Immobilien | Anlagehorizont

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Egal ob direkte oder indirekte Investments in Immobilien – das viel zitierte „Betongold“ glänzt auch in Boom-Zeiten nicht bedingungslos. Bei Immobilien gelten das Zusammenspiel der Faktoren Angebot und Nachfrage sowie die Weisheit: hohe Renditechancen, hohes Risiko – und umgekehrt.

„Die Analyse und die seriöse Auseinandersetzung mit der Thematik sind ein absolutes Muss – auch bei Immobilien“, er- klärte erst kürzlich Mag. Daniel Triffterer, Spängler Immobilien GmbH, bei einer Kundenveranstaltung. „Immobilien und Grundstücke sind derzeit als alternative Geldanlage in aller Munde. Sie haben aber ihre eigene Dynamik und unterschei- den sich deutlich von Assetklassen wie Aktien, Anleihen oder Rohstoffe.“ „Immobilien sind zyklische Werte, viele Anleger haben diese Tatsache zu wenig im Blick“, weiß der erfahrene Assetmanager Mag. Michael Wurzinger, UBM Development AG. „Der Erfolg hängt – abhängig von Risikoneigung und fachlichem Know-how – vom richtigen Einstiegszeitpunkt ab. Er beschreibt den typischen Immozyklus innerhalb der vier Phasen ‚Stabilisierung‘, ‚Ausdehnung und Boom‘, ‚Übernachfrage und Sättigung‘ sowie ‚Rezession‘.“ Gerade in Phase drei sei – wie in anderen Sparten – eine Investition wenig sinnvoll. „Es gilt, den Markt und seine Entwicklungen möglichst genau einzuschätzen“, rät Wurzinger. Diese Zyklen sollte jeder Investor bei seinen Entscheidungen berücksichtigen – vor allem, wenn es um die Laufzeit seines Investments geht.

Eines ist klar: Die beste Anlageklasse per se gibt es nicht. Welche Form für einen Immobilieninvestor die beste ist, hängt davon ab, welche Kriterien wie Risikostreuung, Kapitalbindung oder Investitionsvolumen der Anleger bevorzugt, wie risiko- affin er ist und wie selbstbestimmt er handeln möchte. Grundsätzlich herrschen derzeit phänomenale Rahmenbedingun- gen für die Geldanlage in Immobilien. Niedrige Zinsen und steigende Marktpreise sind für alle Anlageklassen ein Vorteil. Das Risiko, dass eine Immobilie an Wert verliert, bleibt natürlich trotzdem – ganz ohne Risiko lassen sich nun mal keine ho- hen Renditen erzielen. Bevor man sich für eine der vielen Möglichkeiten entscheidet, in Immobilien zu investieren, sollte man – so paradox es klingen mag – in erster Linie an den Ausstieg denken. Der Exit aus einem Immobilieninvestment be- darf gründlicher Vorbereitungen – und ist für die Wahl des Investments von entscheidender Bedeutung. Neben der Frage, wie lange man sich bei einem Investment binden möchte, sollte man sich auch entscheiden, wie hoch das Risiko sein kann bzw. darf. Auch wenn aktuell alles eitel Wonne und Sonnenschein ist, muss man sich ehrlich der Frage stellen, wie lange man auf das veranlagte Kapital verzichten bzw. ab welchem Zeitpunkt man auf das investierte Kapital ohne Verluste durch vorzeitige Auflösung zugreifen kann. Es ist also für den Anleger nicht unerheblich, mit welchem zeitlichen Horizont er seine Anlagen plant.

