PRAXEN & IMMOBILIEN | Vorsorgewohnungen

Die Kräne rotieren

Die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen ist ungebrochen. Dank Niedrigzinsphase lohnt sich auch ein später Einstieg. Der neue Trend: Immer mehr Anleger verzichten aber auf den Vorsteuerabzug.

Zwischen der Linzerstraße und der Hütteldorferstraße, entstehen 34 zwischen zwischen 42 und 112 m2 große hochwertige Eigentumswohnungen. Alle Wohntypen verfügen entweder über Garten, Balkon, Terrasse oder Loggia- .

Die 136 freifinanzierten Eigentumswohnungen befinden sich am Zelda-Kaplan-Weg 8-12 und verfügen über Wohnnutzflächen von ca. 52 bis 119 m2  mit jeweils zwei bis vier Zimmern. Jede Wohneinheit wurde mit Freiflächen geplant- .

Im Rahmen eines Alleinvermittlungsauftrages werden von der RVW rund drei Dutzend Vorsorgewohnungen angeboten. Für fast alle zum größten Teil 2- und 3-Zimmer- Wohnungen sind Freiflächen wie Loggien, Balkone, Terrassen oder Eigengärten geplant. Die Fertig-stellung ist für 2020 angestreb- t.

Foto: re/max, Foto: LLB Immo

Der ideale Einstieg in ein Vorsorgewohnungsprojekt sollte so gewählt werden, dass bei Antritt de- s Ruhestandes der für eine Finanzierung aufgenommene Kredit durch die Mieteinnahmen getilgt ist und di- e Mieteinnahmen zur Deckung der Pensionslücke zur Verfügung stehen. Optimale Laufzeit eines Investment- s in Vorsorgewohnungen ist, sofern man alle steuerlichen Vorteile nutzen möchte, 20 Jahre. Soweit die Theorie. In der Praxis zeigt sich, dass viele Anleger erst zu einem viel späteren Zeitpunkt, dafür aber m- it mehr Eigenkapital einsteigen. Mediziner sind hier keine Ausnahme. Zu Beginn der Berufslaufbahn stehe- n Ausbildung, Familiengründung und Aufbau der eigenen Ordination im Mittelpunkt. Die Frag- e Vermögensaufbau durch Immobilien stellt sich dann erst oft nach einigen Jahren, wenn die ersten hohe- n Einkommenssteuerbescheide ins Haus flattern- .


Kapital aufteilen

Ein später Einstieg hat aber auch Vorteile: Mit einem höheren Eigenkapitaleinsatz lässt sich de- r Totalüberschuss schneller erreichen und das Thema Liebhaberei ist rasch vom Tisch. Bevor man aber z- u viel Kapital in ein einziges Projekt investiert, sollte man überlegen, es auf zwei Projekte aufzuteilen. Das bringt mehr Ertrag – doch diesen haben viele Anleger nicht mehr so deutlich im Visier wie die möglich- e Wertsteigerung. Den meisten Top-Verdiener, die Anlegerwohnungen zeichnen, gehe es in erster Linie nicht , sich die eigene Pension aufzubessern, sondern um bleibende Werte für die Kinder oder Enkelkinder z- u schaffen. Wertsteigerungen sind aber möglich, die am Kapitalmarkt nicht ohne Weiteres zu erwirtschafte- n sind. Auch wenn man, da wie dort, langfristig engagiert bleiben muss. „Vorsorgewohnungen werde- n grundsätzlich zum Zweck der Vermietung konzipiert und sind damit im aktuellen Niedrigzinsumfeld ein- e Anlageform, die nicht nur ein wertbeständiges Investment in Immobilien, sondern auch eine dauerhaft- e Einnahmequelle darstellt“, unterstreicht MMag. Louis Obrowsky, Geschäftsführer der Liechtensteinische- n Landesbank (LLB) Realitäten GmbH. Die Herausforderung bestehe darin, geeignete Objekte zu finden, di- e auch attraktive Renditen abwerfen. Der deutliche Preisauftrieb bei Wohnimmobilien ist auch de- m verstärkten Engagement international tätiger institutioneller Investoren geschuldet, die sich zum Teil bereit- s vor Baubeginn, ganze Objekte sichern und damit Objekte dem Markt entziehen – und in weiterer Folge au- f dem Vermietermarkt in Konkurrenz zu privaten Vermietern auftreten.


Was rechnet sich?

