Nobles Pflaster

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„In den vergangenen 15 Jahren wurde die Stadt Salzburg zu einem Immobilien-Hotspot in Österreich. Dieser Trend hat sich in den letzte- n fünf Jahren nochmals verstärkt“, erklärt Elisabeth Rauscher, CEO der Rauscher Immobilien GmbH, bei der Analyse des erstmals von ihre- m Unternehmen aufgelegten Salzburger Immobilienreports, der die Stadt bis auf Bezirksebene analysiert. Denn wie in jeder Stadt gibt es gu- te und schlechte Lagen. Besonders groß, so die Immobilienexpertin, ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Rund 75 Prozent der hi- er gekauften Immobilien pro Jahr sind Wohnungen – davon wiederum zum großen Teil gebrauchte, aber auch der Neubau ist stark gefrag- t. „Besonders im Preissegment bis zu 500.000 Euro erleben wir derzeit ein überdurchschnittlich großes Interesse. Hier ist die Nachfrag- e sogar deutlich höher als das Angebot und eine Umkehr dieses Trends ist nicht in Sicht“, bringt es Rauscher auf den Punkt. Was auc- h Eigennutzer erfreuen dürfte: Bei Eigentumswohnungen bis 500.000 Euro liegt der Wertzuwachs in guten Stadtlagen mit sieben Prozen- t deutlich über der Inflationsrate. Lagen, von denen die Altstadt zu Fuß oder mit dem Rad gut erreichbar ist, sind besonders gefragt. Konk- ret handelte es sich dabei um die Stadtteile Nonntal, Riedenburg, Mulln, Lehen, Elisabeth Vorstadt, Schallmoos und Parsch- .

Baugrund ist Mangelware

Spitzenreiter sind gebrauchte Eigentumswohnungen, die mit circa 800 Transaktionen mehr als die Hälfte aller Verkäufe ausmachen. Je nach Stadtteil und Lage reichen die Preise von rund 3.000 Euro pro Quadratmeter für einfach ausgestattete Wohnungen in durchschnittlichen Lagen bis zu 7.000 Euro pro Quadratmeter und mehr in den begehrtesten Wohnlagen der Festspielstadt. Auch bei Neubauwohnungen liegt das Preisniveau höher als im Jahr davor. Am freien Markt sind neue Wohnungen durchschnittlich ab 5.600 Euro pro Quadratmeter zu haben, gemeinnützige Neubauprojekte kosten circa 15 bis 20 Prozent weniger- .

Baugrundstücke, so Andreas G. Gressenbauer, Vizepräsident des Immobilienrings Österreich, sind in Salzburg seit Jahren Mangelware. Eine neue Gesetzgebung sieht nun für die Bebauung Einschränkungen vor. „Jeder, der seine Grundstücke bis dato nicht umgewidmet hat, kann an der aktuellen Preisrallye nicht mehr teilnehmen“, so Gressenbauer. Um leistbaren Wohnbau voranzutreiben, müssen künftig zwei Drittel des Grundstückes mit geförderten Wohnungen bebaut werden. „Das kommt zwar einer Enteignung gleich“, meint Gressenbauer, „aber die Wohnungsnot in Salzburg ist groß. Da muss es Eingriffe seitens der Gesetzgebung geben. Freier Wettbewerb regelt leider nicht immer alles zum Besseren“, so Gressenbauer weiter.

Vernünftige Preise gefragt

Gute Mietpreise sind in Salzburgs Altstadt kaum mehr zu erzielen. Erschwerte bis kaum mögliche Zufahrt mit dem Auto und mangelnde Parkplätze zeigen ihre Auswirkungen. Der bisher kaum vorhandene Kleinwohnungsmarkt werde sich in den kommenden Jahren für Innenstadtlagen entwickeln, um Anlagestrategien abzudecken, meint Gressenbauer. Außerhalb der Innenstädte haben sich im mittleren Segment der 3- bis 4-Zimmer-Mietwohnungen die Preise stabilisiert. Im Neubau erzielen diese noch immer Höchstpreise- .

Dazu Gressenbauer: „Penthouse-Wohnungen in hoher Preislage sind nur mehr selten gefragt. Wenn Luxusbereich, dann in Grünlage.“ Künstliche Preistreiberei in Salzburg konstatiert der Immobilienprofi einem Makler, der erst seit Kurzem am Salzburger Markt agiert. Als Beispiel nennt er ein Objekt, das binnen zwei Jahren um 50 Prozent teurer wieder am Markt angeboten wird, obwohl weder an der Immobilie noch im Umfeld wertsteigernde Entwicklungen stattgefunden haben. Gressenbauer bezeichnet diese Vorgangsweise als äußerst unseriös und nicht argumentierbar, schon gar nicht für einen zertifizierten österreichischen Makler. „Mitglied in einer renommierten Interessenvertretung zu sein genügt nicht“, so Gressenbauer- .

