Zeitloser sicherer Hafen

Immobilien bleiben für Experten weiterhin das Investment schlechthin für den langfristigen Vermögensaufbau. Vor allem Bauherrenmodelle versprechen aktuell attraktive Renditen.

Macht es weiterhin Sinn, in Immobilien zu investieren? Die „Zeitenwende“, die im Vorjahr durch die Zinserhöhung der EZB eingeläutet wurde und für den deutlichen Anstieg der Kreditzinsen verantwortlich ist, sorgt auch bei Anlegern, die nach Möglichkeiten suchen, ihr mühevoll verdientes Geld in den langfristigen Vermögensaufbau zu investieren, für reichlich Verunsicherung. Sind nun „Betongold- Dauerbrenner“ wie Bauherrenmodell, Vorsorgewohnungen und Anlegerwohnung weniger interessant? Machen der Konjunkturabschwung sowie hohe Inflation und damit weniger Geld in den Brieftaschen der Mieter zuvor sicher geglaubten

Einnahmen einen Strich durch die Rechnung? Sollte man sich gar nach anderen Veranlagungsmöglichkeiten umsehen? Das sind wohl nur einige der Fragen, die sich Ärzte derzeit vermutlich stellen. Für Experten steht jedenfalls fest: Immobilien bleiben weiterhin ein weitgehend sicherer Hafen. Allerdings sollte man auch einiges beachten, so der Grundtenor.

Tipp: Steirische Bauherrenmodelle

Für Mag. Stefan Koller, Geschäftsführer PERICON, sind Bauherrenmodelle aktuell die mit Abstand sinnvollste Art in Wohnimmobilien zu investieren. „Geförderte Mieten versprechen eine gute Vermietbarkeit und durch die beim Bauherrenmodell möglichen Steuereffekte ergibt sich gerade bei Besserverdienern noch immer eine attraktive Rendite“, erklärt er. Noch mehr treffe das auf Bauherrenmodelle in der Steiermark zu. Der Hintergrund: Aufgrund der seit Jänner 2023 gültigen neuen Förderrichtlinien für die

„umfassende Sanierung“ und die „Assanierung“ (darunter versteht man das zumindest weitgehende Ersetzen eines bestehenden Gebäudes am selben Standort, Anm.) darf der Hauptmietzins in der Steiermark in den ersten 15 Jahren maximal bei zwei Dritteln des Richtwertzinses liegen. Die Mieten sind also um 30 bis 40 % günstiger. „Das sichert eine hohe Auslastung und wird durch höhere Förderzuschüsse für den Bauherren belohnt“, sagt Koller und verweist im selben Atemzug auch auf die höheren Anforderungen an eine hohe und auch nachhaltige Bauqualität, die mit dem neuen Förderprogramm gelten. Beispielsweise müssen moderne Energiequellen eingebunden werden, wie Photovoltaikanlagen, und auch Nachhaltigkeitszertifizierungen wie „Klima Aktiv Silber“ erreicht werden. Dementsprechend sind vor allem Bauherrenmodelle in der Steiermark auch für Ärzte mit „grünem“ und sozialem Gewissen eine interessante Anlagemöglichkeit.

Neben den geförderten Mieten kommt für Ärzte bei Bauherrenmodellen ein

weiterer wichtiger Aspekt dazu: Der positive Steuereffekt, der durch die beschleunigte Abschreibung über 15 Jahre ausgelöst wird. „Vereinfacht betrachtet, kann man davon ausgehen, dass man bei den derzeitigen Baukosten und Zinsen einen Steuervorteil von rund 2.000 Euro/m2 über 15 Jahre erzielen kann“, so Koller, der von einem aktuellen wesentlichen Vorteil im Vergleich zu Anlegerwohn- ungen spricht. Positiv für Ärzte: Laut Koller werden in nächster Zeit einige Projekte in sehr guten, werthaltigen Lagen auf den Markt kommen.

Barzahler entkommen Zinsdynamik

Wie viel Geld benötigen Ärzte, um in ein Bauherrenmodell zu investieren? Je nach Projekt sind laut DDr. Pinter, Gründer und Geschäftsführer der wohninvest gmbh, über drei bis

vier Jahre verteilt ab ca. 60.000 Euro an Eigenkapital notwendig. Dabei sei der Finanzierungsanteil flexibel – wer die im Projekt inkludierten Finanzierungs- möglichkeiten nicht in Anspruch nehmen möchte, investiert nur Eigenkapital bzw. „Bares“ und entkommt der Zinsdynamik damit komplett. „Wer bei Inflationsraten zwischen 7 % und 9 % mit um 4 % geborgtem Geld langfristige Investitionen tätigt, ist noch immer deutlich besser dran als jemand, dessen Ersparnisse unverzinst auf eine Zinswende bei Einlagen hoffen“, bringt es Pinter auf den Punkt.

Ohnehin würden für Bauherren andere Zins- gesetze gelten. Pinter verweist auf die verschiedenen Förderlinien, von denen Anleger

profitieren. „Beispielsweise wird in einem Wiener Bauherrenmodell ein Teil der Herstellungskosten durch einen Landeskredit mit einem Fixzinssatz von 1 % finanziert.“ Kurz: Ein Teil der Investition sei durch diesen Kredit gedeckt, weshalb Bauherren weniger von steigenden Zinsen betroffen sind.

