Immobilien | Immo-Aktien

fotoS: buwog, t, Smetana

„Wer in den vergangenen Jahren in der Veranlagung nach Immobilien gegriffen hat, konnte kaum etwas falsch machen“, bringt es Louis Obrowsky, Geschäftsführer der Semper Constantia Realitäten, auf den Punkt. Allein in den vergangenen fünf Jahren sind die Preise für Eigentumswohnungen österreichweit um 40 Prozent gestiegen und haben vielerorts histori- sche Höchststände erreicht. Auf dem Wohnungsmarkt ist aufgrund des Nachfrageüberhangs auch auf absehbare Zeit kei- ne Entspannung in Sicht. Das heißt: Die Preise werden tendenziell eher weiter steigen als stagnieren oder gar fallen. Nur das Tempo des Anstiegs dürfte etwas langsamer ausfallen.

Sinnvolle Alternative

Ein Investment in Immobilien ist somit eine sinnvolle Alternative, wenn Sparbücher und Anleihen bester Bonität reale Ver- luste bescheren. Wer allerdings bei seiner Immobilienveranlagung auch flexibel und liquid bleiben möchte, ist in indirekten Investments, also Immobilienwertpapieren wie offenen Immobilienfonds, Immobilienaktien oder Immobilienaktienfonds, besser aufgehoben als in einem Einzelobjekt. Die an der Wiener Börse notierten Unternehmen Buwog, s Immo, CA Immo und Immofinanz haben sich für eine solche Strategie bewährt. Nach den jüngsten Kursgewinnen sind die Papiere zwar nicht mehr spottbillig, jedenfalls aber attraktiv genug, um noch einen Einstieg zu wagen.

Auf Sicht von einem Jahr können sich Anleger bei allen vier Aktien über zweistellige Kursgewinne freuen: Die Aktien der s Immo kletterten gar um 56 Prozent, jene der CA Immo um 40 Prozent. Buwog verteuerte sich um zehn und Immofinanz um acht Prozent. Zudem winken Dividendenrenditen von jeweils rund drei Prozent. Trotz der Kursgewinne notieren CA Immo, Immofinanz und s Immo immer noch unter ihrem Net Asset Value (NAV), also ihrem inneren Wert. Nur die Buwog liegt leicht darüber.

Die erfreuliche Performance der Aktien hat freilich stichhaltige Gründe. Die Unternehmen haben ihre Portfolios optimiert und nicht zum Kerngeschäft zählende Immobilien abgestoßen. Statt neue Liegenschaften teuer am Markt zuzukaufen, wer- den bereits im Portfolio befindliche Grundstücke selbst entwickelt. Die gestiegenen Marktpreise spiegeln sich dafür als Aufwertungsgewinne in der Bilanz wider. Darüber hinaus wurde das tiefe Zinsniveau genützt, um die günstigen Finanzie- rungskosten für Fremdkapital für die nächsten Jahre einzuloggen. Kurzum, die Aussichten bleiben auch für die nächste Zeit erfreulich.

Vielversprechende Sekundärstädte

Dazu kommen die mehr als günstigen makroökonomischen Rahmenbedingungen, insbesondere für Deutschland, wo alle vier Immo-AGs verstärkt tätig sind. „Die Wirtschaft boomt, die Bevölkerung wächst und der Trend zur Urba- nisierung setzt sich fort“, erläutert Ernst Vejdovszky, Vorstandsvorsitzender der s Immo. Berlin bleibt zwar Hotspot, mehr Aufholpotenzial und damit die größere Dynamik gibt es allerdings in Sekundärstädten, insbesondere den ehemals ostdeutschen Städten, wie Vejdovszky vorrechnet: „Ein Quadratmeter einer schönen Wohnung kostet in Berlin rund 3.000 Euro, eine vergleichbare in Leipzig 1.400 bis 1.500 Euro.“ Analog klaffen auch die Mietpreise auseinander. „Die Durchschnittsmieten pro Quadratmeter in Berlin liegen bei 7,5 bis acht Euro, in Leipzig bei fünf Euro. In sieben Jahren werden sie dort auch zwischen sieben und acht Euro betragen, diese Entwicklung ist gut vorhersehbar.“ s Immo verkauft deshalb Objekte in Berlin und kauft neue in Leipzig, Rostock, Magdeburg und Kiel zu – „überwiegend Wohnimmobilien, aber auch Büroobjekte in Zentrumsnähe“, berichtet Vejdovsky. Das Volumen in diesem Jahr beziffert er mit rund 100 Millionen Euro. Bei Wohnimmobilien in Wien habe das Luxussegment be- reits seinen Höhepunkt erreicht, in den günstigeren Segmenten gebe es allerdings noch Luft nach oben.

