PRAXEN & IMMOBILIEN | Wohnen im Grünen

Grüne Einkehr

Glücklich schätzen kann sich, wer ein Haus oder eine Wohnung im Grünen sein Eigen nennen kann. Nirgendwo sonst kann man sich besser von den Mühen des Alltags erholen als im eigenen Garten oder der nahen Natur.

Endlich ist die wärmste Jahreszeit angekommen. Damit steigt auch die Sehnsucht nach dem Grünen, der Natur bzw. einem stillen, schattigen und etwas kühleren Plätzchen, bestenfalls im eigenen Garten, wo man sich nach einem stressigen Arbeitstag in der Klinik oder Ordination erholen und Kraft tanken kann. Das höchste der Gefühle ist für die meisten Menschen sicherlich, wenn sie ihr persönliches Refugium selbst schaffen und nach den eigenen Vorstellungen gestalten können. Wenig hilfreich ist in diesem

Zusammenhang das aktuelle Rekordniveau der Grundstückspreise. Ein Ende der Preisrallye der letzten Wochen und Monate wird von angehenden Häuslbauern sehnsüchtig erwartet.

Für die Experten von RE/MAX sind die steigenden Grundstückspreise neben der tendenziell besseren Qualität der auf den Markt kommenden Einfamilienhäuser sicherlich mitverantwortlich für die spürbaren Preissteigerungen der letzten Jahre – ganz zu schweigen von den gestiegenen Baukosten und knappen Baustoffen. Tatsächlich: Noch nie zuvor musste man so tief in die Tasche greifen, um sich den Traum des Neubau- Einfamilienhauses zu realisieren. „Das Angebot ist am Grundstücksmarkt stark begrenzt, weshalb aktuell Preise bezahlt werden, die noch vor einem Jahr nicht für möglich gehalten wurden“, erklärt Rudolf Ley, geschäftsführender Gesellschafter RE/MAX Donau-City- Immobilien Mödling.

Knappes Angebot, hohe Preise

Laut Ley werden im 19. Wiener Gemeindebezirk aktuell 17 Grundstücke mit einer Größe zwischen 300 und 1.000 m2 angeboten. Dafür werden zwischen 795 und 5.400 Euro/m2 verlangt. Kaum günstiger ist mit einem Quadratmeterpreis von 1.349 Euro das einzige Grundstück derselben Größenkategorie, das derzeit im beliebten Wiener Villenbezirk Hietzing zum Verkauf steht. Größer ist das Angebot mit 28 Grundstücken freilich in der Donaustadt. In dem rasant wachsenden Bezirk – allein 2021 wurde ein Bevölkerungswachstum von 2,6 % bzw. mehr als 4.300 Menschen verzeichnet – liegen die Preise liegen zwischen 844 und 1.872 Euro/m2.

„Wien und Umgebung sind sehr teuer geworden. Man hat den Eindruck, dass, sofern die Lage halbwegs in Ordnung ist, nahezu jeder Preis bezahlt wird“,

hält Ley fest. Ein paar Beispiele: Ein 604 m2 großes Grundstück im 19. Bezirk wechselte Ende 2021 um 1,9 Millionen Euro den Eigentümer. 2,2 Millionen Euro legte jener Käufer auf den Tisch, der sich Anfang 2022 einen Baugrund mit 500 m2 im 18. Bezirk sicherte. Zu Jahresbeginn wurde ein Objekt in Mödling (807 m2) um 1,1 Millionen Euro verkauft. Und selbst in Gänserndorf kostet ein Grundstück mit 300 bis 1.000 m2 zwischen 350 und 870 Euro/m2.

Befeuert wurden die Preise im Wiener Raum von der Pandemie bzw. dem damit zusammenhängenden Wunsch, ins Grüne zu ziehen, meint Ley. Sein Tipp an Ärzte, die ein Einfamilienhaus bauen möchten: Sich weiter weg von der Bundeshauptstadt umzuschauen. Beispielsweise sind die Grundstückspreise in Wiener Neustadt, Mistelbach, Hollabrunn oder St. Pölten (allesamt Krankenhausstandorte, Anm.) um einiges günstiger als in Wien und Umgebung", sagt er. Dank der guten Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel ist auch der Weg ins Krankenhaus oder in die

Ordination nach Wien mittlerweile in der Regel nicht allzu lange, das Pendeln also zumutbar.

