PRAXEN & IMMOBILIEN | Vorsorgewohnungen

„Betongold“ ergibt weiterhin Sinn

Allerdings muss man nach Einschätzung von Experten beim Kauf einer Vorsorge- oder Anlegerwohnung vorsichtiger vorgehen.

Weniger erfreuliche Nachrichten scheinen derzeit an der Tagesordnung zu stehen – egal, ob es um hohe Inflation und Energiepreise, den Krieg in der Ukraine und seine vielen Auswirkungen oder strengere Kreditvergabekriterien geht. Ganz zu schweigen vom Rezessionsgespenst, das höchstwahrscheinlich wieder seinen Spuk treiben wird. Die gestiegene Unsicherheit der Menschen macht sich auch am Immobilienmarkt bemerkbar. Für Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria, zeichnet sich eine Trendwende ab. „Wir beobachten schon seit einigen Monaten, dass die Nachfrage nach Immobilien von einem unglaublich hohen Niveau zurückgeht und das Angebot steigt“, sagt er.

Allerdings räumt Reikersdorfer ein, dass es immer noch eine Vielzahl an Anlegern gebe, die ihr Geld zwar mit geringerer Rendite, aber zumindest inflationssicher parken wollen. „Weiters hat sich auch gezeigt, dass viele Verkäufer – in erster Linie Erben, die in den letzten Monaten mit dem Verkauf noch zugewartet und auf steigende Preise gehofft haben – ihre Immobilie jetzt auf den Markt bringen und das Geld oftmals in ihre eigene Wohn- und Lebenssituation investieren“, so der Geschäftsführer von RE/MAX Austria. Aber ergibt es Sinn auch in der aktuellen Situation weiterhin auf Immobilien zu setzen?

Hohe Immobilienpreise

Zweifellos wird nach wie vor über die rasanten Preissteigerungen der letzten Jahre, die im Übrigen auch im ersten Halbjahr 2022 weiter anhielten, aktuell viel diskutiert. „Diese Preissteigerungen resultieren einerseits aus der hohen Nachfrage nach Wohnraum in und um die Ballungszentren, andererseits aber auch durch die Verteuerung in der Errichtung und der Sanierung von Wohnraum durch die in den letzten beiden Jahren gestiegenen Baukosten“, erklärt Sascha Haimovici, BA, CEO der Immocontract. Dennoch könne man in

der derzeitigen Situation nicht von einer Immobilienblase sprechen.

„Immobilien sind nach wie vor für Anleger, die langfristig denken, eine sichere Form der Veranlagung“, hält der Immobilienprofi fest. Die Vorteile von „Betongold“ im Vergleich zu anderen Veranlagungsformen wie etwa stark schwankenden Aktien sind für ihn schnell auf den Punkt gebracht: „Die verschiedenen Formen der Immobilien- veranlagungen sind wertstabil, durch Indexierungen gegen Inflation ab- gesichert und steigen zusätzlich im Wert“, erklärt der IMMOcontract-CEO.

Auch Mag. Stefan Koller, Geschäfts- führer der Pericon GmbH empfiehlt Ärzten weiterhin eine Veranlagung in Immobilien. „Vor allem für sicher- heitsorientierte Anleger", sagt er im Gespräch mit ÄRZTE EXKLUSIV und verweist auf die vor allem im letzten Halbjahr auszumachende „extrem hohe Unsicherheit“ der Menschen in Anbetracht des aktuellen Umfelds. Und gerade aus der Sicherheitsperspektive

habe es weiter Sinn, sein Kapital langfristig in Immobilien zu veranlagen. Allerdings räumt der Pericon-Experte ein, dass es etwas herausfordernder geworden sei zu investieren.

Strengere Kreditvergabekriterien

Tatsächlich gelten seit Anfang August strengere Vorschriften für Wohnkredite. Seitdem müssen Kreditnehmer über einen Eigenkapitalanteil von 20 % des Kaufpreises verfügen. Gleichzeitig darf die Kreditrate 40 % des Haushaltseinkommens nicht überschreiten und die Laufzeit nicht länger als 35 Jahre ausmachen. Laut Koller ist der hohe Fremdkapitalhebel, der viele Jahre Sinn ergeben und die Renditen positiv beeinflusst habe, angesichts der gestiegenen Kreditzinsen nicht mehr umsetzbar. Auch sei es schwieriger geworden saubere Prognoserechnungen hinsichtlich der erwartbaren Renditen umzusetzen. Dafür müsste man von doppelt bis drei Mal so hohen Zinsen ausgehen.

