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PRAXEN & IMMOBILIEN | Baumängel

Wenn der Streit vorprogrammiert ist

Da staunte der Internist Karl M. nicht schlecht: Einige Wochen nach

Inbetriebnahme seiner neuen Ordination tauchten die ersten Baumängel auf,

deren Behebung die Schließung der Ordination notwendig machte.

Steckdosen und Wasseranschlüsse waren nicht an ihrem richtigen Platz, auf einen eigenen Stromkreis für ein hochsensibles Diagnostikgerät war überhaupt vergessen worden. Über die Übernahme der Kosten wurde dann auch noch lange gestritten.

Baumängel vermeiden

Doch wie lassen sich Baumängel vermeiden. „Durch genaue Planung“, bringt es Architekt Mag. Gerhard Fritz, allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständige für das Fachgebiet Hochbau & Architektur, auf den Punkt. „Durch eine vorgelagerte, umfassende – und am besten un- abhängige – Planung können mögliche Baufehler im Ansatz vermieden werden. Stichwort: Die Steckdose und der Wasseranschluss am richtigen Platz, die ausreichend dimensionierte Sicherung, der richtig ausgewählte Bodenbelag.“

Dazu gehört auch eine umfassende Beurteilung funktioneller Abläufe im Vorfeld: „Optimaler Arbeitsablauf beim Empfang, ausreichend Platz für alle Geräte, ansprechendes Design des Wartebereiches.“ Und das am besten durch Festschreibung der Planung in Plänen und Leistungsbeschreibun- gen, denn: „Die Sprache der Techniker ist der Plan.“ Damit wird auch die Kostensicherheit erhöht, denn hat ein Handwerker einen Plan in der Hand, so kann er nicht mehr sagen, dass er nicht gewusst hätte, was zu tun gewesen wäre und jetzt die Kosten einfach höher wären. „Dadurch wird aber auch die Grundlage zur Feststellung möglicher Baumängel gelegt. Wenn am Ende des Tages die Steckdose nicht an der im Plan eingezeichneten Stelle sitzt, ist das einfach falsch und muss ohne zusätzliche Kosten durch den Handwerker korrigiert werden. Wenn ein falscher Bodenbelag ver- legt wurde, kann man in der Leistungsbeschreibung nachlesen, welcher beauftragt war“, so Fritz.

Was ist tolerierbar?

Neben der fallweisen Anwesenheit des Bauherrn trägt eine – möglichst unabhängige – Bauaufsicht zur vorbeugenden Vermeidung von Baufehlern und das frühzeitige Erkennen von Baumängeln bei. Während der Umsetzung ist es manchmal noch leicht, eine Steckdose um einen Meter zu ver- setzen oder den falsch gelieferten Bodenbelag gleich gar nicht verlegen zu lassen. Wenn die Wand einmal verfliest ist, wird das Versetzen der Steckdose wesentlich aufwendiger. Wenn auf dem falschen Bodenbelag bereits die Geräte und Möbel montiert sind und der Eröffnungstermin naht, kann es plötzlich sehr eng werden. Außerdem ist es die Aufgabe der Bauaufsicht, die Rechnungen auf sachliche und rechnerische Richtigkeit zu prüfen – jedem können Fehler unterlaufen, das muss gar nicht beabsichtigt sein.

Und wenn einmal doch etwas passiert ist? Wenn wirklich Baufehler und Baumängel passiert sind, ist der erste Rat, einmal ruhig zu überlegen, ob man mit den Einschränkungen leben kann oder der vertraglich vereinbarte Zustand hergestellt werden muss. Falls man sich entscheidet, die Tatsa- chen anzuerkennen, oder sie nur mehr mit einem immensen finanziellen Aufwand zu beheben wären, ist die Preisminderung ein guter Weg, sich von den Handwerkern im Guten zu verabschieden. Der Gang zum Rechtsanwalt sollte erst der letzte Schritt sein, und auch der Jurist wird sich freu- en, auf der Expertise und den Ausarbeitungen des Sachverständigen seine rechtlichen Schritte aufbauen zu können.

mn