PRAXEN & IMMOBILIEN | Bauherrenmodelle

Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten spielen Bauherrenmodelle ihre Stärken aus: Sie sichern leistbaren Wohnraum und bescheren Investoren stabile Renditen, steuerliche Vorteile sowie die Aussicht auf Wertsteigerungen der betreffenden Immobilien.

In den dreißiger Jahren von den Architekten Eugen Kastner und Fritz Waage im sogenannten „Internationalen Stil“ erbaut, wird dem zuletzt als Bowlingcenter genutzten Dorotheum Floridsdorf in Wien als Wohnhaus neues Leben eingehaucht. Das denkmalgeschützte Gebäude wird von der wohninvest auf Neubaustandard saniert und mit großzügigen Loftwohnungen ausgebaut. Dass das in Form eines Bauherrenmodells erfolgt, ist grundsätzlich nichts Ungewöhnliches. Besonders ist allerdings, dass Anlegern Bauherrenwohnungen – und damit eine eher seltene Ausprägung des Bauherrenmodells – angeboten werden.

„Mit einer Bauherrenwohnung wird bereits beim Kauf das jeweilige Wohnungseigentum vertraglich vereinbart. Anleger können dadurch bereits zum frühestmöglichen Zeitpunkt völlig frei über ihr Eigentum verfügen“, erklärt DDr. Gerold Pinter, Eigentümer wohninvest. Dass das von vielen Investoren gewünscht wird, bestätigt Mag. Stefan Koller, Geschäftsführer der Finanz- und Vermögensberatung Pericon. „Für viele ist es ein Problem, dass sie mit einem Bauherrenmodell nur ideelle Anteile an einer Immobilie besitzen. Sie würden lieber in Wohnungseigentum investieren“, sagt er. Das Problem bei der Sache: Nur die Wenigsten wissen, dass das mit Bauherrenwohnungen auch möglich ist.

Flexibilität und steuerliche Vorteile

„Da man beim Modell der Bauherrenwohnung von Anfang an eine Wohnung zugeteilt bekommt, hat man maximale Flexibilität und gleichzeitig die steuerlichen Vorteile eines „kleinen Bauherrenmodells“, so Koller weiter. Apropos steuerliche Vorteile: Die schnellere Abschreibungsmöglichkeit bleibt weiterhin das wesentliche Thema bei Bauherrenmodellen. Konkret können Sanierungs- und Baukosten auf 15 Jahre beschleunigt abgesetzt werden. Dadurch kommt es zu steuerlichen Verlusten, die den Mieterlösen gegengerechnet und darüber hinaus noch mit dem normalen Erwerbseinkommen kompensiert werden können. Anders schaut es beispielsweise bei Vorsorgewohnungen aus. Bei dem ebenfalls beliebten Immobilieninvestment werden Abschreibungen in der Regel über einen Zeitraum von 67 Jahren vorgenommen. „Da es schneller zu Überschüssen kommt, werden auch viel früher Steuern fällig“, weiß Koller.

Ein weiterer Vorteil des Modells Bauherrenwohnung ist, dass Anleger ihre Wohnungen

theoretisch auch einfacher verkaufen können. Zum Vergleich: Bei MEG-Bauherrenmodellen, bei denen man auf Wohnungseigentum verzichtet, aber prozentuelle Anteile an einer Liegenschaft und einen Grundbucheintrag erhält, ist das unter anderem aufgrund der dafür notwendigen Mehrheitsbildung unter den jeweiligen Anteilshaltern zurückzuführen. Etwas einfacher ist die Willensbildung wiederum bei Kommanditgesellschaft-Bauherrenmodellen, bei denen man ebenfalls ideelle Anteile an der KG erhält, allerdings die Kommanditgesellschaft ins Grundbuch eingetragen wird.

Grundsätzlich raten Experten aber von einem vorzeitigen Ausstieg aus Bauherrenmodellen ab. „Wer beispielsweise innerhalb der ersten fünf Jahre nach dem Erwerb aussteigen will, schreibt aufgrund der Nachversteuerung der verkürzten Abschreibung und sonstiger steuerlicher Folgen des Verkaufes in der Regel Verluste“, sagt Mag. Friedrich Möstl, Geschäftsführer Deloitte Styria. Daher würden Bauherrenmodelle dann Sinn ergeben, wenn man langfristig zu einer sicheren Nettorendite von derzeit rund 4 % veranlagen und dazu noch in den Genuss des steuerlichen Vorteils der beschleunigten Abschreibung der Sanierungskosten (1/15-AFA) kommen will. „Der sinnvollste Zugang zum Bauherrenmodell ist es, diese Veranlagungsmöglichkeit als Altersvorsorge durch schöne Zusatzeinnahmen zu sehen“, so der Deloitte-Experte.

Leichter Nachfrageanstieg

„Während es aktuell nur wenige Projekte mit dem Modell Bauherrenwohnung gibt, in die investiert werden kann, ist das Angebot an klassischen Bauherrenmodellen – vom Gründerzeithaus bis zum modernen Neubau – in Wien, Linz und Graz etwas breiter“, hält Koller fest. Bei den Anbietern von Bauherrenmodellen ist derzeit jedenfalls kein Klagen über mangelndes Investoreninteresse auszumachen. „Im Vergleich zum Vorjahr merken wir keinen Unterschied, eher sogar einen leichten Nachfrageanstieg. Anleger suchen einen sicheren Hafen für ihre Kapitalanlage und finden diesen im geförderten Wohnbau“, sagt Erwin Haselberger, MBA, Head of Sales & Product Marketing IFA AG.

