PRAXEN & IMMOBILIEN | Vorsorge

Hin und her macht Taschen leer

Vermieter sollten sich die alte Börsenweisheit zu Herzen nehmen. Denn auch in der Vermietung gilt: Häufiger Mieterwechsel schadet der Rendite. Jeder Leerstand kostet Geld – mitunter viel Geld.

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Im schlimmsten Fall können zu hohe Leerstandsraten das Investment zum Kippen bringen, wenn bei Investitionen i- n Vorsorgewohnungen oder Bauherrenmodellen der gesetzlich geforderte Totalüberschuss nicht erreicht werden kann- .

Wie auf dem Aktienparkett fallen bei jedem Mieterwechsel Kosten an. Viele Vermieter sind sich der durch einen Mieterwechsel anfallenden Kosten nicht im vollen Umfang bewusst. Vermieten ist eben ein Geschäft, und jedes Geschäft birgt gewisse Risiken. Ob die Rechnung am Ende des Tages tatsächlich aufgeht, zeigt sich erst, wenn die Erhaltungs- und Instandhaltungskosten samt laufenden Betriebskosten dem Wertzuwachs gegenübergestellt werden- .

Leerstand verursacht Kosten

Neben den fehlenden Mieteinnahmen und dem damit verbundenen Leerstand der Wohnung bedeutet der Auszug eines Mieters auch einen zeitlichen Aufwand für den Vermieter: Wohnungsinserate aufgeben, Besichtigungstermine vereinbaren, Unterlagen einholen und vieles mehr sind wahre Zeitfresser. Zusätzlich zum Ausfall von Mieteinnahmen stecken auch andere finanzielle Risiken in einer fremdgenutzten Immobilie. Fallen Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen an und ist der Rücklagentopf zu gering, müssen diese Zahlungen aus dem eigenen „Haushaltsbudget“ erfolgen. Es besteht auch immer das Risiko, an Mietnomaden zu geraten. Neben dem drohenden Mietausfall wird im schlimmsten Fall auch noch die Immobilie verwüstet. Die dadurch entstehenden Zahlungen für Anwaltskosten, Sanierungskosten und andere Aufwände können die Rendite auf nicht unerhebliche Weise nachhaltig schmälern- .

Auf den Punkt gebracht: Leerstand verursacht Kosten, die nicht mehr kompensiert werden. Bei den Prognoserechnungen für Vorsorgewohnungen wird meist eine Leerstandsquote von 5 bis 10 % berücksichtigt. Da die Mieten aber in absehbarer Zeit nicht mehr sehr stark steigen werden, sollte man Strategien überlegen, wie die Leerstandsquote auf ein Minimum reduziert werden kann. Jeder Monat weniger Leerstand lässt die Kasse klingeln. Wer am Produkt Wohnen verdienen will, ist gut beraten, sich mit seinem Angebot an eine möglichst breite Bevölkerungsschicht zu wenden. Wer eine „leistbare“ Miete verlangt, kann die Mieter auch in wirtschaftlich turbulenten Zeiten länger halten und wird meist mit einem weitaus besseren und natürlich auch einem konstanteren Vermietungsgrad belohnt.

Nachhaltigkeit wird wichtiger

Neben diesen Hard Facts rückt ein Thema immer stärker in den Vordergrund: Der Mieter muss sich rundherum wohlfühlen. Auffallend ist, dass – nicht erst seit der Fridays-For-Future-Bewegung – das Thema Nachhaltigkeit nun auch beim Wohnen immer stärker zu einem Entscheidungskriterium wird. Die jüngere Generation setzt damit auch bewusst ein Zeichen. Nachhaltigkeit ist in der Generation Y ein großes Thema. Besonders ist ihr die Umweltverträglichkeit hierbei wichtig. Darüber hinaus soll zwar ein wirtschaftlich gutes Lebe- n möglich sein, aber nicht ohne Rücksicht auf die nächsten Generationen- .

Grundsätzlich steht bei der Generation Y, der zwischen 1980 und 1999 Geborenen, der Beruf nicht mehr im Vordergrund. Diese Generation legt Wert auf ein ausgeglichenes Nebeneinander von Freizeit, Familie und Beruf. Generation Y und Lohas (Lifestyles of Health and Sustainability) zeichnen sich durch eine sehr gute Bildung und ein überdurchschnittliches Einkommen aus. Sie pflegen ihren nachhaltigen Lebensstil. Ihr Augenmerk ruht auf Werten wie Gesundheit, Umwelt und Sozialem. Besonders ist, dass Lohas den nachhaltigen Lebensstil nicht im Sinne von Verzicht interpretieren, sondern als guten und bewussten Konsum. Dafür ist diese Generation auch bereit, mehr Geld auszugeben- .

