VORSORGE & IMMOBILIEN | Vorsorgewohnungen in Wien

Clever vorsorgen mit Betongold

Der Dauerbrenner Vorsorgewohnung bietet sich gerade in Zeiten wie diesen an, um für den wohlverdienten Ruhestand vorzusorgen. Das Anlageinstrumen verspricht Sicherheit und Stabilität sowie laufende Erträge.

In den letzten Jahren haben viele Anleger auf Vorsorgewohnungen gesetzt. Sie profitieren unter anderem von Sicherheit, stabilen Erträgen und steuerlichen Vorteilen.

Um eine gute Vermietbarkeit zu gewährleisten, sollten Vorsorgewohnungen nicht zu groß sein – und auch nicht zu teuer. Wichtig sind weiters Lage und Infrastruktur.

FOTOS: SQUAREBYTES GmbH, HÜBL & PARTNER IMMOBILIEN,  Hot Architektu, Petra Spiola, PREMIUM Immobilien

Geld sucht Immobilienveranlagungen. An diesem Trend der letzten Jahre hat bislang auch die Covid-19-Pandemie nichts geändert. „Was den Wunsch betrifft, mit Immobilien und Sachwerten langfristig Vermögen aufzubauen, sehe ich derzeit eine leicht steigende Tendenz“, sagt Mag. Stefan Koller, Geschäftsführer der Finanz- und Vorsorgeberatung PERICON. Dabei habe er zugegebenermaßen zuerst Zweifel gehabt, ob die Pandemie die Investorenaktivität nicht negativ beeinflussen würde. Andererseits bleiben – nicht zuletzt wegen der starken Volatilität an der Börse und des niedrigen Zinsniveaus – in Summe wenig Alternativen. Auf reges Interesse stoßen aktuell – wie im Übrigen auch in den letzten Jahren – Vorsorgewohnungen, und zwar nicht nur in Wien. „Wir haben selbst im Lockdown Vorsorgewohnungen verkauft“, berichtet Mag. Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorge Wohnungen GmbH. Ing. Mag. Erwin Hübl, Geschäftsführer Hübl & Partner Immobilien, macht anhaltend gutes Interesse am Produkt aus. „Vorsorgewohnungen sind nach wie vor eine stabile und gute Kapitalanlage, weil sie – nicht zuletzt in Zeiten nicht vorhandener Zinsen – den Kapitalerhalt und ein wertgesichertes Zusatzeinkommen sicherstellen“, erklärt der Experte den Hintergrund.

Die Funktionsweise des Modells Vorsorgewohnung ist schnell auf den Punkt gebracht. Ein Anleger kauft eine Wohnung und vermietet sie weiter. Mit den Einnahmen wird der Kredit zurückgezahlt. Ist dieser einmal getilgt, stehen die Mieteinnahmen als Zusatzeinkommen zur Verfügung. Dazu kommen steuerliche Vorteile: Die Vorsteuer beim Immobilienkauf kann beim Finanzamt geltend gemacht worden. Weiters sind Fremdkapitalzinsen und Beratungskosten steuerlich absetzbar. Wichtig ist allerdings, dass bei der Finanzierung spätestens 20 Jahre nach der erstmaligen Vermietung ein steuerlicher Überschuss vorliegt. Ist das nicht der Fall, geht die Finanzbehörde von Liebhaberei – sprich es wird kein Gewinn erwirtschaftet – aus.


Niedrige Fremdkapitalzinsen

„Die Fremdkapitalzinsen sind derzeit so niedrig wie nie zuvor“, so Koller zu einem weiteren Vorteil, der aktuell zum Tragen kommt. Tatsächlich: Eine fixe Verzinsung von 1,25 bis

1,50 % für einen 20 Jahre laufenden Kredit bei einer jährlichen Mietrendite von 3 bis 4 % stellt eine wahrlich einzigartige Situation dar. Den Eigenkapitalbedarf bei der Kreditaufnahme sieht der PERICON-Experte in Wien bei 25 bis 35 % und damit etwas höher als beispielsweise in Graz (20 bis 25 %).

