Es muss nicht immer die Innenstadt sein

Wer das gewisse Extra beim Wohnen sucht, wird auch außerhalb der gängigen Hotspots fündig.

„Die Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt sind ja unverändert gut. Ein anhal- tend historisch niedriges Zinsniveau, ein zwar weiterhin leicht rückläufiges, aber noch immer gutes Immobilienangebot und eine nach wie vor sehr gute Nachfrage nach Immobilien, und zwar sowohl von Eigennutzern als auch von Anlegern, prägten das Jahr 2018. Daran wird sich auch im Jahr 2019 nichts Wesentliches ändern“, ist Bern- hard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria, überzeugt. Die Kehrseite der Medaille: Da die Kaufpreise stärker steigen werden als die frei zu vereinbaren- den Mieten, wird es für Anleger, die mit einem Kauf nicht nur Sicherheit suchen, son- dern auch eine ansprechende Rendite erzielen möchten, wirtschaftlich immer enger.

Grundbesitzer stehen auf der Bremse

Konkret erwarten die Experten Anstiege im Immobilienbereich bei Nachfrage, Ange- bot und Preis. Einzig die Dynamik lässt nach. Das Plus wird nur moderat ausfallen. Weiteres Wachstum ist also in Sicht, allerdings auf geringerem Niveau als zuletzt. Reikersdorfer: „Wir sehen eine sehr gute Grundstimmung: Fast alle Immobilien- Markt-Segmente sind im Plus und ohne irgendwelche Extremausschläge. Alles in al- lem eine hervorragend stabile und gut einschätzbare Aussicht für alle Marktteilneh-

mer. Moderat ist wohl das Immobilienwort 2019.“

Der aktuelle Fertigstellungsboom bei freifinanzierten Wohnungen werde kurzfristig durch die stark gestiegenen Baupreise ge- dämpft, mittelfristig werde die neue Bauordnung zu Rückgängen führen. Die Verunsicherung bei den Bauträgern ist groß. Die im Herbst 2018 angekündigte Bauordnungsnovelle sieht als Kernstück einen Anteil von zwei Dritteln geförderter Wohnungen bei Bauten auf umzuwidmenden Liegenschaften vor. Ob dies zu einer Dämpfung der Grundkosten führen wird, ist offen. Andreas Holler, für das Development verantwortlicher Geschäftsführer der Buwog Group GmbH. „Grundbesitzer, deren Liegenschaften bereits für Wohnbau gewidmet sind, sehen die Chance, die Preise nochmals anzuheben, weil die neue Bauordnung dazu führt, dass noch umzuwidmende Flächen nur in geringerem Maß für freifinanzierten Wohnbau zur Verfügung stehen werden. Potenzi- elle Verkäufer noch nicht umgewidmeter Grundstücke hingegen verschieben deren Veräußerung vorerst lieber, als unter den ge- änderten Rahmenbedingungen womöglich billiger zu verkaufen.“

In den zentrumsnäheren Lagen hat die Verunsicherung der Bauträger nach der vorgezogenen Einführung restriktiver Abbruch- bestimmungen zu einem starken Einbruch bei Neubauprojekten geführt. Ebenso stark negative Auswirkungen auf das Woh- nungsangebot hat ein Urteil des OGH, das zu drastischen Einschränkungen bei den zulässigen Lagezuschlägen auf Richtwert- Mieten geführt hat. Holler: „Mit den jetzt zulässigen Mieten können oft nicht einmal mehr die Kosten gedeckt werden und daher lassen auch wieder mehr Zinshausbesitzer Wohnungen leer stehen.“

Noch keine Auswirkungen auf das Angebot

Auf das aktuelle Wohnungsangebot hat diese Entwicklung wegen der mehrere Jahre betragenden Planungs- und Bauzeit noch keine Auswirkungen. „Wenn wir jetzt eine grö- ßere Lücke bei den Grundstückskäufen der Bauträger und den Umwidmungen in Bau- land haben, wird sich das auf dem Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren in Form sinkender Fertigstellungszahlen niederschlagen“, so Holler.

Aktuell machen sich vielmehr die teils drastisch gestiegenen Baupreise und die Kapazi- tätsengpässe bemerkbar. Holler: „Aber bei kleineren Projekten sind die Preissteigerun- gen besonders stark und daher werden immer öfter baureife Projekte verschoben, weil sich die Realisierung bei den derzeitigen Kosten einfach nicht lohnt. Einige kleinere Ent- wickler, die trotz der hohen Preise bauen wollen, bekommen manchmal nicht einmal mehr Angebote.“ Teure und wenige Grundstücke in Verbindung mit hohen Baupreisen werden dazu führen, dass sich die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wiener Wohnungsmarkt deutlich langsamer schließen wird, als der aktuelle Fertigstel- lungsboom vermuten lassen könnte, prognostiziert Holler. „Wir werden zwar aller Vor- aussicht nach in den nächsten Jahren keine so dramatische Unterversorgung sehen wie zwischen 2015 und 2017, aber bis ausreichend Wohnungen gebaut werden, um den steigenden Bedarf zu decken und den Rückstau aus den vergangenen Jahren abzubau- en, wird es noch ziemlich lange dauern.“ Dazu kommt auch, dass die Wohnungen im- mer besser ausgestattet werden müssen. Das macht sich auch in den Bau- bzw. Sanie- rungskosten bemerkbar. Vor wenigen Jahren konnte man eine ältere Wohnung um netto 600 Euro/m2 kernsanieren. Heute verändert sich dieser Richtwert gegen 1.000 Euro/m2. Verantwortlich ist das gestiegene Qualitätsbedürfnis in puncto Materialien, aber auch immer mehr Technik zieht in unsere Wohnräume ein. Der Einbau einer Klima- anlage, mit der man in der Übergangszeit auch heizen kann, ist bei immer höheren Sommertemperaturen ein gefragtes Extra. Auch flächige oder versteckte LED-Beleuch- tung, kabelloses WLAN in allen Räumen, Bus-Systeme zur Vernetzung der Haustechnik

und Alarmanlage werden oft gewünscht. Da hilft es auch nichts, dass die Wohnungen – dank smarter Grundrisse – mit immer kleiner werdenden Flächen auskommen.