Foto: Wohninvest GmbH, EHL immobilien

Anlagehorizont bis zu fünf Jahre

Mögliche Investments: Aktien, Offene Immobilien-Fonds, Crowdinvesting, Club-Deals

Wenn man nicht so viel Kapital aufbringen möchte (oder kann), um eine Wohnung oder gar ein ganzes Haus zu kaufen, sind Aktien und Immobilienfonds eine günstigere Option. Im Vergleich zu Immobilienaktien sind offene Immobilienfonds nicht vom Kapitalmarkt abhängig. Ein weiterer Vorteil ist, dass sich das Verlustrisiko auf mehrere Projekte verteilt und sich nicht nur auf eine Immobilie konzentriert. Ein Nachteil ist jedoch, dass man mit einem Fondsanteil immer den gesamten Korb der im Fonds platzierten Immobilien kaufen muss, auch wenn sich darin einige „faule Eier“ befinden. Also Augen auf!

Da der Ertrag von der Wertentwicklung der Immobilien abhängt, bilden sie die Entwicklung der Immobilienmärkte klarer ab. Auf der anderen Seite sind offene Immobilienfonds stärker reguliert als Immobilienaktien, was für die

Fondsgesellschaften einen höheren Verwaltungsaufwand bedeutet. Wer sich für ein Investment in einen offenen Immobili- enfonds interessiert, der sollte genau unter die Lupe nehmen, wie sich die jeweilige Gesamtrendite, die aus Bewirtschaf- tungs- und Aufwertungsgewinnen sowie Liquiditätsrenditen berechnet wird, zusammensetzt. Wichtig ist hier, dass der überwiegende Teil aus Bewirtschaftungsergebnissen stammt. Hat man Aktien oder Immobilienfonds im Depot, ist der Aus- stieg rasch erledigt. Passt der Kurs, stößt man die Papiere ab. Aber Achtung: Beim Verkauf fallen – wie auch beim Ankauf – Spesen an, die man bei einer Gesamtkalkulation auf jeden Fall beachten sollte. Kleinanleger sollten Fonds mit großen in- stitutionellen Anlegern meiden. Diese können einen Fonds unter Druck bringen, wenn sie ihr Kapital spontan abziehen.

Seit zwei, drei Jahren hat sich mit Crowd-investing gerade für Kleinanleger eine neue Möglichkeit zum Investieren in Immo- bilienprojekte entwickelt. Crowdinvesting oder auch Equity-Based Crowdfunding ist eine moderne Finanzierungsform für Mikroinvestments, bei der sich viele Investoren im Internet über eine Crowdinvesting-Plattform zusammenschließen, um ge- meinsam das Kapital für ein bestimmtes Projekt aufzubringen. Die Investoren können schon mit kleinen Beträgen einstei- gen. Die Beteiligung bei Crowdinvesting-Projekten erfolgt in der Regel im Zuge von Nachrangdarlehen. Sie sind eine Dar- lehensform, die klassischerweise für Gesellschafterdarlehen genutzt wird und im Falle einer Insolvenz oder Liquidation des Unternehmens nachrangig zu den Forderungen aller anderen Kreditgeber befriedigt wird. Nachrangige Darlehen müssen jedoch noch vor dem Eigenkapital rückerstattet werden. Ähnlich wie bei der stillen Beteiligung entstehen keine Mitsprache- rechte, aber Genussrechte aus Gewinnausschüttungen und Verkaufserlösen. Erreicht das Unternehmen seine Ziele nicht, ist auch Ihre Investition davon betroffen. Dies bedeutet, dass Ihre Einlage im „worst case“, der Insolvenz, verloren ist. Das Risiko ist jedoch auf Ihre Investition beschränkt und es besteht für Sie keine Nachzahlungspflicht.

„Mit der Antonigasse 57 bieten wir eine Investitionsmöglichkeit in ein attraktives Projekt mit hervorragenden Verwertungs- chancen“, sagt Rendity-Geschäftsführer Tobias Leodolter. „Das Objekt befindet sich in der Nähe des AKH und zahlreicher Privatspitäler und daher ist die Nachfrage durch Ärzte und Krankenhauspersonal traditionell hoch. Die künftigen Bewohner werden auch durch die Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur profitieren, denn ab 2025 wird die U2 bis zum Elterleinplatz führen und so gelangt man von Hernals in wenigen Minuten direkt zum Karlsplatz.“ Die Laufzeit des Investments beträgt 30 Monate mit einer jährlichen Ausschüttung von sieben Prozent. Investoren können sich ab einer Mindestsumme von 1.000 Euro beteiligen, das Investment erfolgt in Form eines Nachrangdarlehens.