Stichwort: Renditen. Diese sind in den letzten Jahren angesichts des starken Interesses an Immobilieninvestitionen bei gleichzeitig steigenden Preisen sukzessive gesunken „Vor allem die Mietrenditen sind deutlich zurückgegangen“, so Hübl. Für den Experten ist es nur eine Frage der Zeit, bis die 3-%-Marke unterschritten wird. Im Durchschnitt wären mit Vorsorgewohnungen – über Wertsteigerungs- und Mietrendite – Renditen zwischen 5 und 6 % zu lukrieren. Unattraktive Investmenterträge schauen jedenfalls anders aus. Trotzdem macht Nicole Rabl, Geschäftsführerin Marketing & Vertrieb PREMIUM Immobilien, die Tendenz aus, dass die Renditen eine immer geringere Rolle spielen. Auch die steuerlichen Vorteile würden in den Hintergrund rücken. Von einem Abflachen der Nachfrage nach Vorsorgewohnungen geht sie im Übrigen nicht aus. „Sie wird meiner Meinung nach weiter steigen, was darauf zurückzuführen ist, dass Immobilieninvestments durch Covid-19 – Stichwort: Niedrigzinsumfeld – nochmals alternativloser geworden sind.“

Das aktuelle Angebot an Vorsorgewohnungen in der Bundeshauptstadt schätzen Experten als grundsätzlich gut ein – auch wenn ein Trend der letzten Jahre weiter anhält: Institutionelle Investoren kaufen ganze Vorsorgewohnungsprojekte. „Da ist massiv was in Gange, was natürlich das Angebot etwas eingrenzt“, erklärt Hübl. Die starke Nachfrage der Institutionellen ist nicht verwunderlich. Sie verfügen über massive Liquidität und sind ebenfalls auf der Suche nach attraktiven Renditen. „Die Nachbeschaffung von geeigneten

Projekten ist eine große Herausforderung, die den Preis weiter nach oben treiben wird“, räumt Weinberger-Fritz ein.


Preise nicht gesunken

In den letzten Jahren – vor allem 2016 und 2017 – sind eine Reihe von großvolumigen Projekten auf den Markt gekommen, die weggingen wie die sprichwörtlichen warmen Semmeln. Alleine 2017 wurden laut dem Vorsorgewohnungsmarktbericht von EHL Immobilien 950 Vorsorgewohnungen verkauft – und damit um mehr als 70 % als im Jahr davor. Im Vorjahr sicherten sich Investoren rund 650 Wohneinheiten. Das heißt aber nicht, dass das Interesse zurückgegangen ist. Viel mehr verzichten Anleger beim Kauf zunehmend auf den Umsatzsteuervorteil und greifen zum Eigennutzerpreis zu. Die Folge: Die betreffenden Objekte werden in der Statistik nicht als Vorsorgewohnungen angeführt.

Für 2020 prognostiziert EHL Immobilien einen Anstieg der Investitionstätigkeit um rund 30 % auf 900 Einheiten. Dazu würden auch heuer mehrere hunderte Wohnungen kommen, die ohne Vorsteuerabzug erworben wurden. Mit 220.000 Euro soll der durchschnittliche Kaufpreis pro Wohnung weitgehend unverändert bleiben, da der Preisanstieg von 5 % pro Quadratmeter durch die zurückgehende Durchschnittsgröße ausgeglichen werde. „Generell ist der Wiener Markt heiß umkämpft und Grund und Boden bleiben ein endliches Gut“, so Weinberger-Fritz. Daher sei auch langfristig von weiteren Wertsteigerungen auszugehen.


Wo könnten in Zukunft neue Vorsorgewohnungsprojekte entstehen?

Viel Potenzial spricht Weinberger-Fritz dem Stadtentwicklungsgebiet Nordwestbahnhof zu. Bekanntlich wird das Gelände noch bis Ende 2021 als Frachtenbahnhof genutzt. Die etappenweise Bebauung soll ab 2024 beginnen. „Wir sehen jetzt schon, dass der 20. Bezirk sehr stark nachgefragt wird“, so Weinberger Fritz, die auch darauf hinweist, dass die Brigittenau und die Leopoldstadt zunehmend zu einem Gebiet zusammenwachsen. Potenziale sieht die Expertin auch im 10. und 11. Bezirk. Angesichts des Preis-Leistungs- Verhältnisses in innerstädtischen Lagen sei es immer schwieriger, dort Projekte zu entwickeln.


