fusion in der Warteschlange

Gut ein Jahr ist es inzwischen her, dass Branchenprimus Immofinanz, die nach der Abspaltung der Wohnaktivitä- ten über Buwog und dem Verkauf der Logistiksparte nur noch in den beiden Segmenten Einzelhandel und Büro tä- tig ist, 26 Prozent am Bürospezialisten CA Immo von der O1 Group mit dem Ziel erwarb, einen klaren Marktführer in Zentral- und Osteuropa zu schaffen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass Immofinanz ihr verlustreiches Russland-Portfolio abspaltet oder verkauft. Konkret geht es dabei um fünf Shoppingcenter in Moskau mit einer Flä- che von 300.000 Quadratmetern und einem Buchwert von nunmehr einer Milliarde Euro. Die Trennung vom Russ- land-Geschäft soll nach den Wünschen von Immofinanz-CEO Oliver Schumy nach Möglichkeit in einer Transaktion erfolgen. Dazu führe man laufend Gespräche mit rund 25 Interessenten. „Wir werden den Verkauf noch heuer ab- schließen“, hofft Schumy. Ein Verkauf zum Buchwert von einer Milliarde sei dabei nicht unrealistisch, nachdem die Mieterlöse und der Rubelkurs anziehen und zudem der Vermietungsgrad verbessert wurde.

„Da wir gleichzeitig Bestandserhalter und Pro- jektentwickler sind, können wir unser Portfolio auch in Zeiten deutlich gestiegener Immobilien- preise weiter ausbauen.“


Daniel Riedl, Buwog


Foto: Buwog Group

In der Bilanz des achtmonatigen Rumpfgeschäftsjahres per Ende 2016 hinterlässt das Russland-Geschäft den- noch blutrote Spuren: Der Konzernverlust stieg um 21 Prozent auf 182 Millionen Euro. Schumy hält die Immofi- nanz trotzdem für zukunftsfit wie nie zuvor. Aktionäre werden zumindest mit einer Minidividende von 0,06 Euro bei der Stange gehalten. Der geplante Merger mit CA Immo wird für die Aktionäre freilich frühestens 2018 ein aktuelles Thema.

Nachdem die Loslösung des Russland-Portfolios länger dauert als gedacht, hatte Immofinanz die Fusionsge- spräche Ende letzten Jahres überraschend ruhend gestellt. CA Immo, die sich auf Büroimmobilien in zentraleu- ropäischen Hauptstädten in Deutschland, Österreich und Osteuropa spezialisiert hat, stellt sich daher vorerst auf einen Alleingang ein. „Um dafür entsprechend gut aufgestellt zu sein, geben wir Vollgas“, erklärt CEO Frank Nickel. „Unser 2012 gestartetes Verkaufsprogramm nicht-strategischer Liegenschaften mit rund einer Milliarde Euro Transaktionsvolumen ist nahezu abgeschlossen.“ Die Erlöse investiert CA Immo vor allem in den Bau neu- er, moderner Büroimmobilien in Berlin, München und Frankfurt. „Wir verfügen über hohe Grundstücksreserven, die wir entwickeln. Das erlaubt uns, Renditen von sechs bis sieben Prozent zu erwirtschaften.“ Für reine Be- standsimmobilien seien die Mietrenditen an diesen Standorten dagegen bereits auf drei bis vier Prozent zusam- mengeschmolzen. 2016 erzielte CA Immo mit 184 Millionen Jahresgewinn ihr zweitbestes Ergebnis nach dem Rekordjahr 2015 (221 Millionen Euro). Die Dividende soll um 30 Prozent auf 0,65 Euro je Aktie erhöht werden und sie soll nachhaltig weiter steigen.

Zur Fusion mit der Immofinanz stellte Nickel klar: „Es muss eine klare strategische Positionierung des künftigen gemeinsamen Unternehmens geben und ein strategischer Mehrwert aus der Fusion erkennbar sein.“ Es werde ohnehin schwierig werden, die nötige 75-prozentige Zustimmung für die Fusion in den beiden Hauptversamm- lungen zu bekommen, weil üblicherweise nur 50 bis 60 Prozent des Aktionariats zur Hauptversammlung kom- men. Somit könnten bereits zwölf bis 15 Prozent der anwesenden Aktionäre die Fusionspläne durchkreuzen. Das heißt für Nickel: „Wir können nur mit einem überzeugenden Angebot in die Hauptversammlung gehen.“


Fokus Wohnen

Im Gegensatz zu s Immo, Immofinanz und CA Immo ist die vor drei Jahren von der Immofinanz abgespaltene Buwog ausschließlich im Wohnbereich aktiv – und das mit gutem Erfolg. „Zum Ende der ersten neun Monate des laufenden Geschäftsjahres 2016/17 liegen wir hinsichtlich unserer Ziele für das Gesamtjahr voll im Plan“, freut sich CEO Daniel Riedl. Damit bestätigte er erneut seine Prognose, dass der Recurring FFO, also das ope- rative Ergebnis, im laufenden Geschäftsjahr zumindest 108 Millionen Euro erreichen werde. Die strategische Po- sitionierung mit den drei Geschäftsbereichen Asset Management, Property Sales und Development bewährt sich auch in einem anspruchsvoller werdenden Marktumfeld als verlässliches Erfolgsmodell. „Da wir gleichzeitig Bestandserhalter und Projektentwickler sind, können wir unser Portfolio auch in Zeiten deutlich gestiegener Im- mobilienpreise weiter ausbauen, indem wir Projekte für unseren eigenen Bestand entwickeln, statt zu teuren Preisen am Markt einzukaufen“, betont Riedl. Die Development-Pipeline umfasst aktuell mehr als 10.500 Einhei- ten mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 3,1 Milliarden Euro.

Zu den Highlights selbst entwickelter Projekte zählen in Wien neben der Pfarrwiesengasse 23 der Skytower 19 nahe dem Hauptbahnhof sowie Rivus, ein Wohnpark mit rund 500 geplanten Wohneinheiten mit je rund zur Hälf- te Miet- und freifinanzierten Eigentumswohnungen im 23. Bezirk. conwert, der zweite große Wohnimmobilien- Player, wird in absehbarer Zeit vom Kurszettel der Wiener Börse verschwinden, da die deutsche Vonovia mit ih- rem freiwilligen Übernahmeangebot bereits 93,1 Prozent der Aktien hält.


Fazit für den Anleger: Buwog, s Immo und CA Immo sind für Investments attraktiv, bei Immofinanz geht man je- denfalls ein deutlich höheres Risiko ein. emb