Ein weiterer wichtiger, mit Bauherrenmodellen verbundener Aspekt sind für Pinter die Annuitätenzuschüsse, die als Schutzmechanismus gesehen werden können. Diese staatlichen Beihilfen würden Anleger unterstützen, indem sie einen Teil der Finanzierungskosten abdecken. „Sie werden in der Regel als prozentualer Anteil des Darlehensbetrags berechnet und dienen dazu, die Belastung der Anleger zu verringern, indem sie einen Teil der Zinszahlungen übernehmen“, erläutert Pinter. Konkret würden die Annuitätenzuschüsse je nach aktuellem Zinssatz variieren: Bei steigenden Zinsen ist der Zuschussbetrag höher, bei sinkenden fällt er geringer aus.

Langfristiges Zusatzeinkommen

Klar ist jedenfalls, dass die niedrigen Kreditzinsen der wesentliche Treiber des Bewertungswachstums der letzten Jahre waren. „Weil sich leichter ein Käufer findet, wenn die Brieftasche locker sitzt und sich über kurzfristige Investments spekulative Renditen erzielen lassen“, so Pinter. Er empfiehlt Investoren, sich weniger auf den kurzfristigen Bewertungsgewinn zu konzentrieren und stattdessen den Fokus auf das wertgesicherte, langfristige Zusatzeinkommen aus den Mieten zu richten.  „Hier zahlt es sich aus, über kurzfristige Zinsschwankungen hinauszuschauen und sich stattdessen auf langfristige Trends und Marktgrundlagen zu konzentrieren“, sagt Pinter. Dazu zählt der Wohninvest-Experte Parameter wie Bevölkerungs- und Arbeitsplatzwachstum sowie die allgemeine wirtschaftliche Stabilität. Diese könnten sich viel stärker auf die langfristigen Renditen auswirken als die Zinsen. „Faktoren wie der Standort, der Zustand der Immobilie, das Potenzial für Mieteinnahmen und die

allgemeine Marktentwicklung sind mindestens so entscheidend für den Erfolg.“

Vorsorgewohnungen:

Für Barzahler interessant

Für Barzahler sind auch Vorsorgewohnungen noch immer eine interessante Möglichkeit. Allerdings weniger attraktiv als Bauherrenmodelle hinsichtlich der „Nachsteuerrendite“, wie Koller erklärt. „Bei der ‚Normalabschreibung‘ von 1,5 % pro Jahr ergibt sich bei Barzahlern meist schon nach wenigen Jahren ein steuerlicher Überschuss und somit auch eine zu zahlende Steuerlast“, erklärt der Experte für Immobilien- veranlagungen. Nachsatz: „Bis die aktuell erzielbaren Mieten die explodierenden Baukosten vom Verhältnis her eingeholt haben, kann es Jahre dauern.“ „Ein Vorteil von Vorsorgewohnungen

gegenüber Bauherrenmodellen ist, dass sie leichter verkauft werden können“, erklärt Mag. Bernd Winter, Partner und Leiter Branchencenter Immobilien- unternehmen, BDO Austria. In diesem Fall könne es jedoch zu einer Vorsteuer-Korrektur kommen.

Nach vielen Jahren mit anhaltendem Wachstum hat der Markt für Vorsorgewohnungen im Vorjahr jedenfalls einen Dämpfer erlebt. Aufgrund des „Zinsschocks“ wurden mit 1.550 Einheiten um mehr als 10 % weniger verkauft als 2021. Die Experten von EHL Immobilien erwarten, dass die Verkaufs- zahlen auch heuer zurückgehen werden. Allerdings soll das neben dem „Zinsschock“ auf das deutlich geringere Angebot zurückzuführen sein. Dahinter stehen die hohen Baupreise und die gestiegenen Finanzierungs- kosten, die bereits im Vorjahr zur

Verschiebung zahlreicher Projekte geführt haben.

Mit einem Rückgang der Preise rechnet Karin Schunker, Geschäftsführerin EHL Wohnen, daher nicht – auch 2022 stiegen im Übrigen die Preise nochmals deutlich auf 4.930 Euro/m2. „Dieses Niveau sollte zumindest gehalten werden“, meint sie und verweist auf die „sehr guten Vermietungsperspektiven“ aufgrund des insgesamt rückläufigen Wohnungsneubaus. Mittel- und langfristig bleibt für Schunker der stärkste Treiber für private Immobilieninvestitionen die Inflation. „Immobilien sind seit jeher der beste und beliebteste Schutz gegen inflationäre Tendenzen“, hält sie fest.

In dieselbe Kerbe schlägt auch MMag. Louis Obrowsky, Präsident des Verbandes der institutionellen Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB Immo KAG. Für ihn zählen Immobilien zu den ganz wenigen Veranlagungsinstrumenten mit eingebautem Inflations-Hedge. „Wenn man mit einer Immobilie auch nicht die Inflation im Jahr 2023 ausbremsen kann,

langfristig liegen sowohl die Entwicklung von Mieten als auch die Entwicklung von Immobilienpreisen über der Inflationsrate“, so Obrowsky. Nachsatz des Immobilienexperten: „So gesehen ist aktuell der Einstieg in ein langfristiges Immobilieninvestment vor diesem Hintergrund besonders attraktiv.“

pb

fotoS: PERICON, BUWOG/PICMYPLACE, BDO AUSTRIA,WOHNINVEST, EHL, PERICON, DRAWCON S.R.O., RAIFFEISEN VORSORGE WOHNUNG GMBH