Wiener Immobilienmarkt | Investments

Eines gleich vorweg: Auch wenn es aktuell so scheint, als könne man mit Immobilien nichts falsch machen, es gibt keine universell gültige Investmentstrategie, die alle Aspekte der Veranlagung in Immobilien abdecken kann. Definitiv. Ein Restri- siko bleibt immer. Denn grau ist alle Theorie, wenn in der Praxis Fehler gemacht werden. Schon so manche Investition in Immobilien hat sich letztendlich als Bumerang erwiesen und so mancher Investor durfte anstelle einer lukrativen Zusatz- pension seinen Kredit in der Pension weiter bedienen.

Lage, Lage, Lage – ist nicht alles

Keine Frage, die Lage einer Immobilie ist eine Momentaufnahme. Doch was heute als Superlage gilt, kann sich in einigen Jahren in einen No-go-Bezirk verwandeln. Beispiele gefällig? Das Stuwerviertel zwischen Straßenprostitution und „grünen Bobos“. Mit dem Zuzug an diesen neuen Standort ging es mit dem Viertel – und auch mit den Preisen – bergauf, selbst wenn jetzt in Nebengassen die Kinderprostitution wieder zurückgekehrt ist. Oder das Gebiet um den Yppen- und Brunnen- markt: Vor Jahren gemieden, heute ein Hotspot mit stolzen Preisen – wie einst der Karmelitermarkt. Entscheidend ist vor al- lem das Potenzial der Möglichkeit einer Veränderung – und das ist selten über lange Zeiträume vorhersehbar.

Daher sollte man den Markt genau beobachten. Wo wollen die Menschen von heute wohnen, welche langfristigen Trends sind zu erkennen? Wer bereits in zehn Jahren in Pension gehen will, kann nicht darauf spekulieren, dass in 15, 20 Jahren ein neuer Stadtteil entstehen wird. So raten einige Makler, sich mit Zinshäusern im 20., 22. Bezirk einzudecken. Oder in Simmering zu investieren. „Sie werden sehen. Die Wertsteigerung in 30, 40 Jahren …“ Das mag ja durchaus aufgehen. Aber was mache ich, wenn ich in zehn Jahren in Pension gehen will?

Aktuelle Trends

Wo liegen die aktuellen Trends? Zum Beispiel der Wunsch nach Freiraum und Grünflächen: Das gemeinsame Projekt der ARE Austrian Real Estate Development und der Premium Immobilien im 3. Wiener Bezirk auf dem Areal zwischen Erdberger Län- de und Dietrichgasse bietet künftigen Bewohnern gleichermaßen Freiraum und Urbanität. Bis zum Jahr 2020 entstehen hier zehn Wohngebäude mit rund 800 Wohneinheiten, weitläufigen Freiflächen und einer rund 7.000 Quadratmeter großen, öffent- lich zugänglichen Parkanlage. Die Bauarbeiten haben bereits begonnen. Das Gestaltungskonzept macht DAS ENSEMBLE zum Vorzeigeprojekt zukunftsweisender Wohnraumplanung: Rund zwei Drittel der erschlossenen Fläche sind offener Grün- und Freiraum. Herzstück ist eine große Parkanlage, die öffentlich zugänglich sein wird. Über einen neuen Fußgänger- und Radweg wird es zudem einen verkehrsberuhigten Zugang zum Donaukanal geben. „Offene Architektur, großzügige Freiflä- chen und gute Versorgung stehen im Zentrum unserer Planung“, so Walter Wittmann, Vorstand der PREMIUM Immobilien AG.

Ein weiteres Beispiel: die Erweiterung der U-Bahnlinie U1 und die neue Trasse der U5. Vor knapp einem Monat feierten die Wiener Linien die Eröffnung der U1-Verlängerung nach Oberlaa. Seit die Pläne für diese Verlängerung offiziell bekannt waren, gab es für die Eigentums- und Mietpreise einen starken Ruck nach oben. Attraktiv war die Lage keineswegs, nur wenige Ein- wohner zog es an den Rand des 10. Wiener Bezirks. Ganz im Gegenteil zur geplanten U5 fährt die neue U1 damit durch bis- her kaum bebautes Gebiet. Die Immobilienentwickler haben ihre Möglichkeiten bereits erkannt. Der Bauträger „Wohnkompa- nie“ ist einer der Oberlaaer Pioniere. Bis 2019 werden in direkter Nähe zur Endstation 331 frei finanzierte Eigentums- und Vor- sorgewohnungen entstehen. Oder das Areal des Hauptbahnhofes: vom hässlichen Entlein zum Schwan. Bei Investoren, die sich in einem dieser aufstrebenden Grätzel eine Vorsorgewohnung sichern konnten, fallen die möglichen Steuerersparnisse bei Vorsorgewohnungen oder Bauherrenmodellen weniger stark ins Gewicht als die zu erzielenden Wertsteigerungen. Wer profitieren will, muss sich aber beeilen. Der Immobiliendienstleister CBRE erwartet in den nächsten eineinhalb Jahren den Höhepunkt der Projektentwicklung in und um die U-Bahn-Station Oberlaa. „Aktuell rechnet man mit Eigentumspreisen ab 4.000 Euro“, so DI Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien. „Bei den Mieten liegen wir zwischen 11,50 Euro und 12 Euro pro Quadratmeter.“ Wer also noch ein Stück vom Kuchen haben will, muss schnell sein: „Grundstücke sind mittlerweile nicht mehr unter 500 Euro pro Quadratmeter erhältlich“, so die Immobilienexpertin. „Die Preise haben schon vor fünf Jahren ange- zogen. Sie werden kaum ein Schnäppchen finden.“ Tendenz steigend: In Favoriten ist die Anstiegsrate der Preise mit vier Pro- zent doppelt so hoch wie in den anderen Wiener Bezirken. Auch mit der neuen U-Bahn-Linie 5, deren erstes Streckenstück 2023 in Betrieb gehen soll, wird in Immobilieninseraten bereits seit Längerem geworben.