Mitbewerber REVAL bietet aktuell ein Crowd Investing (in Form eines zweckgebundenen qualifizierten Nachrangdarlehens an die Fortuna Bauerrichtungsges.m.b.H.) in eine Wohnanlage in Krems an. Geboten werden 5,5 Prozent Zinsen p.a. bei einer Laufzeit von 36 Monaten. In Zukunft soll es auch möglich sein, dass Privatanleger über Reval in Projekte österreichi- scher Entwickler in Deutschland investieren. Wie lange noch der Immobilien-Crowdinvesting-Boom andauern wird, ist un- klar. In Deutschland denkt die Bundesregierung bereits darüber nach, die Regeln für das Crowdinvesting bei Immobilien zu verschärfen. „Erleichterte Finanzierungen von Immobilien können zu Überbewertungen führen, die auf Immobilienmärk- ten Auslöser systemischer Finanzkrisen sein können“, schreibt die Bundesregierung in der Antwort auf eine kleine Anfrage, die die Grünen-Fraktion gestellt hatte. Es gebe „ausreichend anderweitige Finanzierungsmöglichkeiten“ für Immobilien, heißt es hier weiter.

Können größere Summen – rund 250.000 Euro aufwärts – aufgebracht werden, werden Club Deals interessant. Club Deals nennen Immobilienprofis Co-Investments mehrerer vermögender Kapitalanleger. So richtig zum Renner wurden die Club Deals nach der Finanzkrise 2008, als viele Investoren auf einen Schlag hohe Millionenbeträge aus den zum Teil milliarden- schweren Immobilienfonds abzogen und in Folge zahlreiche dieser Finanzprodukte liquidiert wurden. Dabei wurden viele Immobilien zum Teil nur weit unter dem Einkaufspreis losgeschlagen. Dadurch erlitten auch jene Investoren hohe Verluste, die nicht in Panik ihr Kapital aus den Fonds abgezogen hatten. Bei Club Deals besteht die Gefahr eines übereilten Immobi- lienverkaufs nicht, da bereits vor dem Investment genau geregelt ist, wann und zu welchen Bedingungen das Objekt wie- der veräußert wird. Da keiner der Partner allein vorzeitig aussteigen kann, sind Notverkäufe ausgeschlossen.

„Die durchschnittliche Investmentdauer der 6B47 Projektentwicklungen liegt bei 36 bis 48 Monaten“, so MMag. Peter Ulm, Vorsitzender des Vorstandes der 6B47 Real Estate Investors AG. 6B47 entwickelt und verwertet Immobilienprojekte mit ei- nem Wert von derzeit etwas mehr als 1,3 Milliarden Euro. Aktuelle Projekte in Österreich sind unter anderem Living Kolin, Althan-Park, ParkFlats 23, Beatrix Spa oder Philipp’s. Der 6B47-Investmentclub ermöglicht es interessierten Personen, sich ab einem Volumen von 250.000 Euro an einzelnen Immobilienprojektentwicklungen zu beteiligen. „Aktuell haben knapp 200 Investoren des 6B47 Real Estate Club 160 Millionen Euro investiert. Ziel für sie ist eine deutlich zweistellige Rendite“, so Ulm. „2016 haben wir eine Rendite von knapp 15 Prozent erzielt.“

Anlagehorizont bis zu zehn Jahre

Mögliche Investments: Aktien, Offene Immobilien-Fonds, Crowdinvesting, Club-Deals + Geschlossene Fonds