Pipeline gut gefüllt

Etliche Anbieter setzen auch derzeit Projekte um. „Wir sind gerade dabei, zwei Projekte in Wien vertriebsfertig zu machen“, sagt etwa Rabl. Für die nächsten zwei Jahre sei die Pipeline jedenfalls gut gefüllt. Nach weiteren Gelegenheiten schaut man sich bereits um. „Wir schauen uns nach Grundstücken außerhalb Wiens – etwa im Speckgürtel – um, wo die

Grundstückspreise und das Angebot an unbebauten Flächen noch sehr attraktiv sind“, so Rabl. Aber auch bei Hübl & Partner tut sich derzeit einiges, ebenso wie bei der Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH. Das zentrale Thema bleibt vor allem in Zeiten wie diesen die langfristige Vermietbarkeit und somit Leistbarkeit für alle. „Hier sollte man realistische Mietansätze umsetzen“, so Weinberger- Fritz. In die gleiche Kerbe schlägt auch Koller. „Die Nachfrageseite wird von Corona geschwächt“, spricht er zunehmende Job- Unsicherheit und die sich abschwächende Konjunktur an. Auf der anderen Seite hätten sich bei Verkaufspreisen und Baukosten bislang nicht viel geändert. Nachsatz: „Die Mietrentabilität wird zunehmend zu hinterfragen sein.“

Damit eine Vorsorgewohnung gut vermietbar ist, sollte sie nicht zu groß sein – empfohlen werden 40 bis 60 m2. Was den Mietpreis betrifft, so empfiehlt man bei der Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH eine Bandbreite zwischen 500 und 600 Euro. Bei der

Ausstattung sollte vor allem auf die Qualität der Küche und des Badezimmers geachtet werden. Und noch einen weiteren Tipp hat man parat: Anleger sollten Neubauten bevorzugen, da sie nur hier alle steuerlichen Vorteile geltend machen und die Miete frei vereinbaren können.


U-Bahn-Nähe ein Muss

Ein besonderes Augenmerkt sollte auch auf Lage und Infrastruktur

gelegt werden. Wichtig sind dabei genügend Einkaufsmöglichkeiten und eine gute Verkehrsanbindung in fußläufiger Entfernung. „Die U-Bahn-Nähe ist fast wichtiger geworden als Grünflächen“, meint Rabl. Ihrer Ansicht nach müsse die Lage am Ende des Tages auch den Kindern des Käufers gefallen. „Für viele Käufer steht die Absicherung ihrer Kinder im Fokus“, erklärt die Expertin von PREMIUM Immobilien.

„Man sollte bei einem Investment darauf achten, dass das betreffende Wohnhaus künftige Klimakriterien bereits jetzt erfüllt“, nennt Hübl einen weiteren wichtigen Faktor. Das sei zwar teurer in der Herstellung – konkret um 100 Euro/m2 – gleichzeitig sichere es aber einen Vorsprung in der Vermietbarkeit. „Außerdem ist es schwer bis unmöglich, bestehende Gebäude energietechnisch umzurüsten.“ Hübl & Partner setzt etwa bei allen Projekten ausschließlich auf umweltfreundliche Erdwärmepumpen. Im Sommer sorgen sie für Kühlung – auf Wunsch können auch Freiflächen mitgekühlt werden – und im Winter werde damit geheizt. Gaszentralheizungen sollten nach Ansicht von Hübl kein Thema sein.

Dass vor allem viele Ärzte angesichts vielfältiger beruflicher Verpflichtungen oft nicht dazu kommen, sich rechtzeitig um ihre

Zukunftsvorsorge zu kümmern – sprich den Kauf einer Vorsorgewohnung so zu planen, dass der für eine Finanzierung aufgenommene Kredit beim Pensionsantritt getilgt ist und die Mieteinnahmen in der Pension zur Verfügung stehen, ist für Koller kein Hindernis. „Eine Vorsorgewohnung muss man nicht zwangsläufig fremdfinanzieren“, sagt er. Gerade bei diesem Anlageprodukt sei es möglich, den Anteil und die Laufzeit einer Fremdfinanzierung beliebig zu gestalten. „Somit zahlt sich dieses Investment auch für Anleger aus, die kurz vor dem Pensionsantritt stehen.“

Um sich viel Zeit zu sparen, ist es sicher empfehlenswert, sich beim Kauf einer Vorsorgewohnung für ein „Rundum-Sorglos-Paket“, das von vielen einschlägigen Unternehmen angeboten wird, zu entscheiden. Dazu gehören üblicherweise Projektauswahl, Plan- und Liquiditätsberechnung für steuerliche Zwecke, Organisation der vertraglichen und rechtlichen Abwicklung, Vertretung gegenüber dem Bauträger bei Gewährleistungsangelegenheiten, Vermietung, Verwaltung bis hin zum Wiederverkauf.


pb