Betreutes Wohnen

Längst geht es bei Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodellen nicht mehr nur um das klassische Thema Wohnen. Mittler- weile haben die Anbieter von Bauherrenmodellen Studentisches und betreutes Wohnen entdeckt. „Beim betreuten Wohnen winken noch höhere Renditen“, weiß Mag. Robert Fotter, Gründungspartner und Gesellschafter der wohninvest, einem der führenden Anbieter im Segment Bauherrenmodelle: „Das Stichwort heißt vorzeitige Abschreibung. Die steuerlichen Effekte sind beim Bauherrenmodell größer als bei der klassischen Vorsorgewohnung“, bricht Fotter dem Bauherrenmodell eine Lan- ze. Grundsätzlich gilt: Je höher das Einkommen, desto größer die steuerlichen Auswirkungen. Das bedeutet nicht, dass Bau- herrenmodelle nur für Top-Verdiener attraktiv sind. Denn das Hauptziel des Investments muss – unabhängig vom positiven steuerlichen Effekt – immer eine werthaltige Kapitalanlage in Grund und Boden sein. Aktuell ist das Thema steuerliche Aus- wirkungen an den Rand gedrängt. „Es wird viel mit Eigenkapital investiert. Wer Geld hat, investiert in Immobilien. Was soll er sonst damit tun? Es gibt kaum attraktive Investments“, so Fotter. Eines sollte man aber bedenken: Bei Bauherrenmodellen schließen sich mehrere Anleger zu einer Bauherrengemeinschaft zusammen. Im Rahmen eines Bauherrenmodells werden meist ältere Objekte gekauft, saniert und schließlich vermietet. Durch die Sanierungskosten entsteht dabei anfangs gegen- über Vorsorgewohnungen meist ein deutlich höherer steuerlicher Verlust, welcher wiederum die Steuerbelastung des laufen- den Einkommens reduziert. Bei höheren Einkommen kann dadurch ein stärkerer Steuereinsparungseffekt erzielt werden. Zu- sätzlich können für Sanierungsprojekte oftmals Förderungen beantragt werden.

Anders als mit einer Vorsorgewohnung komme man beim Bauherrenmodell nämlich nicht allzu rasch in die Gewinnzone – „das ist eine langfristige Geschichte, hauptsächlich für unter 50-Jährige geeignet“ –, die noch dazu in der höchsten Steuer- stufe sein sollten, damit sich das Modell wirklich rentiert. Seine Investoren seien deshalb auch „in der Regel in der 50er-Pro- gression“, betont Ing. Mag. Erwin Hübl, Hübl & Partner. Auch Hübl sieht den Trend, dass mit viel Eigenkapital gekauft wird.

Schulden abbauen

„Aus steuerlicher Sicht“, stimmt Dr. Christoph Pramböck, BDO Austria GmbH, den beiden Immobilienexperten zu, „bieten sich Vorsorgewohnungen und Zinshäuser insbesondere besserverdienenden Personen an, die den Erwerb mit einem gewis- sen Fremdmittelanteil vornehmen.“ Die dabei entstehenden Anfangsverluste aus der Abschreibung und den Kreditzinsen können mit dem laufenden Einkommen verrechnet werden und so die laufende Steuerbelastung reduzieren. Zu beachten ist allerdings, dass aus steuerlicher Sicht innerhalb eines gewissen Beobachtungszeitraumes trotzdem ein Gesamtgewinn zu er- warten sein muss, um eine Liebhabereivermutung zu widerlegen und den Steuervorteil ausnutzen zu können. „Weiters beste- ht ein Umsatzsteuervorteil dadurch, dass die 20-Prozent-Vorsteuer aus dem Erwerb geltend gemacht werden kann, während die Ver-

mietung zu Wohnzwecken nur mit 10 Prozent Umsatzsteuer belastet ist“, so der Steuerberater.

Wer schuldenfrei in den Ruhestand gehen will, sollte auch eines bedenken: Das gesamte verfügbare Einkommen zum Abbezahlen einer Immobilie zu verwenden, kann ins Auge gehen. Wer Geld auf der hohen Kante hat und es nicht in nächster Zeit braucht, sollte den Abbau der Schulden ins Auge fassen – und genau rechnen. Denn eine vorzeitige Tilgung reduziert die Schuldenhöhe, weshalb Zinsen und sonstige Kosten, die von der Laufzeit abhängen, für diesen Betrag nur bis zum Rück- zahlungstag bezahlt werden müssen. Das ist die positive Seite.

Die negative Seite ist: Die Schulden sind weg, die Liquidität auch. Tritt dann, aus welchem Grund auch immer, eine größere Finanzierungslücke auf, heißt das im Worst Case, dass man sich von seiner liebgewonnenen Immobilie trennen muss. An- gesichts des niedrigen Zinsumfeldes sollte man sich dies gut überlegen. Eine sinnvolle Maßnahme, um die laufenden Kosten zu reduzieren, bleibt bei noch länger laufenden Finanzierungen die Umschuldung.