Gute Wachstumschancen bietet auch der Büromarkt: In Berlin herrscht großer Mangel an modernen Flächen. Der starke Nachfrageüberhang führte zu einer rekordtiefen Leerstandsrate von knapp vier Prozent. In Wien beträgt sie aktuell etwas über fünf Prozent. Trotz der Fertigstellung großer neuer Büroflächen sieht Vejdovszky in den nächsten zwei Jahren in Wien aber kein Problem in punkto Überkapazität. Zu den prominentesten Objekten der s Immo zäh- len das „Quartier Belvedere Central“ (QBC) neben dem Wiener Hauptbahnhof und „101 Neukölln“, ein ehemaliges Kaufhaus in Berlin, das zu einem modernen Bürogebäude mit Einzelhandel-, Fitness- und Gastronomieflächen um- funktioniert wird. Die beiden Wiener Büroobjekte „Hoch Zwei“ und „Plus Zwei“ sowie das Einkaufszentrum Serdika Center samt Bürogebäude in Sofia wurden aufgrund der guten Preisangebote verkauft.

Die Aktie der s Immo rückte am 18. September erstmals in den Leitindex ATX auf und spielt nunmehr in derselben Liga wie der Wohnimmobilien-Spezialist Buwog und die beiden Gewerbeimmobilien-Spezialisten CA Immo und Im- mofinanz. An CA Immo und Immofinanz ist s Immo auch selbst beteiligt: „In CA Immo haben wir uns zu Kaufkursen von deutlich unter 18 Euro eingekauft und halten nunmehr unter vier Prozent, in die Immofinanz stiegen wir bei Kur- sen von unter zwei Euro ein und halten aktuell über fünf Prozent“, präzisiert Vejdovszky. s Immo hat somit an der Kurssteigerung der beiden Aktien kräftig mitverdient. Offen bleibt freilich noch die Frage, was Ronny Pecik als nun- mehr größter Aktionär vorhat, nachdem im vergangenen Mai sein Anteil von 11,35 Prozent publik wurde. Bis jetzt hat er sich über die Pläne seiner Beteiligung noch nicht zu Wort gemeldet.

Wohnraum entwickeln

Die Buwog profitiert von der großen Nachfrage nach Wohnimmobilien in Berlin und Wien. Ende August präsentierte sie neue Rekordzahlen für ihr Ende April zu Ende gegangenes Geschäftsjahr: Der „Recur- ring FFO (Funds From Operations)“, also der operative Cashflow, stieg dank höherer Mieterträge aus dem Bestand von rund 50.000 Einheiten und margenstarkem Einzelwohnungsverkauf um etwas mehr als vier Prozent auf 117,1 Millionen Euro und der Gewinn dank eines hohen Neubewertungsergebnisses um 53 Prozent auf 366,7 Millionen Euro. 2017 soll der Recurring FFO auf 125 Millionen Euro

klettern. „Unser Fokus liegt auf den drei Großstädten Berlin, Hamburg und Wien“, betont CEO Daniel Riedel. Dort werde sich aufgrund des knappen Wohnungsangebots das künftige Wachstum abspielen. Da es aufgrund der gestiegenen Preise schwierig sei, neue Bestandsimmobilien zuzukaufen, will Buwog an diesen Standorten ver- stärkt selbst entwickeln, und zwar einerseits Eigentumswohnungen für den Verkauf und andererseits Mietwohnun- gen für den eigenen Bestand. Zu solchen Projekten zählt etwa der Wiener Wohnpark Rivus mit insgesamt rund 500 Einheiten in Liesing. In der Seestadt Aspern wird mit dem Projekt „See See“ das mit Abstand größte freifinanzierte Wohnbauprojekt mit 285 Einheiten realisiert. Für die weitere Expansion holte sich das Unternehmen im Juni durch die Ausgabe von rund 12,5 Millionen Aktien rund 306 Millionen Euro frisches Kapital. Die durchschnittliche Verzin- sung der Finanzverbindlichkeiten wurde auf 1,78 Prozent reduziert.

„In CA Immo haben wir uns zu Kaufkursen von deutlich unter 18 Euro eingekauft und halten nunmehr vier Prozent, in die Immofi- nanz stiegen wir unter zwei Euro ein und halten aktuell unter fünf Prozent.“

Ernst Vejdovszky, s Immo

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Das ehemalige Kaufhaus im Berliner Bezirk Neukölln wird zu einem modernen Bürogebäude mit Einzelhan- del-, Fitness- und Gastronomieflächen umfunktioniert und soll als Schlüsselimmobilie Motor der kreativen Stadtentwicklung werden.