Vorsorgewohnungen sind nach wie vor eine nachhaltige Form der Geldanlage. Auch wenn sich di- e Renditen in den vergangenen Jahren nach unten bewegt haben und aktuell zwischen 3,25 bis 3,5 % liege- n. Auch wenn diese noch vor einigen Jahren deutlich über vier Prozent lagen, in Relation zum Sparbuch sin- d diese Renditen ein Spitzenwert.

„Es gibt nach wie vor eine große Nachfrage, was wiederum zur Folge hat, dass die Preise steigen. I- n Österreich ist Wohneigentum im internationalen Vergleich nach wie vor bezahlbar. Aufgrund de- s Niedrigzinses ist es weiterhin attraktiv in Immobilien zu investieren“, kommentiert AIRA-Development -Group-Geschäftsführer Roman Ascherov die aktuelle Situation. Ganz ähnlich sieht es Die-Wohnkompanie -Geschäftsführer Mag. Roland Pichler: „Sowohl die Preise für Eigentumswohnungen als auch fü- r Mietwohnungen sind schon seit geraumer Zeit gestiegen. Zuletzt jedoch auf sehr moderatem Niveau. Hie- r kann eher von einer Stagnation oder Wertanpassung gesprochen werden. Dies wird sich meiner Meinun- g nach demnächst auch im Investorenmarkt ergeben. Einen Preisverfall oder -abschwung sehe ich derze- it nicht.“ Dass die Nachfrage enorm ist, davon kann die Geschäftsführerin der Haring Group Denise Smetan- a berichten. Ein neues Wohnprojekt der Haring Group im elften Wiener Gemeindebezirk ist bereits zum Baustart ein durchschlagender Erfolg: Von den 36 hochwertigen Eigentums- und Vorsorgewohnungen i- n der Fuchsröhrenstraße 13 ist mit Baubeginn nur noch eine einzige Einheit verfügbar. „Alle unsere Bauprojekte weisen einen erfreulich hohen Vorverwertungsgrad auf, aber dieser Erfolg ist schon wirklic- h außergewöhnlich. Das zeigt das große Potenzial von Simmering und wie attraktiv dieser Bezirk für Wohnungskäufer bereits ist. Wir sondieren daher auch weitere Grundstückskäufe in diesem aufstrebende- n Bezirk“, freut sich Smetana über diesen großen Erfolg- .


Schmerzgrenze für Mietpreise

Eine magische Grenze wird immer deutlicher spürbar. Ab einem Nettokaufpreis von 4.000 Euro/m2 kann es bei der Vermietung eng werden. Denn um unter dem Strich auf eine ansprechende Netto-Rendite z- u kommen, würde sich in diesem Fall die Miete der 1.000 Euro-Grenze nähern. Für viele Mieter eine Schmerzgrenze, die sich in den vergangenen Jahren bereits der 800 Euro-Grenze angenähert hat. We- r 1.000 Euro im Monat für Miete aufbringen kann, denkt in vielen Fällen selbst ans Kaufen- .

„Der Trend, insbesondere kleinere Wohnungen als Geldanlage oder Spekulationsobjekt anzuschaffen u- n

d auch schneller wieder abzustoßen, hat sich in den Jahren verstärkt. Kleine Wohnungen werden tendenziell kürzer behalten und im selbe- n Zeitraum öfter verkauft als große“, erklärt der Geschäftsführer von RE/MAX Austria Bernhard Reikersdorfer. „Bei Neubauten wird natürlich versucht, kleinere, aber effizient geschnittene Wohneinheiten anzubieten.“ Eines steht fest: Die Bedeutung von Mikroapartments ist durch de- n demografischen Wandel und die Zunahme von Single-Haushalten weiter steigend, dies sollte jeder Mediziner, der an den Ankauf eine- r Vorsorgewohnung in Betracht zieht, bedenken. Der Bedarf an kleineren Wohneinheiten in den Ballungszentren mit einem guten Preis-Leistungs -Verhältnis wird auch in der Zukunft zunehmen.


35 ist das neue 50

Klein ist derzeit groß im Kommen. So gibt es nicht nur eine Vielzahl neuer Projektentwicklungen in diesem aufstrebenden Marktsegment , sondern mit Micro-Living, Mikrowohnung, Mini-Loft, Business Apartments, Serviced Apartments oder Temporärem Wohnen auch eine Fülle vo- n Begriffen, die für diese neue Assetklasse oft synonym verwendet wird. Im Vergleich zu Studentenapartments werden in Serviced Apartment- s nicht nur zusätzliche Dienstleistungen geboten, auch die Kosten – hochwertige Ausstattung des Apartments (Möbel, Armaturen, Stoffe ), moderne Optik, besonders im eigenen Badezimmer. Eine gute Internetverfügbarkeit zählt mittlerweile zu den Basics – sind hier in der Reg- el höher. Die Einnahmen dafür aber auch.

