PRAXEN & IMMOBILIEN | Alpines Wohnen

Ferienimmobilien in den alpinen Hotspots Österreichs sind gefragter als je zuvor. Covid-19 habe die Nachfrage noch zusätzlich befeuert, berichten Immobilien-experten. Doch das Angebot bleibt spärlich, die Preise dementsprechend hoch.

Foto: Team Rauscher Immobilien/mm-vis, RE/MAX Impuls, RE/MAX Premium

„Ferienimmobilien im Raum Kitzbühel sind so begehrt wie noch nie und zwar in allen Preisklassen“, so Christian Pfurtscheller, MBA, Geschäftsführer RE/MAX Premium mit Büros in Kitzbühel und St. Johann. Egal, ob 30 m² große Wohnungen oder Objekte jenseits der Millionen-Euro-Grenze – wichtig sei vor allem eines: die entsprechende Widmung als Freizeitwohnsitz. Da das nur auf wenige Immobilien zutreffe – vor allem auf solche in A-Lagen –, wären Nachfrage und Preise entsprechend hoch. Etwas mehr Angebot und weniger Nachfrage gebe es bei Ferienimmobilien in B- und C-Lagen.  Dass die Nachfrage derzeit sogar noch höher ist als sonst, führt Pfurtscheller einerseits darauf zurück, dass das Interesse an etwas Eigenem coronabedingt gestiegen ist. Die Nachfrage aus Bayern und Restdeutschland nach Ferienimmobilien als Anlagemöglichkeiten ist weiter gestiegen. „Viele sagen, dass Ferienimmobilien die sicherste Art sind, um zu investieren. Man kann sie selber nutzen oder vermieten“, so der Experte, der von „tollen Renditen“ und „hoher Preisstabilität“ spricht.

Käuferfokus verschiebt sich

„Neu ist allerdings, dass sich der Fokus der Käufer etwas verschoben hat“, so der RE/MAX-Experte. Zwar wären neben Kitzbühel nach wie vor Aurach, Reith oder Kirchberg sehr begehrt. Immer mehr Menschen würden sich auf der Suche nach Ruhelagen bewusst außerhalb Kitzbühels umschauen. Extrem interessant sei etwa St. Johann, das mit einer sehr guten Infrastruktur punkte. Erst kürzlich hat Pfurtscheller etwa ein Chalet in St. Ulrich am Pillersee um knapp drei Millionen Euro verkauft. „Das war vor ein paar Jahren noch undenkbar.“ Die Folge: Während die ohnehin schon hohen Preise in Kitzbühel halten, steigen sie außerhalb Kitzbühels stark an. Außerhalb St. Johanns kosten Neubauten in Top-Lagen zwischen 7.000 und 8.000 Euro/m². In der Gamsstadt hingegen deutlich über 10.000 Euro.

Weitaus geruhsamer geht es hingegen am Arlberg zu. In den Hotspots Lech und Zürs werde zwar nach wie vor gebaut, echte Ferienwidmungen würden aber nicht mehr vergeben, meint Sabine Meyer von Raiffeisen Immobilien Vorarlberg. Dementsprechend knapp bemessen ist auch das Angebot. „Natürlich kommen immer wieder Ferienwohnungen mit echter Ferienwohnsitzwidmung auf den Markt, dabei handelt es sich aber meistens um Objekte aus den 60er- und 70er-Jahren“, erklärt Mayer. Da könne es schon vorkommen, dass eine 45 m² große Wohnung um 1,5 Millionen Euro den Besitzer wechsle.

Salzburger Hotspots: Liebhaberpreise

„Besonders beliebt sind im Land Salzburg Zweitwohnsitze in Saalbach Hinterglemm, Mühlbach/Maria Alm am Hochkönig, im Gasteinertal oder auch in Zell am See“, sagt Elisabeth Rauscher, Geschäftsführerin Team Rauscher, über die Marktlage im Bundesland Salzburg. Rare Objekte mit Zweitwohnsitzgenehmigung, die auf den Markt gelangen, würden deshalb Liebhaberpreise erzielen.

„Aufgrund des sehr geringen Angebots an klassischen Zweitwohnsitz-Immobilien erfreut sich das „Buy-to-let“-Konzept in touristisch attraktiven Gebieten zunehmender Beliebtheit – vor allem im alpinen Raum“, erklärt Rauscher. Als Alternative zu einem reinen Zweitwohnsitz biete dieses Konzept die Möglichkeit, die erworbene Immobilie ein paar Wochen im Jahr selber für einen Urlaub zu nutzen und in der übrigen Zeit mit der Vermietung durch einen professionellen Betreiber eine attraktive Rendite zu erwirtschaften. Was die konkreten Renditeaussichten betrifft, hält Dr. Martin Domenig, Managing Partner bei der Hotel- und Tourismusberatung Kohl & Partner, um die 3 bis 4 % für realistisch. Laut Domenig waren diesen Sommer vor allem Luxus-Chalets heiß begehrt. Auch wenn er einräumt, dass dies sicherlich der Coronapandemie geschuldet sei, glaubt er, dass der Markt für „Buy-to-let“-Ferienwohnungen weiterwachsen könnte. „Da es sich bei vielen Objekten um Mittelmaß handelt, sehe ich durchaus noch Potenzial für neue Projekte“, sagt er. Interessenten empfiehlt er bei Anlageentscheidungen neben der Lage und der Qualität eines Projekts, dass ein erfahrener Betreiber – etwa ein regionaler Hotelier – die Bewirtschaftung übernimmt. Nur mit touristischer Kompetenz ließe sich eine entsprechende Rendite erzielen.