Geschlossene Immobilienfonds eignen sich für Investoren, die viel Vermögen besitzen, ihr Geld bereits breit gestreut an- gelegt haben und das in einem geschlossenen Immobilienfonds investierte Kapital auch auf zehn (oder mehr) Jahre bin- den können. Geschlossene Immobilienfonds versprechen zumeist eine höhere Rendite. Diese höhere Rendite gibt es nur mit höherem Risiko. Sie weisen im Vergleich zu anderen Anlageformen weitere Nachteile auf: Zum einen ist die Mindestbe- teiligung hoch – oft mindestens 5.000 bis 10.000 Euro. Zum anderen haben die Angebote häufig eine sehr lange Laufzeit. Man sollte sich deshalb sicher sein, das investierte Geld in den nächsten zehn bis 20 Jahren nicht zu benötigen. Wer die Anteile doch vorzeitig verkaufen will, muss sich über den sogenannten Zweitmarkt selbst nach einem Abnehmer umsehen. Dabei gibt es aber keinen mit der Börse vergleichbaren Handel, den der Staat regelt und kontrolliert. Außerdem ist es wichtig, darauf zu achten, welche Rechtsform der Fonds hat. Denn davon hängt ab, inwieweit der Investor für Verluste haf- tet. Im Extremfall könnte er bei Insolvenz des geschlossenen Fonds nicht nur seine Geldanlage, sondern darüber hinaus noch mehr von seinem Privatvermögen verlieren, da ihn bei negativem Geschäftsverlauf eine Nachschusspflicht treffen kann.

Foto: Wiener Privatbank

„Bedingt durch den Ansatz der fiktiven markt- konformen Mieten anstelle der Ist-Mieten ist der steuerliche Totalgewinn bereits innerhalb der ersten zehn Jahre erreicht.“

Dr. Georg Aichelburg-Rumerskirch, Wiener Privatbank

Anlagehorizont bis zehn und mehr Jahre

Mögliche Investments: Aktien, Offene Immobilien-Fonds, Crowdinvesting, Club-Deals, Geschlossene Fonds + Vor- sorgewohnungen, Bauherrenmodelle, Zinshäuser

Bei einem Anlagehorizont von zehn und mehr Jahren kommt der direkte Immobilienkauf – also Investition in Vor- sorgewohnungen, Bauherrenmodelle oder Zinshäuser – ins Spiel. Doch Achtung: Ein vorzeitiger Ausstieg bei Vor- sorgewohnungen, kleinem und großem Bauherrenmodell kann teuer kommen und braucht Zeit. Wenn es finanziell einmal eng wird, kann man aus einem Vorsorgewohnungsprojekt jederzeit – wenn auch mit Verlusten – ausstei- gen. Bei Bauherrenmodellen ist dies deutlich schwieriger.

Das Konzept der Vorsorgewohnung sieht vor, dass man, anstatt in Aktien oder Fonds zu investieren, eine Woh- nung kauft. Diese Wohnung wird vermietet und aus den indexgebundenen Mieteinnahmen zahlt man den Kredit

zurück. Investiert man früh genug in eine Vorsorgewohnung, verfügt man spätestens bei Pensionsantritt über eine schuldenfreie Immobilie. Die kann man über die Pension hinaus weiterhin vermieten oder auch verkaufen, im besten Fall zu einem weit höheren Preis, als man sie erworben hat. Wertsteigerung heißt hier das Zauberwort.

„Wird die Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren umsatzsteuerfrei nach Ankauf veräußert oder wird die Ver- mietungstätigkeit beendet, so muss die beim Kauf abgezogene Vorsteuer anteilig rückerstattet werden. Das heißt, zum Beispiel bei einem Verkauf nach zwölf Jahren müssen 12/20 der in Anspruch genommenen Vorsteuer an das Finanzamt abgeführt werden“, so der Immobilienexperte der Wiener Privatbank, Dr. Georg Aichelburg-Rumers- kirch. Daher sollte der Verkauf einer Vorsorgewohnung oder eines Anteils an einem Bauherrenmodell erst nach Er- reichen des steuerlichen Totalüberschusses erfolgen. Ist diese Schwelle nicht erreicht, liegt für das Finanzamt der Fall der Liebhaberei vor. Das bedeutet nicht nur Rückerstattung der gesamten einbehaltenen Vorsteuern, sondern auch Rückzahlung der durch die Verlustzuweisungen erzielten Steuerersparnisse. „Dies wird man nur im Notfall tun“, ist Aichelburg-Rumerskirch überzeugt. „In diesem Fall haben sie die Funktion Notgroschen.“