Tatsächlich ist derzeit sicherlich nicht der schlechteste Zeitpunkt, sich über den Einstieg in ein Bauherrenmodell Gedanken zu machen. Aufgrund der coronabedingt schwierigen

wirtschaftlichen Lage sollte die Nachfrage nach leistbarem Wohnen eher zu- als abnehmen. Und Bauherrenmodelle sichern bekanntlich leistbares Wohnen zu guter Qualität – rund 90 % funktionieren mit Förderungen, die nur dann vergeben werden, wenn die Mieten – im Rahmen der Wohnbauförderungen gedeckelt sind. „Das sorgt letztlich auch für einen höheren Vermietungsgrad“, so Koller. Laut Möstl sind Leerstände – wenn es überhaupt dazu kommt – ohnehin nur kurzfristiger Natur. Vielmehr würde es bei vielen Bauherrenmodell-Wohnobjekten Wartelisten von Mietern geben.

„In den letzten Jahren haben die Renditen von Bauherrenmodellen tendenziell abgenommen, weil die Grundstücks- und Baukosten gestiegen, die Mieten aber nicht im selben Ausmaß gestiegen sind“, erklärt Möstl. Das erklärt auch den Renditeunterschied zwischen der teuren Bundeshauptstadt (3 %) und dem etwas günstigeren Graz (4 %). Anlegern empfiehlt der Wirtschaftsprüfer und Steuerberater für die Berechnung der konkreten Renditeaussichten von Bauherrenmodellen eine Planungsrechnung zu erstellen, diese sollte mögliche Leerstände, eine realistische Entwicklung des Mietzinses sowie laufende Instandhaltungskosten berücksichtigen. „Machen sie sich ein Bild, indem sie sich die Prospekte der Projektanbieter ansehen, die bereits länger am Markt sind“, appelliert Möstl an Anleger.

Barzahlung oder Kredit ist Altersfrage

Die konkrete Finanzierungsausgestaltung ist für Koller jedenfalls in erster Linie eine Frage des Alters. „Ärzten, die zwischen 40 und 50 Jahre alt sind, noch zehn bis 20 Jahre voll im Erwerbsleben stehen und dementsprechend einer hohen Steuerklasse angehören, bringen Ausschüttungen wenig“, sagt er. Für sie habe eine Kreditfinanzierung Sinn – vor allem aufgrund der Tatsache, dass die Fremdkapitalzinsen derzeit so niedrig wären wie nie zuvor. Zur Veranschaulichung: Dem Fixzinssatz von 1,25 bis 1,50 % steht aktuell eine jährliche Mietrendite von 3 bis 4 % gegenüber. „Einem Arzt, der in drei Jahren in Pension zu gehen plant und nicht 20 Jahre warten kann, ist dagegen eine Barzahlung zu empfehlen. Er kann zu Beginn die steuerlichen Verluste verrechnen und dann steuerfreie Mieterlöse lukrieren“, so Koller.

Die Risiken von Bauherrenmodellen gelten jedenfalls als überschaubar. Das gilt laut Experten auch für mögliche Baukostenüberschreitungen. Vor allem seriöse Anbieter würden nämlich bei der Kalkulation immer Reserven einrechnen. Schon eher gelten Probleme mit Altmietern oder Verzögerungen bei den Baugenehmigungen als Risiken. Die Rechnung ist relativ einfach: Eine längere Bauzeit bedeutet auch, dass es länger dauern wird, bis die Mieteinnahmen fließen.

Langfristige Vermietbarkeit sichert Renditen

Anleger, die ein hohes Sicherheitsbedürfnis haben und dennoch attraktive Renditen lukrieren möchten, werden vor allem in der aktuellen Situation nur schwer um Bauherrenmodelle herumkommen. Haselberger macht in diesem Zusammenhang Parallelen zur Finanzkrise aus. „Immobilieninvestments in geförderten Wohnbau – und damit Investments in reale Sachwerte – haben sich als äußerst krisenresistent erwiesen und bieten Anlegern damit sozusagen den stabilen Anker im Portfolio“, sagt er. Nachsatz des IFA- Experten: „Langfristige Vermietbarkeit gewährleistet langfristig solide Renditen.“

Neben stabilen Renditen und steuerlichen Vorteilen ist mit Bauherrenmodellen aber auch ein weiterer Faktor verbunden, der nicht aus den Augen verloren werden sollte: die Aussicht auf Wertsteigerungen der betreffenden Immobilien. Ganz zu schweigen vom sozialen Aspekt und der Schaffung von leistbarem Wohnraum in Zeiten steigender Mietpreise. Für wohninvest-Eigentümer Pinter ist durchaus auch Nachhaltigkeit ein Thema. „Es ist uns ein großes Anliegen, bei unseren Projekten auch Umweltaspekte miteinzubeziehen. Wir sanieren und verdichten bestehenden Wohnraum durch Zu- und Aufbauten und sparen somit wertvolle Ressourcen“, sagt er.

pb