PRAXEN & IMMOBILIEN | Vermietung 

Das 1x1 der Vermietung

Wie lange möchte man seine Wohnung vermieten? Wie viel Miete soll man verlangen? Wie viel Steuer muss ich zahlen? Ist es besser, einen Mak- ler zu engagieren oder auf eigene Faust zu suchen? Und vor allem: Worauf muss man beim Kauf achten, um eine erfolgreiche Vermietung sicher- zustellen? Kurz: Mit dem Besitz einer Vorsorge- bzw. Anlagewohnung ist eine Reihe von wichtigen Fragen und Entscheidungen verbunden.

Lage, Lage, Lage

Als am besten zu vermieten gelten laut Immobilienprofis jedenfalls Vorsorgewohnungen in modernen Neubauten, die gut mit den öffentlichen Ver- kehrsmitteln zu erreichen sind und Einkaufsmöglichkeiten sowie eine entsprechende Infrastruktur in der näheren Umgebung bieten. Als ein Muss gelten zudem eine gute Ausstattungsqualität und – spätestens seit Corona – Freiflächen. Besonders gut vermieten lassen sich Objekte mit zwei bis drei Zimmern – nicht zuletzt aus Gründen der Leistbarkeit.

Achtung: Wohnungseigentümer, die einen Makler mit der Suche nach einem Mieter beauftragen, müssen spätestens ab dem 1. Juli 2023 auch die Kosten dafür tragen. Ab diesem Zeitpunkt gilt in Österreich nämlich das Bestellerprinzip. Ärzte, die lieber auf die Dienste eines Maklers verzich- ten, müssen sich wiederum selbst um die Anzeigenschaltung – unter anderem in Zeitungen oder auf einschlägigen Plattformen – kümmern und Besichtigungstermine anbieten. Hinterlässt ein Interessent einen guten Eindruck und zeichnet sich eine Einigung ab, ist es dennoch unerlässlich, einen Einkommensnachweis zu verlangen.

Befristung möglich

Experten empfehlen, das Mietverhältnis auf drei Jahre zu begrenzen. Das ist auch der vom Gesetz vorgegebene Mindestvermietungszeitraum – egal ob die betreffende Immobilie vollständig oder nur teilweise dem MRG unterliegt. Achtung: Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen sein, damit die Befristung hält, und von allen Parteien unterzeichnet sein. Sonst wird daraus ein unbefristeter Vertrag. Tipp: Auch wenn mittlerweile im Internet Standard-Mietverträge verfügbar sind, sollte man sich Unterstützung von einem Anwalt holen. Wer hier spart, könnte es später mal bereuen.

Wie viel Miete soll bzw. darf man verlangen? Entscheidend ist für diese Frage, wann die Immobilie erbaut wurde. Altbauten bzw. Gebäude, die vereinfacht gesagt vor 1945 erbaut wurden, unterliegen dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Für sie gelten Miethöchst- grenzen. Bei allen anderen Immobilien, kann der Vermieter frei entscheiden, was er verlangen möchte. Eine gute Orientierungshilfe geben hier Preisspiegel wie jener des Fachverbands der Immobilien und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich oder jener von RE/MAX. Auch über Annoncen in Zeitungen oder auf einschlägigen Plattformen kann man ausloten, was Objekte ähnlicher Beschaffenheit in vergleichba- ren Lagen kosten.

Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung unterliegen jedenfalls der Einkommenssteuer. Hier können von den Mieteinnahmen etwaige Wer- bungskosten abgezogen werden. Aufgrund diverser Abzugsmöglichkeiten bzw. steuerlicher Vergünstigungen wäre es auch in diesem Zusam- menhang kein Fehler, sich einen Profi, sprich Steuerberater, anzuvertrauen.

An Ärzte, die keine großen Freunde des Do-it-yourself-Prinzips sind, richtet sich der abschließende Tipp: Etliche Anbieter von Vorsorge- bzw. Anla- gewohnungen bieten sogenannte Rundum-sorglos-Pakete an. Hier wird dem Anleger alles abgenommen – angefangen mit der Projektauswahl über die professionelle Vermarktung und Vermietung bis hin zur rechtlichen und steuerlichen Abwicklung.

pb