Es muss nicht immer die Innenstadt sein

Das knappe Angebot in den innerstädtischen Bezirken lässt immer mehr Wohnungssuchende auf andere Trendbezirke ausweichen. In einigen Regionen reiht sich Baukran an Baukran. Ein besonderer Trend sind Wohnungen mit freiem, unverbaubarem Blick. Hier kann man mit moderner Technik, wie z. B. Schallschutzfenstern in Kombination mit moder- ner Wohnraumlüftung, Lagenachteile aufgrund von Verkehrslärm-Emissionen ausschalten. Dadurch entstehen an bis jetzt weniger beliebten (lauten) Lagen neue Wohnqualitäten – mit steigenden Preisen. Auch hier gilt: Die Nachfrage be- stimmt den Preis.

Einige Experten sprechen sogar von einem Überangebot an Neubauwohnungen im oberen Preissegment in den nördli- chen Wiener Bezirken 21. und 22. „Viele private Käufer, die in den letzten Jahren Wohnungen zur Geldanlage gekauft haben, sind mittlerweile versorgt und Käufer, die gerne für den Eigenbedarf kaufen würden, sind nicht bereit oder auch oft nicht in der Lage, 4.000 Euro und deutlich mehr pro Quadratmeter zu bezahlen“, heißt es dazu kritisch in der Bran- che. Nachdem das Verwaltungsgericht Wien die Baugenehmigung bestätigt hat, beginnt demnächst der Bau von Öster- reichs höchstem Wohnturm. 49 Stockwerke wird das 160 Meter hohe Hochhaus der „Danube Flats“ haben. Damit wird dies der höchste Wohnturm in Österreich und der dritthöchste in ganz Europa. Die Wohnungen werden zwischen 30 und 230 m2 groß sein. Alle verfügen über eine Terrasse. Außerdem geplant: Bar mit Outdoor-Pool, Gemeinschaftskü- chen, Gastronomiebetriebe, ein Fitnessbereich, private Kinosäle sowie ein Concierge-Service.

Im August des Vorjahres startete der Bau der drei Wohntürme des Hochbauprojekts Triiiple, die Arbeiten sollen im Sommer 2021 abgeschlossen sein. Der Verkauf hat bereits begonnen und soll, so die damit betreuten Immobilienmak- ler, ausgezeichnet verlaufen. „Der erste Turm ist praktisch ausverkauft“, will ein Marktteilnehmer wissen.

Die Parkapartments am Belvedere sind heute mit eines der Vorzeigeprojekte des Bauträgers Signa Holding. Designt wurde der Gebäudekomplex etwa von Stararchitekt Renzo Piano, der bereits Projekte wie The Shard in London oder das Centre Georges-Pompidou in Paris gestaltete. Insgesamt entstehen auf dem Areal 303 Hotelzimmer und 346 Woh- nungen, welche auch alle mit einem Smart Home Server ausgestattet werden sollen. Die Wohnungsgrößen liegen zwi- schen 46 und 280 m2 und die Preise zwischen 4.000 und 9.000 Euro/m2. Bis Mai 2019 soll nach derzeitigem Stand al- les bezugsfertig sein.

Luxus im Turm

Ein ganz tolles Projekt feierte erst kürzlich Dachgleiche. Die Strabag Real Estate GmbH errichtet im Zentrum des trendigen 7. Wiener Bezirks freifi- nanzierte Eigentumswohnungen in gehobenem Stil. Das Projekt präsentiert sich mit einem zentralen Hochhaus, das von zwei niedrigeren Baukörpern flankiert ist, als modernes und zugleich zeitloses architektonisches High- light, das sich harmonisch zwischen die prachtvollen Altbauten einfügt. Bronzefarbene, teilweise verschiebbare Gestaltungselemente an der Fassa- de, die als Schatten und Lichtspiel dienen, veredeln das Bild und spiegeln nach außen das gediegene Wohnambiente der insgesamt 50 bis 230 m2 großen 103 Wohnungen wieder. Der Verkauf hat bereits gestartet. Fertig- stellung und Übergabe sind für den Herbst 2019 geplant.

Nicht zu vergessen der Marina Tower. Auch hier scheint es eine halbe Ewig- keit gedauert zu haben. Seit Jahren wurde der Bau des Prestigeprojekts an der Donau immer wieder angekündigt. Seit Kurzem wird tatsächlich gebaut. Am Handelskai entstehen rund 500 hochwertige freifinanzierte zwischen 45 und 318 m2 große Eigentumswohnungen (Geplante Fertigstellung 2. Halb- jahr 2021), die nicht nur über beste Ausstattungsstandards verfügen, son- dern auch zahlreiche weitere Annehmlichkeiten für die zukünftigen Bewoh- ner bieten. So sind in den unteren Geschoßen und auf dem Marina Deck vielfältige Einkaufs- und Gastronomieangebote geplant, ebenso ein hausei- gener Kindergarten, ein Fitness- und Wellnessbereich und ein Ärztezen- trum. Zudem ist ein Concierge- Service angedacht, der für noch mehr Le- bensqualität sorgt.

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