Schladming: 30 % günstiger

Wem Salzburg oder Tirol mittlerweile zu teuer geworden ist, könnte seine Fühler in die Steiermark ausstrecken. Dort ist Schladming die beliebteste alpine Ferienimmobilien-Destination. Im Vergleich zu Salzburg und Tirol sind die Preise für Ferienimmobilien in Schladming um rund 30 % günstiger. „Dabei ist der Markt gleich“, sagt Mario Rettenbacher, s Real Schladming. Schnäppchen darf man in dem beliebten steirischen Wintersportort allerdings auch nicht erwarten. Bei Pistengrundstücken beginnt der Quadratmeter-Preis bei 1.000 Euro. Die Preise für

Ferienwohnungen neben der Piste beginnen wiederum bei 6.000 Euro/m². „Wir haben seit dem Ausbruch der Coronakrise mehr Anfragen bekommen. Auch was die Verkaufszahlen betrifft, ist 2020 bislang ein sehr gutes Jahr“, so Rettenbacher. Wie für andere heimische alpine Hotspots gilt jedenfalls auch für Schladming: Das Angebot ist äußerst begrenzt. Dennoch dreht sich der Markt immer wieder. Allerdings gebe es eher wenige neue Ferienimmobilien. Auch weil man, was den Verkauf von Grundstücken betrifft, auf die lokale Bevölkerung Rücksicht nimmt. Daher finden sich Ferienimmobilien in Schladming vor allem entlang der Piste und damit in Lagen, die für Hauptwohnsitz-Käufer weniger interessant sind.

Neben vielfältigen Sport- und Erholungsmöglichkeiten – im Winter wie auch im Sommer – bietet Schladming Feriendomizilbesitzern auch einiges – vor allem eine tolle Infrastruktur. Damit ist nicht nur die Pisteninfrastruktur gemeint, in die in den letzten Jahren stark investiert wurde.  Rettenbacher gerät geradezu ins Schwärmen, wenn er von den „Assets“ seiner Heimatgemeinde berichtet, zu denen er unter anderem die Klinik Diakonissen Schladming, Einkaufszentren oder das Veranstaltungszentrum Congresss Schladming zählt. „Vor allem seit der Alpinen Skiweltmeisterschaft 2013 boomt die ganze Region“, sagt er.

Winterparadies Weissensee

„Der Weissensee spricht eine ganz besondere Zielgruppe an“, sagt Erna Kleinfercher-Heu von RE/MAX Impuls in Seeboden am Millstätter See. Abseits der Hauptverkehrsrouten gelegen, zieht die Region vor allem Ruhesuchende, Naturliebhaber und Sportbegeistere an. Zu Letzteren zählen während der Wintermonate bekanntlich Abertausende von eislaufverrückten Holländern, die am zugefrorenen See ihre Kurven drehen. Während es um den Weissensee durchaus genügend Ferienwohnungen zu mieten gibt, heißt es für all jene, die nach einer eigenen Immobilie suchen „vorerst abwarten“. „Aktuell gibt es praktisch kein Angebot“, so Kleinfercher-Heu.

Besser schaut die Lage am Millstätter See aus. „Der Millstätter See war immer ein bisschen ein Geheimtipp. In den letzten Jahren ist er aber immer stärker in den Fokus geraten“, erklärt Kleinfercher Heu. Mit der nahen Tauernautobahn weist er einerseits eine gute Verkehrsanbindung und andererseits auch eine lebhafte Infrastruktur auf, was nicht zuletzt der starke Anstieg von Hauptwohnsitzen unterstreicht. Auch Skibegeisterte werden dort angesichts naher Skigebiete wie Turracher Höhe, Goldegg oder Mölltaler Gletscher auf ihre Kosten kommen. Laut Kleinfercher-Heu kostet eine Neubauwohnung am Millstätter See in

sehr guter Lage – abhängig vom jeweiligen Haus – zwischen 4.500 und 7.500 Euro/m2. „Vor allem das Interesse von Käufern aus Deutschland ist nach wie vor stark“, so die RE/MAX-Expertin. Mit dem Ausbrechen der Corona-Pandemie sind Inländer – was Anfragen und Käufe betrifft – verstärkt aktiv geworden.  Laut Kleinfercher-Heu habe es sich dabei um Tiroler, Salzburger, Wiener und Oberösterreicher gehandelt. Für sie habe dabei der Wunsch nach einem alternativen Wohnsitz außerhalb der Stadt eine Rolle gespielt. Dazu komme das günstigere Preisniveau als etwa in Salzburg oder Tirol.

pb