Immobilien | Steuersparmodelle

Investieren mit

staatlicher Hilfe

Bauherrenmodelle und Vorsorgewohnungen bieten die attraktive Möglichkeit, die Steuerlast zu mindern.

Vorausgesetzt man beachtet einige Spielregeln, zahlt der Finanzminister mit.

Bei einem Bauherrenmodell erwerben mehrere Investoren gemeinsam eine sanierungsbedürftige Immobilie, beantragen eine Sanierungsförderung, beauftragen die Generalsanierung des Gebäudes und bringen das Objekt auf den neuesten Wohnstandard. Die Wohnungen werden anschließend langfristig vermietet. Das klingt zunächst unspektakulär, bringt den Anlegern aber eine Reihe von Vorteilen. Denn die Bauherren gelten – wie auch Käufer von Vorsorgewohnungen –, wenn sie die Wohnungen vermieten, steuerrechtlich als Unternehmer, was zum Vorsteuerabzug berechtigt. Die Umsatzsteuer kann sich ein Investor aber nur dann vom Finanzamt zurückholen, wenn er als Kleinunternehmer nach § 6 Abs. 1 Z. 27 UStG (Jahresumsatz pro Jahr maximal 30.000 Euro) auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichtet. Als Kleinunternehmer wäre er zwar von der Umsatzsteuer befreit, verliert jedoch gleichzeitig auch das Recht auf Vorsteuerab- zug von Kaufpreis und Werbungskosten. Im Ergebnis ist dieser Verzicht für den Erwerber von Vorteil, da zum Beispiel der Vorsteuerabzug aus dem Kaufpreis höher sein wird als eine in der Folge höhere Miete bei Nichtverrechnung von Umsatz- steuer aufgrund der Anwendung der Kleinunternehmerregelung.

Ein weiterer wesentlicher Punkt: Da die Sanierung üblicherweise gefördert wird, dürfen die gesamten Bau- und Bauneben- kosten innerhalb von 15 statt wie sonst über 66 Jahre abgeschrieben werden. Beim sogenannten „großen Bauherrenmo- dell“ können die Projektierungskosten zum Großteil sogar unmittelbar bei Projektbeginn von der Einkommensteuer abge- setzt werden. Diese steuerlichen Verluste kann sich der Investor von der Bemessungsgrundlage seiner Einkommensteuer abziehen.

Das wesentliche Abgrenzungskriterium zum Erwerb einer Vorsorgewohnung oder eines Zinshauses liegt darin, dass zu ei- nem früheren Zeitpunkt des Projektentwicklungsprozesses durch den Erwerb von ideellen Anteilen in eine Immobilie inves tiert wird. Dem mit der Eigenschaft als Bauherren per Definition verbundenen Bauherrenrisiko steht die ebenfalls damit ver- bundene rechtlich und vertraglich abgesicherte Möglichkeit gegenüber, auf das Gesamtprojekt aktiv Einfluss zu nehmen, grundlegende Entscheidungen mitzutreffen und sich initiativ einzubringen.

Dieses Bauherrenrisiko wird durch die schnellere Abschreibdauer belohnt. Damit sind die steuerlichen Effekte beim Bauher- renmodell „… größer als bei der klassischen Vorsorgewohnung“, betont Mag. Robert Fotter, Gründungspartner und Gesell- schafter der Wohninvest GmbH, einem der führenden Anbieter in diesem Segment. Eine Einschätzung, die er mit IFA-Vor- stand DI Michael Baert teilt. Grundsätzlich gelte: „Je höher das Einkommen, desto größer die steuerlichen Auswirkungen. Das bedeutet aber nicht, dass Bauherrenmodelle nur für Top-Verdiener attraktiv sind.“

Werterhaltende Kapitalanlage

Im Gegensatz zu den Bauherrenmodellen ist eine Vorsorgewohnung angesichts der derzeitigen Zinslandschaft kein Verlust- treiber. „Bei vielen Anlegern spielt die mögliche Steuerersparnis keine Rolle. Sie kaufen mit einem hohen Eigenmittelanteil. Da gibt es keine dramatischen Verlustzuweisungen, die man steuerlich verwerten könnte“, berichtet DI Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien, aus der Praxis. „Allein auf den Steuereffekt zu setzen, ist der falsche Ansatz. Hauptziel jedes Investments in eine Immobilie muss immer eine werterhaltende Kapitalanlage in Grund und Boden sein.“

