PRAXEN & IMMOBILIEN | Ordination

Was bei den Betriebs- kosten zu beachten ist

Bei der Frage, welche Betriebskosten einem Arzt verrechnet werden dürfen, gilt es vorab eine Tatsache zu klären: Fallen die ange- mieteten Ordinationsräume in den Vollanwendungsbereich oder bloß in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Ist Ersteres der Fall, so sollte es zu keinen Problemen kommen, da der Gesetzgeber im Betriebskostenkatalog der

§§ 21 ff MRG genau regelt, welche Betriebskosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen. Gilt hingegen der Teilanwen- dungsbereich des MRG, ist das im Mietvertrag zu regeln.

Laut Dr. Ingmar Etzersdorfer, Rechtsanwalt und Partner bei Weinrauch Rechtsanwälte GmbH, gelten die angemessenen Prämien für Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung im Vollanwendungsbereich des MRG immer als Betriebskosten. Nicht der Fall sei das hingegen bei jenen für Glasbruch- und Sturmschadenversicherungen. „Nur wenn die Mehrheit der Mieter – berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände – zustimmt, dürfen die Kosten für diese Versicherungen in die Betriebskosten- abrechnung aufgenommen werden“, so der Mietrechtsexperte. Dies müsse vom Vermieter auch nachgewiesen werden. Ebenfalls im Vollanwendungsbereich des MRG geregelt und im Betriebskostenkatalog angeführt ist die Höhe der Verwaltungskosten. Aktuell gilt eine Pauschale von 3,60 Euro/m2 und Jahr. „Mehr zu verlangen ist gesetzeswidrig“, hält Etzersdorfer fest. Keine Deckelung gibt es im Teilanwendungsbereich. Hier gilt es die Höhe der Verwaltungskosten, die vom mietenden Arzt getragen werden müssen, zu vereinbaren. Zu beachten ist dabei, dass sie in Neubauten beträchtlich höher ausfallen werden als in Gebäuden, die in den MRG-Vollanwendungsbereich fallen.

Vorsteuerverluste: Überwälzung auf Mieter

Ein brennendes Thema im Bereich der Berechnung des Entgeltes ist nach Ansicht von Etzersdorfer die Überwälzung von Vorsteu- erverlusten, die ein Vermieter durch Vermietung an Mieter, die wie Ärzte, unecht steuerbefreite Leistungen erbringen, erleidet. Der

Hintergrund: Bei der Vermietung von Geschäftsräu- men, wie etwa Ordinationen an Mieter, die „unecht“ steuerbefreit sind, kann der Vermieter nicht zur Um- satzsteuer optieren, also dem Mieter keine Umsatz- steuer in Rechnung stellen und hat daher auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Die Umsatzsteuer wird dadurch zum Aufwand für den Vermieter. Sehr wohl kann er sich aber einen dadurch erlittenen Vor- steuerverlust vom Vermieter holen. „Wie Vermieter da- mit umgehen, ist sehr unterschiedlich“, so Etzersdorfer. Außerdem sei es für Mieter relativ schwierig, Vorsteu- erverluste im Vorfeld zu quantifizieren – vor allem bei älteren und renovierungsbedürftigen Gebäuden.  Im MRG-Vollanwendungsbereich ist die Betriebskostenab- rechnung bis zum 30. Juni des Folgejahres zu legen. „Das Ergebnis für das gesamte Vorjahr betrifft den

dann jeweils zum übernächsten Zinstermin nach Legung der Abrechnung aktuellen Mieter – und zwar sowohl im positiven als auch im negativen Sinne“, so Etzersdorfer. Das bedeute, dass ein Arzt, der Flächen neu bezogen hat, entweder in den Genuss eines Guthabens kommt oder eine Nachzahlung leisten muss. Letztere muss mit dem übernächsten Zinstermin beglichen werden. Im Falle von Ungereimtheiten hat der Mieter drei Jahre Zeit, um gegen die Betriebskostenabrechnung rückwirkend Einwendungen zu erheben. Im frei finanzierten Neubau (=MRG-Teilanwendung) gilt in Fragen der Betriebskostenabrechnung jeweils, was im Mietver- trag vereinbart wurde.

pb