PRAXEN & IMMOBILIEN | Renovierung

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Der Zahn der Zeit

Ist eine Ordination in die Jahre gekommen und sind genug Rückla- gen für die Renovierung da, stellt sich dennoch die Frage: Wo zah- len Hauseigentümer und der Finanzminister mit?

Bei der Heizung zahlt der Vermieter mit, wenn es sich um die Erhaltung der Anlage handelt. Laut Wohnrechtsnovelle von 2015 hat der Mieter di- e Kosten für die Wartung zu tragen. Für den Erhalt der Therme muss jedoch der Vermieter zahlen. Doch wo liegt nun der genaue Unterschied zw- ischen Thermenwartung und Erhaltung? Bei einer Wartung wird die Funktionstüchtigkeit einer Therme überprüft und es werden Maßnahmen er- griffen, um diese weiterhin zu garantieren. Schäden an Thermenanlagen, die eine Reparatur erfordern, und der Austausch von alten Anlagen ge- lten hingegen als Erhaltung. Der Einbau einer neuen Gasetagenheizung geht somit auf Kosten des Vermieters. Ebenso wie der Austausch de- r Fenster. Daher ist in diesen beiden Fällen Rücksprache mit dem Vermieter zu halten. Wobei der Vermieter diese Aufwendungen von der Steue- r absetzen kann, dies ist jedoch eine andere Geschichte- .


Herstellung oder Erhaltung?

Generell ist der Aufwand zur Herstellung oder Anschaffung von Anlagevermögen nicht sofort absetzbar, sondern im Anlagenverzeichnis zu ak- tivieren. Der Erhaltungsaufwand (im betrieblichen Bereich sowohl Instandsetzung als auch Instandhaltung) hingegen ist sofort als Betriebsausg- abe abzuschreiben. Stellt sich auch hier die Frage: Was ist Erhaltungsaufwand? Was ist Herstellung? 2016 hatte sich das Bundesfinanzgericht mit dieser Frage zu beschäftigen- .

Ein Facharzt hatte unter anderem Kosten für Instandhaltung/Erhaltung eines Gebäudeteiles, den er als künftige Ordination für Befundbespre- chungen als Wahlarzt sanieren ließ, von seinen betrieblichen Einkünften aus selbständiger Arbeit abgesetzt. Die Finanzbehörde ging anstatt der als Einmalbetrag erklärten Sanierungskosten nur von einer zweiprozentigen AfA (Absetzung für Abnutzung) aus: Es liege Herstellungsaufwand und nicht Erhaltungsaufwand vor. Dies wollte der Facharzt nicht hinnehmen, zog vor das Bundesfinanzgericht und obsiegte. Das Bundesfinan- zgericht folgte der Beschwerde des Arztes. Dieser ließ, als er seine Ordinationsräumlichkeiten in ein 1906 erbautes Gebäude integrierte, lediglich eine Sanierung der vorher zu privaten Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten durchführen. Diese Tätigkeiten wie Abschlagen des Verputzes mit Neuverputz, das Auswechseln des schadhaften Bodens, die Reparatur beziehungsweise Austausch von Fenstern und Türen, die Sanierung der bestehenden Wasser- und Elektroinstallationen sowie die Erneuerung der Gasetagenheizung führten nur zu einer Verbesserung des Gebäu- des, nicht zu einer Gebäudeneuschaffung oder Änderung der Wesensart der Räume. Deshalb ging das Gericht von einer Haussanierung bezi- ehungsweise -renovierung, nicht jedoch Errichtung eines Gebäudes aus. Die Kosten der Sanierungsarbeiten waren daher bei den Einkünften des Arztes aus selbständiger Arbeit nicht zu aktivieren und über eine jährliche AfA abzuschreiben, sondern sofort als Betriebsausgabe abziehb- ar.

Doch Achtung: Nicht immer zahlt der Finanzminister mit. Außer Streit stehen die Absetzbarkeit von Aufwendungen für Ordinations- und Therapie- räumlichkeiten, die aufgrund ihrer Ausstattung typischerweise eine Nutzung im Rahmen der privaten Lebensführung ausschließen (beispielswe- ise Ordination eines praktischen Arztes, eines Zahnarztes), nicht aber zum Beispiel die Ordinations- oder Therapieräumlichkeiten eines Facharz- tes, wie etwa für Psychiatrie, wenn sie sich von der privaten Lebensführung dienenden Räumen nicht wesentlich unterscheide- n.



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