Die Zielgruppe besteht dem entsprechend eher aus Geschäftsleuten, die kurzfristig eine möblierte Wohnung benötigen. Die Anleger in Servic- ed Apartments müssen sich aber nicht selbst um die Vermietung kümmern. Dies übernimmt zumeist eine Betreibergesellschaft. Beim Projek- t PhilsPlace ist dies die „PhilsPlace Management GmbH“, die sich darum kümmert. Wobei alle 135 Wohnungen werden in einen Mieten-Po- ol zusammengefasst sind, die gesammelten Mieteinnahmen aller Apartments werden nach Größe und Nutzwerten monatlich auf alle Eigentüme- r verteilt und ausgeschüttet. Dass die externe Verwaltung Kosten verursacht liegt auf der Hand. Durch die Vermietung an Geschäftsreisende m- it kurz- bis mittelfristigen Aufenthalten, an Wien-Touristen und ähnliche Zielgruppen können deutlich höhere Mieterträge erzielt werden, als be- i „normalen“ Vorsorgewohnungen, was sich wiederrum auf die Rendite positiv auswirkt- .


Steuervorteile nutzen

Auf dem Markt für private Immobilieninvestments vollzog sich 2018 eine bemerkenswerte Trendwende, wie aus dem Marktberich- t „Vorsorgewohnungen Wien 2019“ der EHL Wohnen GmbH hervorgeht. Die Nachfrage nach Wohnungen zu Anlagezwecken ist ungebroche- n hoch, allerdings werden immer weniger Wohnungen nach dem klassischen Vorsorgewohnungsmodell (zu Vorsorgezwecken erworben- e Eigentumswohnungen, bei denen ein Vorsteuerabzug geltend gemacht wird) gekauft. Stattdessen kaufen Privatanleger immer öfter zu- m Eigennutzerpreis und verzichten damit auf den Umsatzsteuervorteil beim Ankauf. Weil die Anleger im Grundbuch mit dem Eigennutzerkaufpre- is aufscheinen, schlagen sich diese aber nicht als Vorsorgewohnungen in der Statistik nieder und das führte 2018 erstmals seit einigen Jahren z- u einem Rückgang bei der Zahl der Vorsorgewohnungen. Zudem war das Rekordjahr 2017 durch diverse Nacheintragungen von Projekten i- ns Grundbuch auch ein statistischer Ausreißer.

Grund für diese Entwicklung ist vor allem der stark gestiegene (meist umsatzsteuerfreie) Grundkostenanteil an den Gesamtkosten, der daz- u führt, dass die abzugsfähige Vorsteuer an Bedeutung verliert. Das gleiche gilt auch für generalsanierte Wohnobjekte. „Oft nur mehr sechs od- er acht Prozent Ersparnis beim Kauf rechtfertigen für viele Anleger die mit dem Vorsteuerabzug verbundenen Auflagen wie die 20 Jahre dauernde- n Aufzeichnungspflichten und vor allem Einschränkungen bei der Eigennutzung nicht mehr“, erklärt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin d- er EHL Wohnen GmbH. Beim aktuellen Preisniveau sind klassische Eigentumswohnungen für Investoren ähnlich attraktiv wie vorsteuerabzugsberechtige Vorsorgewohnungen- .

Als Anleger ist der Kauf mit ausgewiesener Umsatzsteuer sinnvoll, wenn die Wohnung umsatzsteuerpflichtig vermietet wird; in diesem Fall kan- n der Käufer (bei Vorliegen aller sonstigen Voraussetzungen) die von ihm bezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Finanzamt zurückfordern- . Wird die Wohnung jedoch umsatzsteuerfrei vermietet (zum Beispiel Vermietung an Arzt als Ordination), ist der Kauf als Endverbrauche- r günstiger, da die bezahlte Umsatzsteuer nicht vom Finanzamt rückgefordert werden kann und daher zum Kostenfaktor wird. Die Steuervorteil- e können zum Bumerang werden. Dann, wenn man die Wohnung vor Erreichen des Gesamtüberschusses verkaufen oder selbst nutzen will. Dan- n hält der Finanzminister sein Händchen auf. Rückzahlung ist angesagt – und das nicht zu knapp.


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