„Geiz ist Geil“ zieht bei den Lohas nicht mehr. Diese Gruppe will auch nicht um jeden Preis besitzen, will nicht um jeden Preis eine Wohnung in Eigentum erwerben. Als Mieter ist man flexibler. Also gute Nachrichten für Vermieter. Die Kehrseite: Die Flexibilität wird gelebt – zum Leidwesen der Vermieter, die alles andere wollen als Mieter, die sich nach nur wenigen Jahren wieder auf Wohnungssuche begeben, weil es wo anders schöner, nachhaltiger, einfach cooler ist. Diese Generation achtet nicht nur auf die Betriebskosten. Sie wollen Ökostrom, am besten aus der eigenen Solaranlage, Dämmungen mit nachhaltigen, ökologischen Stoffen, generell den Einsatz modernster, intelligenter Technik. Warum eine energiefressende Klimaanlage, wenn es mit natürlicher Beschattung, Fassadenbegrünungen und mehr kühlendem Freiraum auch geht? Wärmepumpen, Bauteilaktivierung – Themen, denen Lohas und Genration Y aufgeschlossen gegenüberstehen. Viele Bauträger haben diesen Trend bereits erkannt und setzen auf ebendiese Technologien.

Infrastruktur entscheidet

Zum Pflichtprogramm gehören unter anderem die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz: am besten in fußläufiger Entfernung zur nächsten Station. Wenn man die Qual der Wahl hat, dann vorzugsweise U-Bahn vor Bus oder Straßenbahn. Auch die Linienführung ist zu beachten: Öffentliche Verkehrsmittel, die direkt in das Stadtzentrum fahren, sind attraktiver als solche mit tangentialer Linienführung. Geschäfte des täglichen Bedarfs sollten ebenfalls in der unmittelbaren Umgebung sein. Für den Fall, dass man einen Kauf einer Vorsorgewohnung auf „grüner“ Wiese oder in einer Potenziallage überlegt, sollte man sich jedenfalls über die Tendenz des jeweiligen Ortsteils informieren. Wie hat es hier vor fünf Jahren ausgesehen? Und noch viel wichtiger, wie wird es hier in fünf Jahren aussehen? Mag sein, dass die Infrastruktur heute noch nicht perfekt ausgebaut ist, aber der Supermarkt gleich ums Eck schon gebaut wird. Immer wichtiger: der Zugang zu Naherholungsgebieten. Intelligente Grundrisse sind mittlerweile eine Standardvorgabe: In der Regel sind rechtwinklige Grundrisse einfacher zu möblieren als Grundrisse mit Rundungen. Schlafzimmer werden aufgrund von Effizienzgedanken oft sehr klein gehalten. Hier sollte man aber auf jeden Fall darauf achten, dass ein Doppelbett und ein geräumiger Kasten Platz finden. En-Suite-Badezimmer ist ein aus dem angloamerikanischen Raum stammender Wohntrend, bei dem das Badezimmer direkt aus dem Schlafzimmer begehbar ist. Gerade wenn man Gäste empfängt, ist ein vom Badezimmer getrenntes WC äußerst praktisch. Unnötige Gangflächen sollten auf Minimum reduziert sein. Bei neuen Vorsorgewohnungen kostet ein Quadratmeter regelmäßig über 5.000 Euro. Wenn man also fünf Quadratmeter einsparen kann, entspricht das 25.000 Euro- .

Balkone, Terrassen oder Gärten erweitern den Wohnraum und verbessern so das Lebensgefühl in Wohnungen. In der Vermietung sind Freiflächen daher große Pluspunkte und für manche Mieter gar schon ein Knock-out-Kriterium. In der Vergangenheit gab es immer wieder Diskussionen darüber, dass in der Bundeshauptstadt zu wenige Wohnungen gebaut würden. „Diese Zeiten sind vorbei“, analysierte Alexander Bosak, Geschäftsführer von Exploreal. Er gehörte zu den Entwicklern einer neuen Datenbank, die – laut eigenen Angaben – faktisch alle Neubauprojekte ab fünf Wohneinheiten in Wien dokumentiert, auswertet und so eine realistische Abbildung des Marktes ermöglicht. „Es ist damit zu rechnen, dass mehr Wohnungen auf den Markt kommen, als Haushalte gegründet werden“, kündigte er mit Verweis auf Daten der Statistik Austria und auf eigene Berechnungen an. Während zuletzt in Sachen Neubau noch Eigentumswohnungen dominiert hätten, seien heuer bereits Mietwohnungen in der Überzahl. 2020 würde der Mietwohnungsanteil weiter steigen. Die Verschiebung habe vor allem auch damit zu tun, dass große, im Wohnungseigentum geplante Projekte von internationalen Investoren aufgekauft würden, so Bosak. Diese würden die Wohnungen dann vermiete- n

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