Eigentümer- wechsel –

was ändert sich?

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Darf der neue Eigentümer die Mietverträge aufkündigen?

Durch den Verkauf eines Zinshauses oder einer Eigentumswohnung bleibt das Mietverhältnis unberührt. Die Art der Eigen- tumsübertragung ist dabei nicht relevant. Der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ gilt auch bei einer Schenkung oder einer Erbschaft. Auch im Falle einer Zwangsversteigerung hat der Erwerber bestehende Mietverhältnisse zu übernehmen. Ein un- befristeter Vertrag bleibt unbefristet. Eine Kündigung ist nur bei Vorliegen eines im Gesetz (§30 MRG) verankerten Kündi- gungsgrundes möglich.

Gilt dies auch für befristete Mietverhältnisse?

Ein befristetes Mietverhältnis bleibt ebenso weiterhin aufrecht und endet erst mit dem vertraglich vereinbarten Termin.

Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich?

Jeder Vermieter kann ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen, sofern er die Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt. Er muss in diesem Fall allerdings nachweisen, dass der Eigenbedarf auch tatsächlich be- steht – zumindest, wenn für die Wohnung das Mietrechtsgesetz gilt. Generell nötig ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf überhaupt nur dann, wenn eine Wohnung in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Eine Eigenbedarfskündigung muss immer gerichtlich erfolgen. Bei einer vermieteten Wohnung muss der neue Eigentümer allerdings eine Frist von zehn Jahren ab Kauf abwarten, bevor er seinen Eigenbedarf geltend machen kann.

Gelten diese Regelungen auch für Einfamilienhäuser?

Nein. Bei der Vermietung eines Ein- oder Zweifamilienhauses kommen die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) und nicht das MRG zur Anwendung. Der neue Eigentümer übernimmt zwar das Mietverhältnis, kann dieses aber unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von einem Monat kündigen. Ausnahme: Das Mietrecht ist als Bestand- recht im Grundbuch eingetragen.

Kann ein neuer Eigentümer die Mieten erhöhen?

Nein. Der neue Eigentümer ist an die bisherigen Vertragsinhalte gebunden. Er darf nicht nachteilig in bestehende Verträge eingreifen. Die Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis ist nicht möglich. Dies gilt auch für Benützungsregelungen und die Vereinbarungen über Zahlungsmodalitäten sowie für die Hausordnung. Sie ist Bestandteil des Mietvertrages. Wäh- rend eines aufrechten Mietverhältnisses kann der neue Eigentümer einseitig keine neue Hausordnung erlassen. Dies geht nur, wenn alle Mieter mit Beschluss zustimmen.

Darf der neue Eigentümer die Wohnung besichtigen?

Ja. Der Mieter muss eine Besichtigung des Mietgegenstandes dulden, sowohl im Zuge des Verkaufes als auch für eine Be- standsaufnahme nach dem Eigentümerwechsel. Dabei hat der neue Eigentümer/Vermieter allerdings auf die Interessen des Bewohners Rücksicht zu nehmen. Das heißt eine Begehung darf nur dann stattfinden, wenn der

Mieter selbst oder ein von ihm bevollmächtigter Vertreter bei der Begehung anwesend ist und im Vorfeld über diese infor- miert wurde.

Wie sieht es mit mündlichen Vereinbarungen aus. Behalten diese ihre Gültigkeit?

Mündliche Vereinbarungen behalten auch im Fall eines Eigentümerwechsels ihre Gültigkeit. Bleibt allein das Problem der Beweisbarkeit.