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Investieren trotz Krise

Immobilien bleiben ein solides Fundament jeder Veranlagung – auch in stürmischen Zeiten.

Bei genauer Betrachtung der Top Ten der reichsten Österreicher – angeführt von Dietrich Mateschitz (Red Bull), Johann Graf (No- vomatic) und René Benko (Signa Holding) – fällt auf, dass jeder zweite sein Vermögen in Immobilien angelegt, wenn nicht sogar mit Immobilien erwirtschaftet hat und damit auch gut durch die Finanzkrise 2008 gekommen ist. Auffallend ist auch, dass sich hundert Jahre nach Ende der Monarchie kaum noch Familien, die damals zu den reichsten des Landes gehört haben, an der Spitze finden. Viele haben ihr Vermögen und ihren Grundbesitz durch Arisierung verloren, andere hinter dem Eisernen Vorhang nach Ende des Zweiten Weltkrieges. Zurückerhalten haben sie nach dem Fall des Eisernen Vorhangs ihr Vermögen im geringeren Umfang oder abgewirtschaftet. Viele Vermögen fielen auch der Steuer zum Opfer. Mit Beginn des Ersten Weltkrieges bis 1920 wurde der Spitzensteuersatz in Österreich von fünf auf 60 % angehoben und erst 1988 auf 50 % gesenkt.

Vermögenserhalt in Krisenzeiten

Die meisten Namen, die man heute mit großem Reichtum in Österreich in Zusammenhang bringt, haben ihr Vermögen jedoch erst nach dem Zweiten Weltkrieg gemacht, was wohl auch mit der zunehmenden Internationalisierung und Globalisierung der Wirt- schaft in direkten Zusammenhang zu bringen ist. Immobilienbesitz hat beim Vermögensaufbau und Vermögenserhalt in Krisenzei- ten dabei aber immer eine wesentliche Rolle gespielt. Ein Grundsatz, der auch heute gilt, so die Aussage der Immobilienprofis. Auch wenn alle Wirtschaftsforscher, anerkannte und selbsternannte Experten von Rezession sprechen – mit Immobilien lassen sich stürmische Zeiten besser überstehen. Die Preisdynamik der vergangenen Jahre wird sich laut einer Online-Blitzumfrage un- ter 560 Immobilienexperten in ganz Österreich in den kommenden Monaten deutlich einbremsen, auch am Wohnungsmarkt. Da- bei sollen die Preise für Eigentumswohnungen geringfügig stabiler bleiben als Mietpreise. Die Erwartungshaltung für die Eigen- tumswohnungspreise in Österreich lautet: Zentrumslagen werden um

2,1 %, Stadtrandlagen um 2,8 % und Landgemeinden um 3,7 % nachgeben. Die These, dass aufgrund des Ausgehverbotes zu- künftig quasi alle aufs Land wollen, wird von den RE/MAX-Experten nicht geteilt. Auch die Preise für Einfamilienhäuser und Bau- grundstücke sollen leicht zurückgehen. Ein Einbruch wird aber auch hier nicht erwartet – aber auch keine Preissteigerungen, wie

von einigen Maklern prognostiziert. Auch für Ferienobjekte in Seen- gebieten werden trotz möglicher Urlaubsausreiseverbote keine Preissteigerungen prognostiziert.

Kaufinteresse ungebrochen

„Wenn manche Makler jetzt von sinkenden Preisen sprechen, kön- nen wir das nicht wirklich nachvollziehen“, zeigt sich Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup, überrascht: „Zuge- geben, die generelle Nachfrage ist zu Beginn etwas zurückgegan- gen, aber spätestens zwei Wochen nach der Einführung der ersten Maßnahmen sind die Anfragen allerdings wieder deutlich gestie- gen. Das Kaufinteresse der echten Investoren ist weiterhin ungebrochen.“

Ruhe bewahren

Ein Vergleich mit anderen Krisen – wie dem Platzen der Internetbla- se im Jahr 2000 oder der Finanzkrise 2008 – sorgt bei so manchem Anleger für Beruhigung, wenn auch die Ereignisse nur bedingt ver- gleichbar sind. Die Internetblase platzte, weil zu viele Anleger die Gier entdeckten. Umsätze wurden aufgebläht, Geschäftsmodelle und Bilanzen geschönt, Ergebnisse mit sehr zweifelhaften Metho- den in die Höhe getrieben. In der Finanzkrise 2008 waren es vor allem die Banken, die im Mittelpunkt standen.