Doch auch im Land Salzburg wird es zunehmend schwieriger, zu vernünftigen Preisen kaufen zu können – wenn man dies denn auch darf. Denn wie in vielen anderen touristisch hoch im Kurs stehenden Bundesländern wird auch in Salzburg der Widerstand gegen Zweitwohnsitze immer stärker, gelten sie doch als Preistreiber, die es für junge einheimische Familien immer schwieriger machen, sich in ihrer Heimat Wohnraum zu schaffen. Grundstückspreise von 500 Euro pro Quadratmeter sind keine Seltenheit mehr.

Gemeinden wehren sich

Die Gemeinden versuchen mit unterschiedlichen Maßnahmen, sich gegen diese Entwicklung zu stemmen. Eine der Maßnahmen ist die Einführung von Zweitwohnsitz-Beschränkungen. Gemeinden mit einem Anteil von Nichthauptwohnsitzen von mehr als 16 Prozent gelten in Salzburg als Zweitwohnsitz-Beschränkungsgemeinden. Das sind immerhin 82 von 119 Salzburger Gemeinden. Sie dürfen Ferienwohnungen nur noch in ausgewiesenen Gebieten erlauben. Zum Vergleich: Oberösterreich zählt derzeit 18 Gemeinden, in denen derartige Vorbehaltsgebiete gelten. So etwa in den Bezirken Gmunden, Gosau und Traunkirchen- .

Auch in Oberösterreich werden die Besitzer von Freizeitwohnungen seit 1. Jänner 2019 zur Kasse gebeten. Die Kommunen wurden ermächtigt, zusätzlich zur Ferienwohnsitzpauschale einen Zuschlag einzuheben. Die maximale Zuschlagshöhe beträgt bei kleineren Wohnungen (bis 50 Quadratmeter) das 1,5-Fache, bei größeren Wohnungen das Zweifache der touristischen Pauschale. Ein Eigentümer einer Wohnung über 50 Quadratmeter zahlt bei vollem Zuschlag 108 Euro Pauschale plus 216 Euro Zuschlag, summa summarum 324 Euro. Die Bürgermeister des Bezirks Gmunden einigten sich dieser Tage bei einer Konferenz darauf, geschlossen vorzugehen. In Gemeinden wie Traunkirchen sind bis zu 50 Prozent aller Immobilien Zweitwohnsitze. Einige Gemeinden greifen zu noch drastischeren Mitteln. In St. Wolfgang kauft die öffentliche Hand 12.000 Quadratmeter Baugrund, der ausschließlich an einheimische Häuslbauer weiterverkauft wird.

Wird eine Immobilie zweifelsfrei als Zweitwohnsitz genutzt, obwohl nur eine Hauptwohnsitzwidmung vorliegt, kann die Sache ernst werden. Unter Umständen drohen hohe Strafen, im Extremfall sogar eine Zwangsversteigerung. Die gute Nachricht: Lässt man sich mit der Kommune auf einen Rechtsstreit ein, hat diese oft weit weniger gute Karten, als sie selbst im Vorfeld behauptet. Denn eine widmungswidrige Verwendung nachzuweisen, ist alles andere als leicht. Es soll sogar schon Gemeinden gegeben haben, die daran trotz eines Überwachungsauftrages an einen Detektiv gescheitert sind. Denn es gibt durchaus einige Trick- s.

Zweitwohnsitze legalisieren

Von 1. Jänner bis 31. Dezember 2019 können in Salzburg die meisten bisher unzulässigen Zweitwohnsitze legalisiert werden. Der Erwerb der Wohnung muss zum Zeitpunkt der Anzeige bereits länger als drei Jahre zurückliegen. Macht man also von der spätestmöglichen Anzeige Ende 2019 Gebrauch, muss der Erwerb spätestens am 30. Dezember 2016 erfolgt sein. Darüber hinaus darf die Wohnung in der Zeit vom 1. Jänner 2019 bis zur Anzeige nicht als Hauptwohnsitz verwendet werden. Dritte Voraussetzung ist die bau- und raumordnungsrechtliche Rechtmäßigkeit der Verwendung der Wohnung ab 1. Jänner 2019 bis zur Anzeige an die Gemeinde. Wohnungen, deren Erwerb zur Zeit der Anzeige noch nicht drei Jahre zurückliegt, können nicht als Zweitwohnsitze legitimiert werden. Eine Nutzung als Zweitwohnsitz ist dann nur möglich, wenn eine der Ausnahmen des Salzburger Raumordnungsgesetzes vorliegt. Kein Wunder also, dass die Preise für Immobilien mit einer Zweitwohnsitznutzung mit den Preissteigerungen nicht nur mithalten können, sondern diese sogar übertreffen.

mn