Böse Überraschungen vermeiden

Viele Ärzte werden in den kommenden Jahren ihren wohlverdienten Ruhestand antreten. Dabei stellt sich auch die wichtige Frage – sofern man sich nicht für die Übergabe an einen Nachfolger entscheidet –, ob und welche Investitionen vom Vermieter abgegol- ten werden müssen. „Das hängt immer vom anwendbaren Gesetzesregime – sprich Mietrechtsgesetz (MRG) oder Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) – ab und insbesondere von der Vertragsgestaltung“, weiß Leonhard Göbel, Rechtsanwalt und Partner bei Nepraunik & Prammer.

Gemäß § 1097 ABGB muss der Vermieter jedenfalls sowohl notwendige als auch nützliche Investitionen, die zu seinem klaren und überwiegenden Vorteil erfolgen, ersetzen. „Diese gesetzliche Regelung kommt allerdings in den seltensten Fällen tatsächlich zur Anwendung“, so Göbel. Denn in der Regel werde auf den Ersatz vertraglich verzichtet.

Eine Ausnahme gebe es allerdings, wie der Experte für Immobilienrecht einräumt: Auf den Ersatz sogenannter „notwendiger In- vestitionen“ könne im Vollanwendungsbereich des MRG nicht verzichtet werden. „Dabei handelt es sich um Erhaltungsmaßnah-

men, die der Vermieter nach § 3 MRG gesetzlich zwingend vornehmen hätte müssen – beispielswei- se zur Vermeidung eines ernsten Schadens des Hauses oder einer Gesundheitsgefährdung“, so Göbel. Beispiele für Letzteres wären etwa Investi- tionen zur Schimmelbekämpfung oder Reparatur von undichten Wasserrohren.

Expertencheck vor Vertragsunterzeichnung

„Die typischerweise von einem Arzt vorgenomme- nen Investitionen – wie etwa Schaffung der Barrie- refreiheit, Einbau von Zwischenwänden, Verbesse- rung der Sanitäreinrichtungen, Erneuerung von Bo- den- und Wandbelägen – werden nach Mietende nur dann vom Vermieter „abgelöst“, wenn das ver- traglich so vorgesehen ist“, hält Göbel fest. Daher sei es besonders wichtig, den Mietvertrag schon beim Vertragsabschluss – und zwar vor der Unter- zeichnung – von einem Experten checken zu las- sen, um sich vor bösen Überraschungen im Nach- hinein zu schützen.

Da der Mieter – außer es wird explizit vereinbart –

kein Recht auf die Weitergabe des Mietvertrages oder die Nennung eines Nachmieters hat, hat er auch keinerlei Anspruch dar- auf, dass seine Investitionen von einem Nachmieter abgelöst werden. „Im Zweifel – und mangels vertraglicher Regelung – muss der Mieter seine Umbauten vielmehr auf eigene Kosten rückgängig machen“, so Göbel. Nachsatz des Experten: „Umso wichtiger ist es, hier vorab vertragliche Regelungen zu treffen, die eine Kostenablöse durch den Vermieter oder einen Entfall der Rückbau- verpflichtung vorsehen.“