Heute sind die meisten Unternehmen, die jetzt von dem weltweiten Stillstand betroffen sind, gesunde Unternehmen. Diese Krise haben sie nicht verursacht. Und die Banken und ihre Aufseher haben im- merhin aus den Geschehnissen 2008 gelernt und sind besser re- guliert und besser kapitalisiert als vor mehr als zehn Jahren. So- bald die Unternehmen wieder arbeiten können, wird es – und da herrscht Einigkeit unter den Wirtschaftsforschern – wieder aufwärts gehen.

„Wohnimmobilen sind, anders als andere Assetklassen, nur in sehr geringem Maße von Konjunkturschwankungen abhängig“, erklärt Andreas Holler, Geschäftsführer der BUWOG Group GmbH. Wohn- raum stellt ein Grundbedürfnis der Menschen dar und ist überdies eine krisensichere Anlageform, weshalb auch die Nachfrage unab- hängig von der aktuell angespannten Lage weiterhin hoch ist. „Die starke Nachfrage vor allem vonseiten langfristig orientierter Anleger zeigt einen klaren Vertrauensbeweis in Immobilien als Anlageform“, so Holler.

Zinsen für Wohnkredite

Dennoch ist auch jetzt der Aktienmarkt erschüttert. Anleihen sind ob der Zinssituation kaum eine Alternative, im Private-Equity- Bereich wird es einiges zu verdienen geben, aber nur für wenige, und als letzte große echte Anlageklasse bleiben Immobilien. Einigkeit herrscht auch darüber, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Interhyp AG, Deutschlands größter Vermittler privater Wohnbaufinanzierungen und seit 2018 auch in Österreich aktiv, rechnet mit weiteren Erhöhungen. „Die Corona-Krise hatte an- fänglich zu niedrigeren Konditionen geführt, jetzt steigen die Zinsen für Wohnkredite wieder etwas an“, sagt Andreas Luschnig, Leiter der Interhyp-Niederlassung in Wien. Dennoch seien Fixzinsen für zehnjährige Darlehen noch immer unter einem Prozent er- hältlich. Im Zuge der Kursstürze an den Börsen und der wirtschaftlichen Unsicherheit war Anfang März zunächst eine starke Nachfrage nach sicheren Anleihen und Pfandbriefen zu beobachten, die ein wichtiges Anzeichen für die Refinanzierungsbedin- gungen der Banken sind. In der Folge waren die Zinsen für Wohnbaukredite gefallen. Ein weiterer Faktor für das allgemein gün- stige Zinsumfeld für Wohnbaufinanzierungen ist die seit Jahren andauernde Niedrigzinspolitik, insbesondere der Europäischen Zentralbank (EZB).

Nun sieht Interhyp Anzeichen für einen leichten Konditionsanstieg. Die Renditen der längerfristigen Anleihen sind zum Teil gestiegen, auch aufgrund der erwarteten Kosten aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten. Die Refinanzierungssituation der Banken ist derzeit nicht mehr ganz so günstig wie Anfang März, so Interhyp. In der Folge haben jetzt einige Anbieter ihre Kondi- tionen erhöht. Die Corona-Krise hat demnach zu Schwankungen bei Kreditzinsen geführt.

„Faktum ist, dass wir nun definitiv keine baldigen Zinserhöhungen sehen werden. Die beschlossenen Hilfspakete für die Wirt- schaft werden extrem niedrige Zinsen auf lange Zeit einfrieren“, ist auch trivium-Immobilien-Investment-Vorstand Gerhard Mittel- bach überzeugt. Da es aber in bestimmten Branchen zu Marktbereinigungen kommen wird, die in einigen Gesellschaftsschichten zu einer Steigerung der Arbeitslosigkeit führen wird, wird die Möglichkeit zu Mieterhöhungen schrumpfen lassen.“ Trotzdem gebe es nach wie vor ungeheures Vermögen, das sich in Mitteleuropa seit dem Zweiten Weltkrieg aufgebaut hat und aktuell im Markt ist: „Sehr viel Geld sucht eine Heimat!“

Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage

Der Wohnungsmarkt wird nach den Ausgangsbeschränkungen und dem Gewöhnen an den normalen Alltag wieder an die alte Dynamik anschließen. Mittelbach: „Der Markt wird in diesem Jahr von den auch heute schon solventen Käufern auf der Suche nach sicheren Veranlagungen getragen.“ Auch auf der Angebotsseite werde es zu Verzögerungen kommen, da durch die vor- rübergehenden Baustellenschließungen für heuer geplante Fertigstellungen vielerorts nicht eingehalten werden können und dadurch auch die bereits miteingerechneten und größtenteils fehlenden Wohneinheiten nicht am Markt ankommen werden. Dies bedeutet bei einer vielleicht gedämpften Nachfrage auch wiederum einen klassischen Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage.