Die Wiener Privatbank hat aber auch ein ganz spezielles Portfolio an Vorsorgewohnungen im Angebot. Vorsorge- wohnung+ sind Altbauwohnungen in parifizierten Althäusern. Sie kommen deutlich günstiger als neue Vorsorge- wohnungen. „Im Schnitt liegen wir bei einem Preis von 1.650 bis 1.700 Euro pro Quadratmeter.“ Sie bringen je- doch auch weniger Ertrag, da sie meist von Mietern mit einem unbefristeten Vertrag bewohnt werden. „Doch die Rendite stimmt“, betont Aichelburg-Rumerskirch. Denn dem wirtschaftlichen Nachteil der Mietzinsbeschränkung wird dahingehend Rechnung getragen, dass unabhängig von der tatsächlichen Miete für die Erreichung des steuerlichen Totalgewinnes fiktive marktkonforme Mieten in Ansatz gebracht werden können. „Abhängig vom Ei- genmitteleinsatz und bedingt durch den Ansatz der fiktiven marktkonformen Mieten anstelle der Ist-Mieten ist der steuerliche Totalgewinn bereits innerhalb der ersten zehn Jahre erreicht“, rechnet Aichelburg-Rumerskirch vor. „Das heißt, dass eine Eigennutzung der Wohnung daher nach Erreichen des steuerlichen Totalgewinnes ohne steuerliche Nachteile möglich ist – sofern die Wohnung dann auch frei ist.“ Nach Bestandsfreiwerdung besteht die Möglichkeit, die Wohnung zu marktkonformen Preisen zu vermieten, sie zu sanieren, selbst zu nutzen oder zu ver- kaufen.

Fotos: 6B47 Real Estate Investors AG, Rendity GMBH

„Mit der Antonigasse 57 bieten wir eine Investi- tionsmöglichkeit in ein attraktives Projekt mit hervorragenden Verwertungschancen.“

Tobias Leodolter, Rendity GmbH

War es früher üblich, Vorsorgewohnungen nach dem Lukrieren der steuerlichen Effekte zu verkaufen und mit dem Verkaufserlös in neue Vorsorgewohnungen zu investieren, werden heute die Objekte in Bestand gehalten und weitervermietet – oder selbst genutzt, so EHL-Wohnexpertin DI Sandra Bauernfeind. „Das Stabilitätsgesetz 2012 hat unter anderem durch den Wegfall der Spekulationsfrist, die einen steuerfreien Verkauf von Grundstü- cken, Immobilien und Gebäuden nach zehn Jahren vorsah, und die Einführung der Immobilienertragsteuer die- se Vorgehensweise unrentabel gemacht.“ Für Bauernfeind haben auch steuerliche Aspekte an Attraktivität verlo- ren. „Es wird mit viel Eigenkapital gekauft. Viele Investoren erreichen den steuerlichen Totalüberschuss dadurch viel schneller.“ Dies mache den Verkauf der Vorsorgewohnung im Fall der Fälle auch einfacher.

