PRAXEN & IMMOBILIEN | Baumängel

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Stolpersteine bei der Widmung

Wer aus seinem Zuhause eine Praxis machen will, braucht eine Bewilligung von der

Baupolizei. Ein Blick in den Flächenwidmungsplan lohnt sich.

In Wien müssen in den so genannten Wohnzonen – vor allem innerhalb des Gürtels – müssen 80 % der Nutzfläche für Wohnungen verwendet wer- den. Gibt es zu viele Büros, werden keine Umwidmungen genehmigt, wenn nicht gleichzeitig Ersatzwohnraum geschaffen wird. Auch wenn in einer – nicht mehr als Handelsfläche genutzten Immobilie – eine Ordination errichtet werden soll, stellt sich gleich zu Beginn die Widmungsfrage.

Zustimmungen einholen

Grundsätzlich ist jeder Eigentümer zu Änderungen an seinem Objekt berechtigt – einschließlich einer neuen Widmung. Hier haben die Behörden aber auch eventuell vorhandene Miteigentümer ein mitunter entscheidendes Wörtchen mitzureden. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) be- schränkt jedoch diesen Anspruch, je nachdem, wie stark in die Rechte des Einzelnen oder der Gemeinschaft eingegriffen wird. Wer einen anderen Gebrauch anstrebt als den vertraglich vereinbarten, braucht also die Erlaubnis der übrigen Eigentümer. Sind nicht alle einverstanden, kann man die Zustimmung vom Gericht ersetzen lassen. Der Außerstreitrichter prüft dann, ob mit der Veränderung eine wesentliche Beeinträchtigung verbunden wäre. Ob es zum Beispiel zu mehr Lärm durch verstärkten Patientenverkehr oder zu einer Gefahr für die Sicherheit der Bewohner oder des Hauses kommen würde.

Schon die bloße Möglichkeit einer Beeinträchtigung von schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer führt dazu, dass der änderungs- willige Wohnungseigentümer die Zustimmung aller Wohnungseigentümer einholen oder deren Zustimmung vom Gericht im Außerstreitverfahren er- setzen lassen muss. Es gibt daher nur ganz wenige Fälle, bei denen die Rechtsprechung erkannt hat, dass ein Wohnungseigentümer ohne Zustim- mung der übrigen Miteigentümer Änderungen vornehmen darf.

Problem Licht & Sanitärräume

Ein besonders heikles Thema kann das der Wasseranschlüsse sein. Laut Arbeitsstättenverordnung sind getrennte Toiletten für Arbeitnehmer und Patienten nicht zwingend notwendig. Werden allerdings aufgrund anderer Rechtsvorschriften getrennte Toiletten gefordert, so muss der Arzt sicher- stellen, dass die sanitären Anlagen für in der Ordination beschäftigtes Personal von Patienten und deren Angehörigen nicht benützt werden. Wichtig ist es hierbei abzuwiegen, wo im späteren Ordinationsbetrieb wirklich Wasser benötigt wird. Auch an ein behindertengerechtes WC muss an dieser Stelle gedacht werden. Die Arbeitsräume einer Ordination müssen natürlich belichtet und darüber hinaus mit einer ausreichend dimensionierten Be- leuchtung versehen sein. Vor allem während der Wintermonate sowie bei Abend- und Nachtarbeit hat die Beleuchtung für ausreichende Lichtver- hältnisse zu sorgen. Die Fläche der Fenster, Oberlichten oder Lichtkuppeln muss mindestens 10 %, der Grundfläche des Arbeitsraumes betragen. Dies kann bei Umbauten ehemaliger Geschäftsflächen in eine Ordination mitunter zum Problem werden.

Sind die Fensterflächen zu groß – oder gewähren diese zu tiefe Einblicke in die Ordination, stellt sich die Frage, wie die Privatsphäre der Patienten bestmöglich gewahrt werden kann. Dass die Behandlungsräume vor den neugierigen Blicken geschützt werden müssen, versteht sich von selbst. Aber auch im Wartezimmer sollten die Patienten nicht in der Auslage sitzen müssen. Einen großen Vorteil bieten Ordinationen in den Sockelzonen. Die Bestimmungen des Bundes-Behindertengleichstellungsgesetzes (BGStG) lassen sich in der Regel leicht umsetzen. mn