IMMOBILIEN  |  Vorsorgewohnungen

foto: living de luxe, zvg

Mit 50 fängt das Leben an

Die unzähligen Baukräne beweisen, der Immobilienmarkt boomt wie nie zuvor.

Seit der letzten Krise 2008 kennen die Preise nur einen Weg, den nach oben.

Mit Vorsorgewohnungen kann man auch mit vergleichsweise geringem Mitteleinsatz am Boom partizipieren, sofern man früh genug einsteigt und damit die gesamten steuerlichen Vorteile abholt. Doch rechnet sich ein Einstieg mit 50 noch? Ist doch die Vorsorgewohnung eine spezielle Form der Eigentumswohnung, deren Hauptzweck es nicht ist, selbst darin zu wohnen, sondern durch Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital zu vermehren. Im Idealfall ist die Vorsorgewohnung bei Antritt des Ruhestandes ausbezahlt – die Mieteinnahmen, die bis zu diesem Zeit- punkt die Kreditraten abgedeckt haben, stehen nun zur Deckung der Pensionslücke zur Verfügung. Optimale Laufzeit ei- nes Investments in Vorsorgewohnungen ist, sofern man alle steuerlichen Vorteile nutzen möchte, 20 Jahre.

Mehrere Projekte, mehr Vorteil

Ifa-Vorstand DI Michael Baert differenziert: „Natürlich sollte man alle steuerlichen Vorteile mitnehmen. Aber ein Einstieg mit einem höheren Eigenkapitaleinsatz hat auch deutliche Vorteile: In diesem Fall lässt sich der Totalüberschuss schneller er- reichen und das Thema Liebhaberei ist rasch vom Tisch.“ Bevor man aber zu viel Kapital in ein Projekt steckt, sollte man überlegen, es auf zwei Projekte aufzuteilen. „Das bringt mehr Ertrag. Und ehrlich gesagt, die meisten Top-Verdiener, die Anlegerwohnungen zeichnen, machen dies nicht, um sich ihre Pension aufzubessern, sondern um Werte für die Kinder oder Enkelkinder zu schaffen.“ Baert muss es wissen, zählen doch viele Freiberufler zu seinen Klienten. „Viele davon sind

in mehreren Projekten engagiert“.

Nicht außer Acht gelassen werden soll auch die niedrige Zinssituation. „In einer Niedrigzinsphase ist der Vorteil, den Zinsendienst abschrei- ben zu können, natürlich geringer als in Hochzinsphasen. Aus diesem Grund beobachtet Baert, dass viele seiner Klienten auf Fremdfinanzie- rung verzichten. „Ein großer Teil unserer Klienten will kein Darlehen. Also das, was wir erleben, ist, dass viel Geld vorhanden ist. Wenn sie fremdfinanzieren, dann überwiegend mit Fixzinsen. Wenn ich auf

15 Jahre Laufzeit einen Kredit um 2,25 % zeichnen kann, empfehle ich das. Wenn man bedenkt, dass die Zinsen auch noch steuerlich ver- wertbar sind, dann bin ich bei 1,25 % Nettokosten – ein historisch niedriger Wert.“

Natürlich könnte man sich eine eigengenutzte Eigentumswohnung kaufen. Dies ist aber, so viele Immobilienexperten unisono, betriebs- wirtschaftlich nicht sinnvoll. Idealerweise sollte man mehrere kleinere Anlegerwohnungen kaufen. Eine große Wohnung ist ein Klumpenrisiko. Hat man aber zwei, drei kleinere Einheiten, kann man bei Bedarf die Immobilien einzeln verwerten.“

Nachhaltige Anlage

Vorsorgewohnungen werden grundsätzlich zum Zweck der Vermietung konzipiert und sind somit eine Anlageform, die nicht nur ein wertbeständiges Investment in Immobilien, sondern auch eine dauerhafte Einnahmequelle darstellt. Damit die Immobilie über Jahre hinweg eine gesicherte Einnahmequelle darstellen kann, müssen viele Parameter passen – dann winkt auch für den Investor eine attraktive Rendite. Vorsorgewohnungen sind eine nachhaltige Form der Geldanlage. Auch wenn sich die Renditen in den vergangenen Jahren nach unten bewegt haben und nach Einschätzung von MMag. Louis Obrowsky, Geschäftsführer der Semper Constantia Realitäten GmbH, bei 3,25 bis 3,5 % liegen. In Relation zum Sparbuch ein Spitzenwert.

