PRAXEN & IMMOBILIEN | Widmung Ordination

Eine Änderung, die verlockend sein kann. Was dabei in rechtlicher Hinsicht beachtet werden sollte.

In Zeiten eines pulsierenden Immobilienmarktes kann es mitunter herausfordernd sein, eine geeignete Ordination zu finden – weshalb die Suche oft auf Eigentums- oder Mietwohnungen erweitert wird, die dann als Ordination genutzt werden sollen. Oft können auch veränderte Lebensumstände – etwa, wenn man zu einem neuen Partner oder einer Partnerin zieht oder eine Wohnung erbt – dazu führen, dass man seine Eigentums- oder Mietwohnung nicht mehr für Wohnzwecke benötigt und diese als Arztpraxis genutzt werden könnte.

Umnutzung abklären

Abgesehen davon, ob sich das betreffende Objekt – unter anderem von den Grundrissen oder der Lage her – überhaupt als Ordination eignet, ist für eine geplante Umnutzung vor allem eines entscheidend: Lässt das die Widmung überhaupt zu? Für Wohnungseigentümer gilt: Egal, ob Wohnung, Geschäftslokal, Büro oder Ordination – welche konkrete Widmung vorliegt, ist in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag festgehalten.

„In einem parifizierten Haus sind Wohnungseigentümer zu Änderungen wie wesentlichen Umbaumaßnahmen oder Umwidmungen – also für eine anders als die vertraglich festgehaltene Nutzung – nur dann berechtigt, wenn die Zustimmung der anderen Miteigentümer eingeholt wurde“, erklärt Dr. Leonhard Göbel, Rechtsanwalt und Partner bei Nepraunik & Prammer. Falls das nicht möglich sei, könne die Zustimmung seitens eines Gerichts ersetzt werden. Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dürfe eine Änderung jedenfalls nicht die schutzwürdigen Interessen der anderen Eigentümer beeinträchtigen oder zu einer Schädigung des Hauses oder Gefahr für die Sicherheit führen.

Nicht immer Widmungsänderung erforderlich

Falls der Wohnungseigentumsvertrag die Ausübung geschäftlicher Tätigkeiten erlaubt, die „üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden“, so braucht ein Arzt keine Widmungsänderung und damit auch keine Genehmigung, um seine Wohnung als Ordination zu nutzen.

Neben einer entsprechenden Widmung nach Wohnungseigentumsgesetz ist allenfalls auch eine Genehmigung durch die Baubehörde – in Wien die MA 37 – erforderlich. Die Genehmigungsfähigkeit richtet sich nach der baurechtlichen Raumwidmung, und diese wiederum nach der Flächenwidmung. Für Wien etwa gilt: Falls eine Gegend als Wohnzone definiert ist, müssen dort 80 % der Nutzfläche eines Hauses zu Wohnzwecken verwendet werden.

Anders schaut es im Falle einer Mietwohnung aus. „Plant der mietende Arzt, einige Zimmer nachträglich als Ordination zu nutzen, kann das laut Mietvertrag eine widmungswidrige Verwendung darstellen“, so Göbel. Die Folge: Der Vermieter könne dies als Kündigungsgrund geltend machen. Der Immobilienrechtsexperte empfiehlt, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und um eine entsprechende Modifizierung des Mietvertrags zu ersuchen. Konkret werde beispielsweise als „Mietzweck“ die Nutzung der betreffenden Wohnung als Ordination ausdrücklich festgehalten. Der Vermieter seinerseits hätte wiederum, wenn er nicht Alleineigentümer des ganzen Hauses, sondern „nur“ Wohnungseigentümer sei, die Zustimmung der anderen Miteigentümer und – je nach baurechtlicher Widmung – auch der Baubehörde einzuholen.

pb