Berndorf: Haus mit Baugrund sucht Käufer

Aktuell bietet Ley etwa ein Einfamilienhaus mit rund 200 m2 Wohnfläche in Berndorf, am Rande des Wienerwaldes im Triestingtal um 1,2 Millionen Euro an. Das Interessante dabei: Es liegt nicht nur in einer absoluten Toplage, das rund 1.800 m2 große Grundstück könnte auch geteilt werden, um es zu verkaufen oder ein zweites Haus darauf zu errichten. Wie der RE/MAX-Experte erklärt, bietet das Haus viel Komfort. Dank der leichten Hanglage sei ein Großteil des Untergeschoßes natürlich belichtet und könnte als Büro bzw. Arbeitszimmer oder auch – da ein eigener Eingang vorhanden ist – als kleinere Praxis genutzt werden.

Qualitativer Wohnraum geschätzt

Aber nicht nur das Angebot an Baugrundstücken ist aktuell in Wien und Umgebung knapp bemessen. Auch fertige Einfamilienhäuser stehen nicht gerade in großer Zahl zum Verkauf. Karina Schunker, MA, Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH, macht unter den Eigentümern zurzeit mehr Zurückhaltung aus. „Wer es sich leisten kann, hat in der Regel keine Verkaufsabsichten“, sagt sie. Vielmehr werde qualitativer Wohnraum mit Frei- und Grünflächen sehr geschätzt. Schunker hält es allerdings für gut möglich, dass die eine oder andere Wohnung auf den Markt kommen wird, wenn die allgemeinen Lebensfixkosten steigen. Hier ist auch das Angebot an Objekten im Grünen ungleich größer.

Ein schönes Wohnprojekt hat EHL Wohnen gerade in der Schweizertalstraße 16, im grünen Ober St. Veit im 13. Bezirk im Angebot. Dazu gehören zehn Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus sowie zwei hofseitige

Townhouses. Die Zwei- bis Fünfzimmerwohnungen haben Wohnflächen von 43 bis 137 m2 und verfügen allesamt über private Freiflächen. Bei der Planung wurde darauf geachtet, durch die klein gehaltene Struktur des Wohnhauses eine familiäre Wohnsituation mit heimeliger Atmosphäre zu schaffen. Dazu tragen auch exklusive und ausgewählte Materialien und Produkte bei. Fertig werden soll das Projekt diesen August. Die gute Nachricht: Noch sind einige Wohnungen zu haben. Die Preise liegen bei 425.000 bis 1,04 Millionen Euro.

Top-Ausblick in Wien-Hietzing

Erst kürzlich feierte ein weiteres spannendes Wohnprojekt, das gerade in Hietzing entsteht, Dachgleiche: das BELLAVISTA in der Gemeindeberggasse 67–71. Dort entsteht auf einer der grünen Anhöhen des 13. Bezirks ein Wohnbau mit 20 hochwertigen Eigentumswohnungen. „Speziell in dieser wunderschönen und grünen Gegend war es uns wichtig, ein Projekt zu entwickeln, das sich ästhetisch in die Umgebung eingliedert“, so Ing. Eduard Mair, MAS, CEO von CUUBUUS architects & developers, dem Unternehmen, das für BELLAVISTA verantwortlich zeichnet. Bereits am Rohbau zeige sich im Übrigen, dass dieses Vorhaben keineswegs verfehlt worden sei. Zu jedem der Apartments mit ein bis vier Zimmern und 39 bis 155 m2 Wohnfläche im BELLAVISTA gehören Freiflächen. Wie CUUBUUS-CEO Harald Jessl erklärt, sei es ein Anliegen gewesen, nicht nur großflächige Apartments mit weit über 100 m2 anzubieten, sondern auch für Singles oder junge Paare den passenden Wohnraum zu schaffen. Ausgestattet sind alle Wohneinheiten mit großflächigen Fenstern, Holzböden mit Fußbodenheizung sowie hochwertiger Keramik in den Bädern. Ganz zu schweigen vom zeitgemäßen Energiekonzept. Zu den absoluten Highlights zählt jedoch sicherlich der einzigartige Ausblick auf Wien.

Alles andere als ein schlechter Ausblick bietet sich auch von der Dach- und Terrassenlandschaft der Penthouses, die zum Piment- Projekt UPPER HILL SIDE in der Obersteinergasse 11 gehören. Beim Karl-Fellinger-Park, nahe der Privatklinik Rudolfinerhaus, im Herzen

Oberdöblings, werden insgesamt 59 Zwei- bis Fünf-Zimmer-Apartments (45 bis 185 m2) realisiert. Auch hier wird die Nähe zur Natur großgeschrieben: Dank der Balkone, Terrassen und Gärten wird eine Verbindung zur grün-urbanen Umgebung geschaffen. Durch die großformatigen Fenster dringt darüber hinaus viel Licht in die Wohnungen.