Auch wenn die Wohnungen kleiner werden: „Anleger sind heute kritischer als früher und überlegen ganz konkret, wo sie investieren.“ So setzt auch die Semper Constantia Privatbank bei ihrem Projekt in der Wiener Doningasse 8, bei dem 55 Vorsorgewohnungen zwischen 42 und 90 m2 sowie 32 Garagenstellplätze zum Verkauf stehen auf Top-Ausstattung. Sämt- liche Wohnungen verfügen über einen Balkon bzw. eine Loggia, Terrasse oder einen Eigengarten. „Entwickelt sich eine Aktie nicht so wie erwartet, kann ich sie – wenn auch mit Verlust – rasch abstoßen, bei einer Immobilie ist dies bedeutend schwieriger“, mahnt Immobilien-Profi Obrowsky.

Vernünftiges Verhältnis

Auf jeden Fall sollte man auf einen realistischen Kaufpreis, auf eine „vernünftige“ Relation zwischen Kaufpreis und erwartbarer Miete achten. „Dabei kommt es nicht auf die bei der Erstvermietung erzielbare Miete an“, so Obrowsky. „Die Nagelprobe kommt, wenn der ers- te Mieter nach vier, fünf Jahren auszieht.“ Dann schlägt die Stunde der Wahrheit. Ab einem Nettokaufpreis von 4.000 Euro/m2 werde es schon eng mit der Vermietung, so der Exper- te. Denn mehr als 1.000 Euro ist kaum jemand bereit an Miete zu bezahlen.

Vorsorgewohnungen müssen bekanntlich aus steuerlichen Gründen innerhalb von 20 Jah- ren einen Überschuss an Mieteinnahmen bringen. Das heißt, kaufe ich zu teuer ein und er- reiche das Vermietungsziel – also den erforderlichen Totalüberschuss – nicht, schlägt die Falle zu. „Wird die Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren umsatzsteuerfrei nach An- kauf veräußert oder die Vermietungstätigkeit beendet, so muss die beim Kauf abgezogene Vorsteuer anteilig rückerstattet werden. Das heißt bei einem Verkauf beispielsweise nach fünf Jahren müssen 15/20 der in Anspruch genommenen Vorsteuer an das Finanzamt ab-

geführt werden. Daher sollte der Verkauf einer Vorsorgewohnung erst nach Erreichen des steuerlichen Totalüberschusses erfol- gen.“ Ist diese Schwelle nicht erreicht, liegt für das Finanzamt der Fall der Liebhaberei vor. Das bedeutet nicht nur Rückerstat- tung der gesamten einbehaltenen Vorsteuern, sondern auch Rückzahlung der durch die Verlustzuweisungen erzielten Steuerer- sparnisse.

Die Grenze von 4.000 Euro/m2 findet sich bei vielen Anbietern von Vorsorgewohnungen. So auch bei der Premium Immobilien AG, die erst vor Kurzem mit der Vermarktung des Projekts in der Lorystraße 1 in Wien Simmering begonnen hat. „Die Wohnungen sind zwischen 32 und 76 m2 groß und sind somit ideal für die Vermietung geeignet“, erklärt Nicole Rabl, Managing Director Pre- mium PIV Immobilien Vermittlung GmbH. „Die attraktiven Wohneinheiten bieten intelligente, fast quadratische Grundrisse, durch- dachte Raumaufteilung, hochwertige Ausstattung und Freiflächen wie Loggia, Balkon, Terrasse oder Eigengarten.“ Auch hier gilt: Top-Ausstattung. Die Wohnungen können optional mit Maßtischlerküchen und Markeneinbaugeräten ausgestattet werden und verfügen über modern gestaltete Bäder, qualitätsvolle Parkettböden in den Wohnräumen sowie Fenster und Terrassentüren mit 3- fach-Isolierverglasung. „Die Preise liegen zwischen 3.200 bis 4.200 Euro/m2. Die Wohnungen kosten also zwischen 112.000 und 260.000 Euro. „Der überwiegende Anteil der Wohnungen kostet zwischen 120.000 und 140.000 Euro. Ein attraktiver Preis, wenn man in Vorsorgewohnungen investieren will“. Auch Rabl rät, wie ihre Branchenkollegen, lieber in zwei kleinere als eine große Vor- sorgewohnung zu investieren. „Das Zinsumfeld ist attraktiv, Finanzierungen sind so günstig wie nie zuvor“. Für all jene, die den mit einer Vorsorgewohnung verbundenen Verwaltungsaufwand scheuen, hat Rabl gute Nachrichten: „Wir bieten unseren Anle- gern ein komplettes Rundum-Service. „Auf Wunsch übernehmen wir alle mit dem Besitz einer Vorsorgewohnung anfallenden Auf- gaben und Pflichten, von der Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung bis zur Ermittlung des Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten“.