„Dass sich die Fremdkapitalkosten innerhalb eines halben Jahres verdoppelt haben, aber die Mieterlöse nicht im selben Maß steigen, macht es schwieriger ein Immobilieninvestment

plausibel zu machen“, so Koller. Er glaubt, dass angesichts der strengeren Kredi- tvergabekriterien die Zahl der Eigen- kapitalzahler zunehmen wird. Auch weil man selbst als gut verdienender Arzt davon eingeschränkt werde – etwa, wenn man mehrere Vorsorgewohnungen mit Krediten gekauft habe und die gesamten Rückzahlungsbelastungen nach den neuen Vergaberichtlinien zu hoch wären – und nicht mehr problemlos Finanz- ierungen bekommen werde.

Eine weitere Frage, mit der man sich als Eigentümer oder Käufer einer Vorsorge- wohnung auseinandersetzen muss, ist, ob sich die Mieter die Indexierung der Mieten, sprich die Anpassung an den Verbraucherpreisindex, werden leisten können – ein Problem, dass bei Bauherrenmodellen, wo die Mieten ge- fördert sind, nicht beziehungsweise kaum gegeben ist.

Anlagekriterien: Qualität und Lage

„Umso wichtiger sei es daher bei der Anschaffung einer Anlage- oder Vorsorge-

wohnung noch mehr Vorsicht walten zu lassen“, so Koller. Worauf man beim Kauf einer Anlagewohnung achten soll, nämlich vor allem gutes Vermiet- ungspotenzial, zeigt ein aktuelles Beispiel aus der Praxis: Ein Wohnprojekt der Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH (RVW) und Projektentwickler Winegg im 20. Bezirk in der Pappenheimgasse 64. Die 41 Wohnungen wurden erst kürzlich an Anleger, Eigennutzer und Mieter übergeben. Sie punkten einerseits mit gut durchdachten und funktionalen Grundrissen und hochwertiger Aus- stattung, sprich Eichenparkettböden, Fußbodenheizung, Einbauküche sowie modernen Bädern. Andererseits mit einer guten Lage: Die nächste U-Bahnstation ist fünf Gehminuten entfernt, die Brigittenauer Lände mit dem Auto rasch erreichbar. Dazu kommen diverse Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten in der unmittelbaren Nähe. Das Projekt ist jedenfalls gut angekommen. „Die Nachfrage war sehr groß und es sind

bereits alle Wohnungen vergeben“, freut sich Mag. Marion Weinberger-Fritz.

„Man kauft eine Wohnung, vermietet diese und legt dadurch den Grundstein für ein gesichertes Zusatzeinkommen“, bringt Weinberger-Fritz die Vorteile einer Vorsorgewohnung auf den Punkt. Dazu kommen freilich auch noch steuerliche Vorteile. Der wohl größte: Man kann sich die Umsatzsteuer des Wohnungskaufpreises vom Finanzamt zurückholen. Allerdings nur dann, wenn man seine Wohnung mindestens 20 Jahre lang vermietet und sie über 23 Jahre einen Gewinn abwirft. Ansonsten fallen die steuerlichen Vorteile weg und es drohen Steuernachzahlungen.

Neben der Auswahl der richtigen Immobilie empfiehlt Koller Ärzten auch auf eine professionelle Beurteilung und realistische Prognoserechnungen von Experten zu setzen. In die gleiche Kerbe schlägt auch Haimovici. „Bei jeder Art von Immobilieninvestment ist die Wahl der richtigen Partner ausschlaggebend, um einerseits die individuell richtige Investmententscheidung zu treffen und andererseits

die Minimierung der Investment-Risiken zu gewährleisten“, erklärt er.

pb

fotoS: re/max, NID, LEOFILM PRODUCTIONS, VMF IMMOBILIEN GMBH, ARCHITEKTEN MAURER & PARTNER, PERICON, IMMOCONTRACT