Traumlage: 19. Bezirk

Für nicht wenige Zeitgenossen gehört der 19. Bezirk zu den grünsten, schönsten und idyllischsten Flecken Wiens. Angefangen mit den Weinbergen und Heurigen Nußdorfs, Grinzings, Sieverings oder Neustifts, dem umliegenden Wienerwald mit seinen vielfältigen Freizeitmöglichkeiten bis hin zu den Donauufern in der Kuchelau – hier kann man es durchaus aushalten. In der Nähe finden sich auch architektonische Highlights wie das Gregor-Mendel-Haus der Universität für Bodenkultur, die historisch-orientalisch gestaltete Zacherlfabrik in der Nusswaldgasse oder die Villa Bunzl in

der himanistraße, die 1935 nach Plänen des Architekten Josef Frank für den Papierindustriellen Hugo Bunzl errichtet wurde.

Auch in Graz und Umgebung war das Angebot an Einfamilienhäusern in Grünruhelagen schon einmal größer. Wie in der Bundeshauptstadt werden dort aber attraktive Wohnungsprojekte realisiert, die sich sowohl für Eigennutzer als auch Anleger eignen. Ein perfektes Beispiel: „Wohnen im Park“ in Graz Jakomini. Auf dem ehemaligen Gelände der Kirchner Kaserne wird mitten in einer Grünoase mit altem Baumbestand und parkähnlichem Charakter, in unmittelbarer Nähe zum Stadtzentrum, eine moderne Wohnanlage errichtet – in die im Übrigen auch investiert werden kann. VALUITA bietet dazu ein sogenanntes BauherrenmodellZWEI an, bei dem der Anleger mit seiner parifizierten Wohnung ins Grundbuch eingetragen wird. Die Nutzung von steuerlichen Optimierungsmöglich- keiten, Förderungen und der Vermietungsgemeinschaft ist dennoch

möglich.

Eines steht jedenfalls fest: Ärzte, die planen, den Immobilienkauf zumindest zum Teil mit einem Kredit zu finanzieren, werden künftig mit einem weniger attraktiven Zinsniveau als in den letzten Jahren rechnen müssen. Michael Zmugg, MAS, vom größten Hypothekarkreditvermittler Österreichs, der REALfinanz, erklärt den Hintergrund: „Die allgemeine Nervosität führt dazu, dass die Banken untereinander wesentlich höhere Zinsen verrechnen als vor Pandemie- und Kriegsbeginn. Über den EURIBOR und die jeweiligen SWAP- Preise – beides Indizes für Interbankengeschäfte – und die davon abhängigen variablen, aber auch fixen Zinssätze betrifft diese Nervositätsreaktion direkt die Immobilienkreditnehmer.“ Allerdings erinnert der Immobilienkredit-Experte auch daran, dass historisch auch Zinsen von beispielsweise 3 % noch immer kein hohes Niveau haben. Man sei es nur im Moment nicht gewohnt.

Trotz Zinsanstiegs: Immobilien attraktiv

Dass die Veranlagung in Immobilien auch bei steigenden Zinsen weiterhin attraktiv bleibt, steht für EHL-Wohnen-Chefin Schunker außer Frage. „Wohnraum steht für Sicherheit und Stabilität – vor allem in Krisenzeiten, wie zuletzt der Krieg in der Ukraine gezeigt hat“, sagt sie. Schließlich würden die Mieteinnahmen neben der Wertsteigerung der Immobilie einen laufenden Cashflow sichern und die Indexklauseln in den Mietverträgen einen Schutz vor Inflation bieten. Was die Kaufpreise betrifft, erwartet Schunker zwar keinen Rückgang, aber auch nicht mehr einen so starken Anstieg wie in den letzten zwei Jahren. Da Immobiliensuchende bei ihren Wunschkriterien derzeit zwar kompromissfreudiger sind, aber dennoch nur ungern auf Freiflächen oder ein zusätzliches Zimmer verzichten, sei beispielsweise eine kompakte Dreizimmerwohnung als Investmentmöglichkeit sehr interessant.

pb

FOTOS: RE/MAX, EHL/MELA LIEBEN, RE/MAX, EHL, SQUAREBYTES, CUUBUUS ARCHITECTS & DEVELOPERS, PIMENTWIMBERGER, CUUBUUS ARCHITECTS & DEVELOPERS, PIMENTWIMBERGER