Wie formuliert es Investmentpunk Gerald B. Hörhan so schön: „Die meisten vermögenden Personen haben entweder ihr Geld mit Immobilien verdient, oder sie besitzen Immobilien.“ „In Summe sind Bauherrenmodelle wirtschaftlich die lukrativere Vari- ante“, denn, so Baert, eine neu errichtete Vorsorgewohnung habe zwar den Vorteil, dass sie frei am Markt vermietbar ist und damit höhere Mieteinnahmen lukriert. Die andere Seite der Medaille sei aber, dass diese hohe Miete für viele Mieter ein, wenn nicht der wesentlichste Grund ist, sich eine günstigere Bleibe zu suchen. „Viele, wenn nicht sogar die überwiegende Mehr- heit der Vorsorgewohnungen werden befristet vermietet, wodurch zusätzlich eine gewisse Fluktuation und für den Anleger ein gewisses Leerstandsrisiko entsteht.“ Aus diesem Grund würden sich Anleger, die Vorsorgewohnungs- mit Bauherrenmodel- len vergleichen, fast ausschließlich für das Bauherrenmodell entscheiden. Doch Bauherrenmodell ist nicht gleich Bauherren- modell.

Maßgeschneiderte Bauherrenmodelle

In der Regel kann die Beteiligung an einem Bauherrenmodell sowohl als Privatperson als auch als GmbH erfolgen. Doch wel che weiteren Möglichkeiten gibt es? Die „klassische“ Methode ist die Kombination von drei oder vier Eigenkapitaltranchen plus Fremdkapital inklusive allfälliger Förderung. Zielgruppe dieser Variante sind Anleger, die ein optimales steuerliches Er- gebnis erzielen möchten und Einnahmen erst zu einem späteren Zeitpunkt bekommen wollen. Bei der Variante „Barzeich- nung“ erhält der Anleger einen Barzahlerbonus und wird mit einer verkürzten Mindestbehaltedauer von nur elf Jahren be- lohnt. Zielgruppe: Klienten, die sicher veranlagen und die Einnahmen gleich nach der Fertigstellung bekommen möchten. Natürlich ist auch eine „Mischvariante“ möglich: Ein Teil der Zeichnung erfolgt mit Fremdkapital und ein Teil als „Barzeich- nung“. So ist es zum Beispiel möglich, dass der Investor 2017 eine höhere Einzahlung tätigt und 2018, 2019 und 2020 nur mehr kleinere Beträge einbringt. Bei dieser Beteiligungsvariante werden einerseits höhere Mieteinnahmen erzielt, anderer- seits fallen ab Fertigstellung geringere (oder keine) laufende Zuzahlungen in der Finanzierungsphase an. Zielgruppe:

Klienten, die jetzt sicher veranlagen und die Einnahmen erst zu einem späteren Zeitpunkt bekommen möchten.

Knackpunkt Zweit- und Drittvermietung

Ob sich ein Bauherrenmodell oder eine Vorsorgewohnung rechnet, hängt aber nicht nur von steuerlichen Effekten ab. Vor al- lem die hohen Grundstückskosten haben in der Vergangenheit die Preise nach oben getrieben. Da kann es für eine vernünfti- ge Rendite eng werden – auch wenn viele Anleger mangels Alternativen in Immobilien stecken und ihre Renditeerwartungen bereits nach unten geschraubt haben. „Abgerechnet wird am Ende“, so Ing. Mag. Erwin Hübl, Geschäftsführer der Hübl & Partner Gruppe. „Rechnen Sie die Projekte bis zum Schluss durch. Achten Sie auf realistische Annahmen. Fragen Sie sich, ob die angesetzten Mieten auch bei einer Zweit- oder Drittvermietung erzielt werden können.“  So tut man gut daran, nicht nur den Steuereffekt im Auge zu behalten. Lange Leerstände, bedingt durch schlechte Lage oder zu hohe Mieterwartungen, lassen die Rendite in den Keller rasseln.

 „Vorsorgewohnungen sind im aktuellen Niedrigzinsumfeld eine Anlageform, die nicht nur ein wertbeständiges Investment in Immobilien, sondern auch eine dauerhafte Einnahmequelle darstellen“, unterstreicht MMag. Louis Obrowsky, Geschäftsführer der Semper Constantia Realitäten GmbH.