Preise werden nicht steigen

Die Anzahl der verkauften Wohnungen hat sich im letzten Jahr auf hohem Niveau eingependelt, die Preise haben nochmals zugelegt. Die Corona-Krise hat der Immobilien- und damit auch der Wohnungsmarkt in Österreich unmittelbar zu spüren bekom- men. „Speziell in den ersten beiden Wochen nach Beginn der Krise war eine gewisse Schockstarre zu spüren, die Nachfrage nach Wohnungen ist in dieser Phase deutlich zurückgegangen. Mittlerweile hat sich die Situation aber wieder erheblich gebessert“, erläutert der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer. Er geht davon aus, „dass nach Ende der für uns alle schwierigen Situation das Angebot an Wohnungen steigen wird und die Nachfrage aufgrund der erschwerten Rah- menbedingungen (Verunsicherung, Ungewissheit hinsichtlich Arbeitsplätze) nicht so schnell auf das hohe Niveau der vergan- genen Jahre zurückkommen wird. Dies wird dazu führen, dass die Preise aus heutiger Sicht nicht steigen werden, in vielen Regio- nen ist vermutlich mit fallenden Preisen zu rechnen. Nichtdestotrotz bleiben Eigentumswohnungen für die Eigennutzung, aber auch als Anlageform und zur Pensionsvorsorge weiter begehrt und vor allem empfehlenswert.” Im April hätten sich die Anfragen nach Immobilien, die im März stark gesunken waren, auf 80 bis 90 % des Vorkrisenniveaus erholt, berichtet s-Real-Geschäfts- führer Michael Pisecky, der auch Obmann des WKÖ-Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder ist. Auch wenn am Ende die Verzögerungen mehrere Monate betragen sollten, dürfte der Wohnungsmarkt in Wien unterm Strich heuer stabil bleiben: Für 2020 wurde nämlich zu Jahresbeginn noch ein Rekordjahr mit 18.000 neuen Wohneinheiten prognostiziert. „Wenn es zu Verzögerungen kommt, so dürften diese angesichts des Rekords bei den Fertigstellungen nicht dramatische Auswirkungen haben“, sagt Pisecky.

Auch die ImmoExperten der Liechtensteinischen Landesbank (Österreich) AG MMag. Louis Obrwosky und Mag. Constantin Bat- tenfeld blicken positiv in die Zukunft. „Vorsorgewohnungen werden grundsätzlich zum Zweck der Vermietung konzipiert und sind damit im aktuellen Niedrigzinsumfeld eine attraktive Anlageform“, unterstreicht Obrowsky, Geschäftsführer der LLB Realitäten GmbH. „Daran hat sich auch in der Corona-Krise nichts verändert.“ Parallelen zur Finanzkrise 2008 sehen die beiden Immo-Profis keine. Battenfeld: „Die Finanzkrise 2008 begann mit dem Platzen der Immobilienblase. 2008 war bei vielen Immobilieninvestments viel zu viel Fremdkapital im Spiel. Das ist heute anders. Heute wird mit viel mehr Eigenkapital gekauft.“ Konservativ zu investieren, mache sich eben auch in Krisenzeiten bezahlt. Battenfeld berichtet von weiter hoher Nachfrage: „Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das bedient werden muss – auch in Pandemiezeiten.“ Dass sich die Grundrisse aufgrund des Homeoffice Booms verändern müssen, liegt für Obrowsky auf der Hand. „Diesen Trend haben wir bei unseren Projekten bereits vorweggenommen“. Bei intelli- genten Grundrissen seien auch 3-Zimmer Wohnungen auf 55 bis 60 m2 realisierbar. Dass die Preise sinken werden, glauben die beiden – wie viele ihre Marktkollegen nicht. „Ein Preisrückgang von bis zu 3 % bei Einzelprojekten ist noch kein signifikanter Trend. Hier können viele andere Aspekte mitspielen“.

mn