Immobilieninvestments sind langfristige Investments. Anleger, die in Immobilien investieren, tun dies mit einem Zeithorizont von mehr als 20 Jahren. Da gehen sich locker zwei Wirtschaftszyklen inklusive Ab- und Aufschwung aus. Mit dem Erwerb und der Vermietung einer Eigentumswohnung sichern sich Anleger nachhaltige Erträge. Monatliche Mieteinnahmen werden erzielt, die aufgrund der Indexierung weitgehend vor der Inflation geschützt sind. Gleichzeitig bieten Vorsorgewohnungen bestmögliche Si- cherheit durch parifiziertes und im Grundbuch eingetragenes Wohnungseigentum. Damit haben sie auch einen handelbaren Wert: Sie können unter Beachtung der steuerlichen Auswirkungen verkauft, belehnt, verschenkt oder vererbt werden. Doch in Wien wird der Markt langsam eng. Mit rund 19.000 neuen Wohneinheiten wird ein seit Jahrzehnten nicht gekannter Rekordwert erreicht werden. Nach einer längeren Dominanz der Eigentumswohnungen werden im Neubau heuer rund 60–70 % mehr Miet- wohnungen entstehen. Vor allem in Großprojekten, die von institutionellen Investoren – manchmal sogar vor Baubeginn – gekauft werden.
Ein Blick in die Landeshauptstädte
Schaut man vom Grazer Uhrturm auf die Stadt herab, glaubt man sich nach Wien versetzt: Baukran reiht sich an Baukran. Allein im ersten Halbjahr 2019 wurden in Graz 1.177 neue Wohnungsneubautransaktionen (insgesamt 2.778 Transaktionen) verzeich- net. Die Immobilienpreise stiegen erneut, insbesondere in normalen und guten Wohnlagen. Das ohnehin schon hohe Preisniveau in den sehr guten Wohnlagen stagnierte dagegen oder fiel in einigen Bereichen leicht unter das normale Preisniveau.
Das hat seinen Grund: Graz überzeugt als Standort für Immobilienentwicklung aus vielerlei Hinsicht. An beiden Seiten der Mur, im Grazer Becken gelegen, beheimatet die steirische Landeshauptstadt in 17 Stadtbezirken rund 286.300 Einwohner. Als euro- päische Kulturhauptstadt erlebte Graz 2003 eine wirtschaftliche und sozialdemografische Initialzündung. Fortlaufend gestiegen ist seitdem der Zuzug in die steirische Hauptstadt, allein in den letzten 15 Jahren ist Graz um rund 60.000 Menschen gewachsen und zählt zirka 110.000 Haushalte.
Dolch welche Renditen können Anleger in Graz erwarten? Im Vergleich zu den Kaufpreisdaten (die letztlich sehr übersichtlich im Grundbuch dargestellt werden) sind die Angaben zu den Mieten in Graz weit weniger transparent. Dies trifft im Übrigen auch auf alle anderen Landeshauptstädte zu. Grundsätzlich wirkt sich die Lage östlich oder westlich der Mur auf die Kosten (Miete oder Kaufpreis) sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Mietwohnungen aus, wobei ein entsprechendes Gefälle vom Ost- zum Westufer der Mur erkennbar ist. Auf der westlichen Murseite, vor allem in den Bezirken Eggenberg, Gries, Lend, Straßgang und Puntigam befindet sich der Großteil der neuen Mietwohnungsprojekte. Im Vergleich zu den Mietwohnungsprojekten am Ostufer der Mur sind die Projekte am Westufer der Mur tendenziell größer. Die Nachfrage in diesen Stadtteilen ist nach wie vor hoch und wird voraussichtlich auch in Zukunft auf einem hohen Niveau bleiben, sodass sich diese Standorte zu neuen „Trendstandorten“ entwickeln werden.
Immobilienmarkt Graz boomt
Es ist dennoch zu beobachten, dass insbesondere die Mikrolage für den Mietpreis von Wohnungen entscheidend ist. Hier unter- scheidet sich Graz nicht von der Bundeshauptstadt, wo dieser Trend bereits seit Jahren zu bemerken ist. Hervorzuheben sind die Infrastruktur, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und die „Attraktivität“ des Gesamtumfelds, die für das Mietniveau entscheidend sind. Vor allem neue Stadtteilentwicklungsgebiete scheinen daher aufgrund der höheren Nachfrage höhere Preise zu rechtfertigen, da diese die oben genannten Vorteile widerspiegeln. Die Miethöhe rangiert zwischen 8,50 bis zu 12 Euro/m2 Nutzfläche. Zusätzlich kommen die üblichen Nebenkosten bzw. zusätzliche Mobiliarmiete, etwa für Küchen ab 25–50 Euro/Mo- nat, zur Verrechnung. Für Stellplätze werden 40–90 Euro/Stellplatz in Rechnung gestellt.
