IMMOBILIEN | Alpen

foto: Narzissendorf Zloam, zuchna

Die Folge ist, dass in Regionen, in denen noch Zweitwohnsitze genehmigt und Immobilien mit entsprechender Widmung verkauft werden, die Preise nach oben schnellen. Für Ausländer ist es nahezu unmöglich geworden in den Hot-Spots des alpinen Raumes Immobilien zu erwerben. Selbst Österreicher haben es schwer, in solchen Regionen überhaupt noch et- was zu ergattern. Ist das Schmuckstück gut in Schuss, die Lage top, der Blick einzigartig und die Erreichbarkeit gut, stei- gen die Preise – noch selbst in den teuersten Regionen.

Hoher Preisdruck

Wie stark die Nachfrage nach Immobilien im alpinen Bereich ist, zeigt Kitzbühel. Kitzbühel hat aber nicht nur den höchsten Preis, sondern auch die größte Menge an verkauften Einfamilienhäusern in Tirol. Im ersten Halbjahr 2018 wurden im Bezirk 83 Einfamilienhäuser um jeweils mehr als 1,3 Millionen Euro verkauft. Im Fünf-Jahres-Vergleich sind die Preise in Tirol um 41,1 % gestiegen, im Bezirk Kitzbühel um 68,2 % und in Innsbruck haben sie sich fast verdoppelt. „Für viele Einheimische ist aufgrund der Preise auch außerhalb der Stadt Kitzbühel der Traum vom eigenen Einfamilienhaus schwerer erschwing- lich. Die gesteigerte Nachfrage und der Preisdruck sind sehr groß, da sich die Region immer mehr als Ganzjahres-Touris- tendestination entwickelt“, so Christian Pfurtscheller, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Premium in Kitzbühel.

Da ist natürlich guter Rat teuer. Eine Lösung ist ein Investment in Ferienimmobilien – jährliche Eigenkapitalrendite von circa 7 % und drei bis acht Wochen Eigennutzung inklusive, wie zum Beispiel beim Projekt AlpinLodges Maria Alm bei Zell am See von Jäger Bau. Das Investmentprojekt der Luxusklasse wird im Dezember eröffnet und startet direkt in die Wintersai- son. Maria Alm, nur 75 km von der Stadt Salzburg entfernt, ist eine ganzjährige Spitzendestination mit idealen Sport- und Freizeitmöglichkeiten: traumhaftes Ski- und Wandergebiet, Teil des Skiverbunds Ski amadé, 18-Loch-Golfplatz, Reitställe, und hervorragende österreichische Gastronomie. Die Apartments werden an Privatinvestoren verkauft, die damit gleichzei- tig einen Anteil an der Resort-Infrastruktur erwerben, grundbücherlich eingetragen sind und zudem ihr Apartment vier Wo- chen im Jahr selbst nutzen können.

Almhüttendörfer im Trend

Dass sich die Vermietung lohnen kann, steht außer Zweifel: „Wir sehen bei den Chalets Nächtigungssteigerungen von bis zu 20 % im Jahr“, sagt Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer der Prodinger Tourismusberatung. In Österreich kam der Chalet-Trend vor gut zwanzig Jahren mit dem „Almdorf Seinerzeit“ an. „Was als Übertragung des Malediven-Bungalowre- sort-Konzepts in die Alpen gedacht war, ist zum flächendeckenden Trend geworden“, erläutert Reisenzahn. Mittlerweile existieren allein in Österreich rund vier Dutzend solcher Almhüttendörfer. Und geht es nach den Vorstellungen diverser In- vestoren, könnten noch ein paar Dutzend dazukommen – sie haben jedoch mit deutlichem Widerstand zu kämpfen. Erst vor Kurzem hat zum Beispiel die schwarz-grüne Tiroler Landesregierung Pläne für eine Verschärfung der Spielregeln für die sogenannten Chaletdörfer vorgelegt. Unter Berücksichtigung des Unions- und Verfassungsrechts sollen in diesem Zu- sammenhang unter anderem die Investorenmodelle bei Beherbergungsbetrieben sowie die Einführung einer Sonderflä- chenpflicht für Chaletdörfer geprüft werden. So sollen Vorhaben, die über Investorenmodelle mit dem Verkauf von Chalets finanziert werden, sowie der Bau „neuer Betten“ künftig von der Tourismusförderung ausgenommen sein. Zudem ist eine Besteuerung von Freizeitwohnsitzen in der Pipeline. Die Höhe der Abgabe soll nach der Wohnfläche des Freizeitwohnsit- zes berechnet werden.