Gesetzlich anerkannte Liebhaberei

Egal ob Bauherrenmodell oder Vorsorgewohnung: Wird kein Totalüberschuss erreicht, liegt für das Finanzamt der Fall einer Liebhaberei vor. Das heißt: Rückzahlung der Steuereffekte. Mit einer Ausnahme: die Alt-Wiener Vorsorge- wohnung. Diese Anlageform bietet gleich zwei Vorteile. Investoren können im Vergleich zu den „klassischen“ Bauherrenmodellen oder Vorsorgewohnungen bereits ab 25.000 Euro Eigenmitteln (circa 30 Prozent des Kaufpreises) ein- steigen und erhalten dafür eine Wohnung in bester Lage in einem klassischen Wiener Wohnhaus. Die Anleger investieren in eine Wohnung in einem histori- schen Wiener Altbau in einer der besten Lagen der Stadt. „Das ist vielen Anle- gern sympathischer als eine Vorsorgewohnung in Donaustadt oder Florids- dorf“, so Dr. Georg Aichelburg-Rumerskirch von der Wiener Privatbank. Der Nachteil: Die Wohnungen sind vermietet und unterliegen Mietzinsbeschrän- kungen, haben aber Potenzial: „Mit Bestandsfreiwerdung kann bei Neuvermie- tung bzw. nach einer gegebenenfalls erforderlichen Wohnungssanierung der Mietzins um ein Mehrfaches angehoben, die Wohnung selbst genutzt oder mit einer hohen Wertsteigerung veräußert werden.“

Doch was passiert bis zur Freiwerdung der Wohnung? Droht gar Liebhaberei – und damit der Verlust aller steuerlichen Vorteile? Der Gesetzgeber greift nicht in bestehende Alt-Mietverträge ein, dafür besteht aber folgende Ausnah- merege-lung zur Liebhabereiverordnung: Dem wirtschaftlichen Nachteil der

Mietzinsbeschränkung wird dahingehend Rechnung getragen, dass unabhängig von der tatsächlichen Miete für die Erreichung des steuerlichen Totalgewinnes fiktive marktkonforme Mieten angesetzt werden können. Unter der Annahme angemessener Mieterträge wird der Totalgewinn im Regelfall, abhängig von der Höhe der Ei- genmittel, bereits innerhalb der ersten zehn Jahre erreicht. Bei Häu- sern, die vor 1915 errichtet wurden, kann jährlich eine 2 %ige AfA vom Gebäudeanteil (80 % der Anschaffungskosten) geltend ge- macht werden. Nach Erreichen des nach den Bestimmungen der Liebhabereiverordnung ermittelten Totalüberschusses kann die Wohnung ohne einkommensteuerliche Nachteile selbst genutzt bzw. mit einer erheblichen Wertsteigerung wiederverkauft werden. „Egal ob Bauherrenmodell, Vorsorgewohnung oder Alt-Wiener Vorsorge- wohnung – eine Veräußerung sollte generell nicht vor Erreichen des steuerlichen Totalüberschusses erfolgen“, so Dr. Georg Aichelburg- Rumerskirch, Wiener Privatbank.

Keine Angst vor dem Unternehmerstatus

Viele Anbieter wie die BUWOG Group haben schon lange auf die große Nachfrage nach Vorsorgewohnungen reagiert und sind zu Full-Service-Spezialisten in diesem Segment geworden. So über- nimmt die BUWOG Group gemeinsam mit ihrem Partnerunterneh- men EHL ihren Kunden bei Bedarf den Aufwand ab, der mit einer Vorsorgewohnung verbunden ist, etwa die Erstellung von Mietverträ- gen, Bewirtschaftung etc., und sorgt dafür, dass sich Eigentümer ei- ner Anlagewohnung entspannt zurücklehnen und ihre Investition ge- nießen können.

Ist daher das Bauherrenmodell schlussendlich die bessere Wahl für Anleger? Das kann man so nicht sagen. Es kommt auf das persönli- che Profil bezüglich Einkommen, Motiv für das Investment, Erwar- tungshaltung etc. an. Beides sind attraktive Anlageformen, sie sind aber nicht gleich gut für jeden geeignet. Ein Exit bzw. die Wieder- verwertung ist bei einer einzelnen Wohnung meist vorteilhafter. Dem gegenüber steht die höhere Gesamtrentabilität beim Bauherrenmo- dell. Wird der Totalüberschuss nicht erreicht, liegt für das Finanzamt der Fall einer Liebhaberei vor. Das bedeutet nicht nur Rückerstat- tung der gesamten einbehaltenen Vorsteuern, sondern auch Rück- zahlung der durch die Verlustzuweisungen erzielten Steuererspar- nisse. Konkret bedeutet dies: Wird die Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren umsatzsteuerfrei nach Ankauf veräußert oder wird die Vermietungstätigkeit beendet, so muss die beim Kauf abgezogene Vorsteuer anteilig rückerstattet werden. Das heißt zum Beispiel, bei einem Verkauf nach sieben Jahren müssen 13/20 der in Anspruch genommenen Vorsteuer an das Finanzamt abgeführt werden – und weg ist die Rendite. mn

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