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Das gilt auch für den Mietvertrag, speziell für Ordinationen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine kleine Praxis auf dem Land, eine Facharzt- praxis oder eine Ordinationsgemeinschaft handelt. Das Problem an vielen Verträgen ist, dass Paragrafen zu schwammig und somit zweideutig formu- liert werden. Damit gibt es Interpretationsmöglichkeiten und somit kommen zumeist teure Streitfälle zustande. Denn gerade in Arztpraxen sind – nicht nur bei Generalsanierungen – oft erhebliche Umbauten erforderlich. Dies kann auch, zum Beispiel bei einer Modernisierung des Praxisinventars, erst

nach einigen Jahren der Fall sein.

Für diesen Fall sollte sich der Arzt bereits bei Vertragsabschluss die ausdrück- liche Zustimmung zu Umbaumaßnahmen geben lassen. Dabei sollte auch gleichzeitig geregelt werden, wer die Kosten des Umbaus trägt und ob gege- benenfalls diese Umbauten bei Vertragsende wieder rückgebaut werden müs- sen. Denn sonst ist Streit vorprogrammiert – auch wenn die Gesetzeslage in vielen Punkten eindeutig zu sein scheint.

Ersatzansprüche geltend machen

Hat ein Arzt seine unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallende als Ordination verwendete Mietwohnung während seines Miet- verhältnisses wesentlich verbessert, besteht dafür am Ende des Mietverhält- nisses gemäß § 10 MRG ein Ersatzanspruch gegenüber dem Vermieter, wenn die Investitionen ersatzfähig, noch wirksam und nützlich, noch nicht vollkom- men abgewertet sind und der Ersatzanspruch rechtzeitig und formgerecht geltend gemacht wird. Als ersatzfähig gelten dem Gesetz entsprechend unter anderem

•die Errichtung oder Umgestaltung von Wasser, Licht- und Gasleitungen, einer Heizung oder Sanitäranlage in normaler und technisch zeitgemäßer Ausstattung

•die komplette Erneuerung eines schadhaften Fußbodens

•andere gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere öffentlich förder-

bare Investitionen (dazu gehören etwa Wärmedämmungsmaßnahmen, Isolierfenster, Schallschutzfenster)

•die Erneuerung einer bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen, aber schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines solchen Warmwasserboilers.

Mieterwechsel vorausplanen

Einige Änderungen, wie etwa der Einbau einer Klimaanlage oder Einbau von Sicherheitstüren, können unter Umständen ebenfalls durchgesetzt werden, wenn sie dem Stand der Technik entsprechen und verkehrsüblich sind, einwandfrei ausgeführt werden und der Hauptmieter die Kosten dafür trägt. Dabei allerdings darf es zu keinen Beeinträchtigungen schutzwürdiger Interessen des Ver- mieters kommen, das Haus dadurch keine Beeinträchtigung erleiden, die Veränderung keine Gefahr für Sicherheit von Personen und Sachen bewirken. In diesen Fällen entsteht – sofern nichts anderes vereinbart wurde – kein Ersatzanspruch. Im Gegenteil: Unter Umständen ist bei Auszug der Ursprungszustand wiederherzustellen.

Für andere Investitionen jedoch besteht kein gesetzlicher Ersatzanspruch, außer man hat diesen ausdrücklich vertraglich verein- bart. Aus diesem Grund sollte im Mietvertrag aufgenommen werden, dass sich der ausziehende Mieter mit dem neuen Mieter in Verbindung setzen darf, um mit ihm abklären zu können, ob dieser bereit ist, für die vorhandenen Einrichtungen einen Ersatz zu leisten. Für alle drei an dem Mieterwechsel beteiligten Seiten eine Win-win-Situation. Umgekehrt ist aber auch der bisherige Ordina- tionsinhaber berechtigt, alle Investitionen, die nicht fix und dauerhaft mit der Wohnung verbunden sind, abzumontieren und zu entfernen.

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