Kauf- und Rückpachtmodell

Auch das steirische Salzkammergut wird von Immobilieninvestoren zunehmend als interessanter Markt gesehen, da die bauliche Erschließung meist stark reglementiert ist und dadurch die Möglichkeiten zu neuen Eigentumsbegründungen ver- knappt werden. Insbesondere die Variante des Zweitwohnsitzes wird – ähnlich wie im angrenzenden Bundesland Salzburg bereits flächendeckend umgesetzt – nahezu unmöglich. Potenziellen Investoren und Ferienwohnungsinteressenten bleibt daher auch hier in der Regel nur die Möglichkeit, auf alternative Investitionsmodelle zurückzugreifen – welche aber durch- aus nahe an das klassische Eigentum heranreichen können.

Die Zlaim Gütl Errichtungs GmbH (ZGE) rund um den Bad Ausseer Projektentwickler Dr. Hans Steinbichler bietet diese Op- tion. ZGE hat es sich zum Ziel gemacht, die „Zloam“, ein Hochtal nahe des Grundlsees, zu revitalisieren und mit rund 30 Häusern ein nachhaltiges Tourismusprojekt zu entwickeln. Verteilt auf mehrere Standorte werden die Häuser im Ausseer- Baustil nach Fertigstellung mittels „Buy-to-let“-Modell angeboten. Nach dem Kauf des parzellierten Objektes erfolgt die Rückverpachtung an die Betriebsgesellschaft, die zu 100 % im Eigentum der Errichtungsgesellschaft steht. Die jährlichen Bruttorenditen liegen im Zehn-Jahres-Durchschnitt zwischen 5,8 und 7,2 %. Darüber hinaus hat der Käufer das Recht, sein Haus zumindest 30 Tage im Jahr selbst zu nutzen. „Das angestrebte Kauf- und Rückpachtmodell stellt sowohl für die Ge- meinde als auch für Investoren und Urlauber eine Win-win-Situation dar“, erklärt Dr. Hans Steinbichler. „Neben der einmali- gen Gelegenheit, gewinnbringend in eine begehrte Tourismusregion zu investieren, können Hauseigentümer auch selbst im Ausseerland für ein Monat im Jahr im eigenen, voll eingerichteten und servicierten Haus urlauben.“

Die Häuser werden mit einer Bruttogeschoßfläche zwischen rund 120 bis 230 m2 errichtet. Der Hauspreis liegt zwischen knapp 358.000 und 752.000 Euro exklusive Umsatzsteuer, Einrichtung und Nebenkosten – wobei diese Ausgaben im Sin- ne des Erwerbs einer Gewerbeimmobilie und im Gegensatz zu vergleichbaren Sharehold-Deals steuerlich voll geltend ge- macht werden können. Abhängig von Lage, Größe und Ausstattung liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis der In- vestitionsobjekte unter 4.300 Euro. In Bezug auf die Einrichtung und Ausstattung sowie auch auf die Außengestaltung kann der Eigentümer während der Phase, in der vom Plan weg verkauft wird, Änderungsvorschläge einbringen, die jedoch in ei- nem definierten, hochwertigen Rahmen bleiben und den operativen Betriebsvoraussetzungen entsprechen müssen.

Residenzen auf Top-Niveau

Ebenfalls im steirischen Salzkammergutes im Hinterberger Tal realisiert die H&K Immobilien GmbH ein Zweitwohnsitz-Pro- jekt mit Dreifach-Käuferschutz für aktive Menschen, die ihre Freizeit gerne in der Natur verbringen. Die „Tauplitz Residen- ces“ sind wertvolle und auf Top-Niveau ausgestattete Residenzen, die nach dem Prinzip des Plug and Play gestaltet wer- den können. Die 13 Einheiten, von 39 bis 108 m2, verfügen außerdem über ein beeindruckendes Alpenpanorama. Die Raumgestaltung und Aufteilung folgt einerseits modernen Designansprüchen, die hochwertige und gleichzeitig überlegte Ausstattung darf dabei persönlich und vollkommen individuell gewählt werden. Durch individuell buchbare Ausstattungs- pakete bleiben von der Außenbeschattung durch Raffstores bis hin zu Sauna und Whirlpools keine Wünsche unerfüllt. Jede der Residenzen verfügt über einen Tiefgaragenstellplatz, einen überdachten Stellplatz oder einen Außenstellplatz und um die atemberaubende Gegend problemlos entdecken zu können, bekommen Käufer einen exklusiven Gutschein für ihr eigenes E-Bike.

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