Einen großen Unterschied gibt es allerdings: Aufgrund des vergleichsweise hohen Richtwert-Mietzinses in Graz (Wien 5,81 Euro/m2, Graz 8,02 Euro/m2) ist der Unterschied zum freien Mietzins wesentlich geringer als in Wien und somit Mieten im Alt- und Neubau gleichermaßen leistbar. Und der Boom wird weitergehen. „2019 war in der Stadt Graz die Anzahl der Transaktionen wieder so hoch wie im Rekordjahr 2018“, erklärt Immobilienmakler Ing. Alois Marche. „In der Stadt besteht weiterhin eine hohe Nachfrage sowohl nach Wohnungen als auch nach Einfamilienhäusern und Grundstücken. Die Preise sind bei Eigentumswoh- nungen mit +3 % nicht mehr so schnell gestiegen wie in den vergangenen Jahren.“ Der Immobilienexperte prognostiziert für die nächsten Jahre keine großen Preisanstiege mehr, mit Ausnahme von Objekten in Bestlagen. Moderate Wohnungspreise gibt es im Westen von Graz, hier sind einige große Bauprojekte in Umsetzung. Bei neuen Eigentumswohnungen für Eigennutzer liegt der durchschnittliche Preis bei 3.800 bis 4.000 Euro/m2. Interessant ist, dass mittlerweile auch in Graz Großinvestoren ganze Wohn- bauprojekte für die Vermietung kaufen. Sehr stark ist immer noch die Nachfrage nach gebrauchten Eigentumswohnungen, da diese weit günstiger sind. Zu den begehrten Zonen in der Stadt Graz zählen die Innere Stadt, Herz-Jesu, St. Leonhard und Gei- dorf.
Nachfrage in Klagenfurt
Ein wenig anders sieht es in Kärnten aus: „Insgesamt ist in den Bezirken Klagenfurt bzw. Klagenfurt Land von 2018 auf 2019 so- wohl die Anzahl als auch der Verkaufswert der verkauften Immobilien gesunken“, erklärt Daniel Lobnik, MSc, Geschäftsführer von RE/MAX Pro in Klagenfurt. „So ist in diesem Jahr das Angebot geringer als 2018, was zu einem Anstieg der Immobilienprei- se führte. Bei Wohnungen und Häusern sind aufgrund der guten Nachfrage die Verkäufer, wie schon in den letzten beiden Jah- ren, in einer sehr guten Position.“ Lobnik betont, dass im Vergleich zu anderen Ballungszentren das Preisniveau noch immer niedrig ist. „Derzeit wird vermehrt aus Wien und Tirol nach kleinen Anlegerwohnungen in Kärnten nachgefragt“, so der Immobili- enexperte. Anlegerwohnungen sind auch in Klagenfurt gesucht. Die Nachfrage beschränkt sich aber nicht mehr auf bestimmte Grätzel, wie es noch vor einigen Jahren der Fall war, sondern auf die gesamte Stadt. Niedrige Preise finden sich aber nicht bei den begehrten Seewohnungen, denn die beginnen erst bei 10.000 Euro/m2. „Aufgrund der rigiden Bebauungsvorschriften rund um den Wörthersee ist dort die Anzahl der hochwertigen Wohnungen nicht nennenswert steigerbar.“ Bei den Mietwohnungen or- tet Lobnik eine geringe Nachfrage. Gesucht sind Klein- und
Gartenwohnungen von Studenten und Mitarbeitern im Umfeld größerer Institutionen. Das Interesse an Einfamilienhäusern in Kla- genfurt und im Speckgürtel der Landeshauptstadt ist weiter sehr hoch. Besonders begehrt ist das Klagenfurter Umland mit einer Fahrzeit von zehn bis fünfzehn Minuten ins Zentrum, im Preissegment von 150.000 bis 300.000 Euro. Bei Einfamilienhäusern ist weiterhin aufgrund der großen Nachfrage ein Preisanstieg festzustellen.
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