Für Mag. Robert Fotter, dem Gründer und Geschäftsführer der Wohninvest GmbH, ist das Bauherrenmodell die „flexibelste Form der direkten Immobilienbeteiligung, mit dem Ziel, langfristiges, wertgesichertes und arbeitsfrei- es Zusatzeinkommen zu generieren“. Die Investoren erwerben im Rahmen einer Kommanditgesellschaft (KG) gemeinsam ein Bestandsobjekt (Zinshaus), beauftragen eine Generalsanierung, in der Regel inklusive Lifteinbau und Dachgeschoßausbau, des Gebäudes und vermieten den renovierten und geschaffenen Wohnraum langfris- tig. Durch eine verkürzte Abschreibung der Bau- und Planungskosten können 15 Jahre lang Einkommen und Lohnsteuer reduziert werden. „Durch den gezielten Einsatz von Fremdmitteln bietet das Immobilien-Vorsorgemo- dell optimales Wertschöpfungspotenzial bei reduziertem Eigenkapitaleinsatz“, betont Fotter. Über einen Mieten- pool nimmt der einzelne Investor im Verhältnis seines Anteils an sämtlichen Einkünften aus Vermietung und Ver- pachtung teil. Der individuelle, persönliche Anteil des einzelnen Investors wird durch eine bücherliche Eintra- gung gesichert.

Die Wohnungen werden – im Gegensatz zu Vorsorgewohnungsprojekten – nicht parifiziert. wohninvest hat sich dabei auf die Sanierung von Altbauten mit, wie Fotter betont, „besonderem Charme“ spezialisiert. wohninvest hat insgesamt 31 Zinshausprojekte mit einer Wohnfläche von rund 50.000 Quadratmeter im Portfolio. Das älteste Gebäude stammt aus dem Jahr 1618. Insgesamt wurden mehr als 2,5 Millionen Euro in die Wiederbelebung von zwei historischen Gebäuden in der Bloschgasse im Kahlenbergerdorf investiert. „Denkmalschutz ist für uns aus steuerlichen Gründen sogar vorteilhaft“, so Fotter. Das Kahlenbergerdorf gilt europaweit als Paradebeispiel für Ensembleschutz. „Uns war es daher wichtig, die Revitalisierung schonend durchzuführen und den besonderen historischen Charakter der Gebäude zu betonen“, sagt Robert Fotter, gemeinsam mit Gerold Pinter Gründer der wohninvest. So wurde, in enger Abstimmung mit dem Bundesdenkmalamt, für die Fassadengestaltung extra ein Restaurator hinzugezogen.

Im Schnitt beteiligen sich zehn Bauherren an einem Projekt. Aktuell können sich Investoren an einem Immobili- enentwicklungsprojekt in der Kaiserstraße 41 im 7. Wiener Gemeindebezirk in unmittel-barer Nähe der Mariahil- fer Straße beteiligen. Ein weiteres Plus: „Neben den Mieteinnahmen profitieren Anleger bei Bauherrenmodellen auch von der Wertsteigerung durch Verknappung des Angebots. Altbauten verschwinden immer mehr, werden abgerissen, oder Wohnungen werden parifiziert.“

Auf jeden Fall sollte man bei allen Vorsorgewohnungs- oder Bauherrenmodellen auf die Lage achten. In einigen Bezirken beginnen sich bereits Blasen zu bilden. Vor allem die Grundstückskosten treiben die Preise nach oben. Zudem wird das „Immobilien-feuer durch die niedrigen Zinsen angefacht“, so Ing. Mag. Erwin Hübl, Geschäfts- führer der Hübl & Partner Gruppe. „Viele Anleger stecken ihr Geld mangels Alternativen in Immobilien. Ihre Ren- diteerwartungen sind gering, in erster Linie wollen sie durch ihr Investment verhindern, dass ihr Geld nicht weni- ger wert wird“, so der Vorsorgewohnungs- und Bauherrenmodell-Profi. Damit die Zusatzeinnahmen durch die Mieteinnahmen die zu erwartenden Pensionslücken auch schließen können, sollte man nicht zu spät mit einem Investment in Vorsorgewohnungs- oder Bauherrenmodellen beginnen. „Am besten Mitte 30 beginnen – ab 45 wird’s dann eng.“ mn ■