Immobilien für Individualisten

„Immobilien in der Kulturstadt Salzburg sind heiß begehrt und teuer. Salzburg hat viel zu bieten und gehört international zu den bekanntesten Städten in Europa. Nicht nur Österreicher, auch internationales Publikum ist auf der Suche nach Immobi- lien. Die gesamte Innenstadt wurde von der UNESCO 1997 zum Weltkulturerbe ernannt – eine Entwicklung, die auch an den Immobilienpreisen deutlich abzulesen ist. „Die Immobilienpreise in der Stadt und in der Umgebung bewegen sich auch aufgrund der neuen Salzburger Wohnbauförderung auf hohem Niveau“, so Hermann Riess, Immobilienmakler in Strasswalchen. „Wegen der Reform der Wohnbauförderung mit der Reduktion der förderbaren Fläche und der Maximalzu- schüsse der nicht rückzahlbaren Einmalzahlung werden gebrauchte Immobilien wieder attraktiver.“

Neubaupreise stagnieren

Bei den Eigentumswohnungen besteht laut Rudolf Egger, der in der Festspielstadt und in St. Johann im Pongau tätig ist, eine enorme Nachfrage. „Zentrumsnah sind die Preise durchaus gestiegen. Sehr gefragt sind leistbare Eigentumswohnun- gen in zentralen Lagen und hier im Preissegment von 3.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter.“ Auffällig für Egger ist, „dass die Anzahl der vermieteten Wohnungen stark gestiegen ist. Dies liegt wohl daran, dass sich immer mehr Menschen Woh- nungseigentum nicht mehr leisten können und auf eine Mietwohnung zurückgreifen.“

„Bei den Neubauwohnungen stagnierten die Quadratmeterpreise 2016 mit durchschnittlich 4.740 Euro auf dem Niveau des Vorjahrs. Doch auch hier gab es einige, teils wirklich markante einzelne Ausreißer nach oben“, berichtet Immobilienex- perte Wolfgang Maislinger von Hölzl & Hubner. So wurden in der Riedenburg und in Aigen Spitzenwerte von rund 11.500 Euro erzielt. Auch in der inneren Stadt und in Morzg wurden Werte von 10.200 bis 10.500 Euro pro Quadratmeter bezahlt. „Noch vor zwei Jahren galt eine Schwelle von 10.000 Euro als Hürde“, sagt Maislinger. „2016 waren wir schon in vier Ka- tastralgemeinden darüber.“ Jetzt gilt als neue Schwelle 12.000 Euro.

„Ländliche Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung in die Stadt Salzburg – wie etwa Oberndorf oder Seekirchen – profi- tieren von der Entwicklung in der Stadt Salzburg“, so Riess. Auch die Nachfrage nach Baugrundstücken wäre weiterhin un- gebrochen, aber das Angebot existiert bis auf wenige Ausnahmen (Baulandsicherungsmodelle der Gemeinden) faktisch nicht. „Im Pongau ist das Angebot an Einfamilienhäusern und Baugrundstücken aktuell gering“, erklärt Egger. „Es besteht aber eine große Nachfrage nach Grundstücken in guter Lage.“

Von einem geringer werdenden Angebot berichtet Anita Petrovic, Immobilienmaklerin in Zell am See. „Aus diesen Gründen erwarte ich in absehbarer Zeit einen moderaten Preisanstieg.“ Eine starke Nachfrage ortet die Immobilienexpertin bei Neu- bauten und hier vor allem durch Anleger. „Leider ist in diesem Bereich das Angebot zu gering, weil der Platz für Bauvorha- ben im Pinzgau sehr eingeschränkt ist.“ Die Immobilien-anleger stammten 2016 übrigens hauptsächlich aus der EU und aus den arabischen Ländern.

Bauboom im Seengebiet

„Das Immobilienangebot in Linz ist groß“, erklärt Kurt Gattringer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Linz-City an der Linzer Landstraße. „Derzeit sind mehr als 500 Eigentumswohnungen am Markt.“ In den weniger guten Lagen werden laut Gattringer die Eigentumswohnungspreise in den nächsten Jahren tendenziell eher fallen. Das Angebot an Mietwohnungen ist in Linz gut.

Gesucht und zu sehr guten Preisen verkaufbar sind laut Gattringer besonders Reihenhäuser und Häuser in Top- Lagen. Jetzt und wohl auch in den nächsten Jahren besonders begehrt sind Objekte in Urfahr (Auberg, Biesenfeld und St. Magdalena), am Froschberg, am Freinberg und in der Innenstadt. Bei Baugrundstücken – insbesondere im Linzer Speckgürtel – ist in guten Lagen mit einer Wertsteigerung zu rechnen.

Philip Steinkogler, Immobilienmakler am Traunsee, verzeichnete im vergangenen Jahr einen leichten Anstieg so- wohl bei der Zahl der Immobilienkäufe als auch beim Preis. „Wie schon in den vergangenen Jahren wird im ober- österreichischen Seengebiet in allen Preissegmenten sehr viel gebaut“, erklärt der Immobilienexperte. „So finden sich auch sehr viele leistbare Wohnungen in der Region.“ In Gmunden boomt derzeit der Wohnungsmarkt auf- grund der regen Bauaktivitäten. Bei den Anlegerwohnungen betont Steinkogler, dass „diese zwar sehr begehrt, aber zu wenige am Markt sind.“ Für Neubauanlegerwohnungen bis rund 3.000 Euro pro Quadratmeter besteht eine rege Nachfrage.

Ein geringes Angebot und eine starke Nachfrage kennzeichnet den Markt bei Einfamilienhäusern. „Trotzdem sind die Preise überraschend stabil.“ Auch im Hochpreissegment – mit tollem See blick oder luxuriöser Ausstattung – seien sowohl bei Wohnungen wie bei Einfamilienhäusern die Preise konstant geblieben. Steinkogler erwartet, dass sich dieser Trend fortsetzt. „Die Vorteile des Salzkammerguts sind die unvergleichlich schöne und intakte Land- schaft, der hohe Freizeitwert und die erstklassige Infrastruktur. Die zentrale Lage zwischen Wien, Linz, Salzburg und München erhöht für Zugezogene ganz wesentlich die Attraktivität der Region.“

Einfamilienhäuser sind im Innviertel die wertmäßig größte Immobilienkategorie. „Bis zu einem Preis von 200.000 Euro ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in der Region sehr stark – generell ist im Innviertel das Einfamilien- haus noch leistbar.“ Entlang der Grenze nach Salzburg und Bayern ortet der Immobilienfachmann eine besondere Nachfrage, „weil die Preise jenseits dieser Grenzen ein gewaltiges Stück höher sind.“ Die Baugrundstückspreise sind im Land Salzburg rund doppelt bis vierfach so hoch. Haidinger erwartet keine große Veränderung, weil die Preise im Innviertel nur moderat steigen.

Blick auf die Betriebskosten

Die Nachfrage bei gebrauchten Eigentumswohnungen ist rege, dennoch sind die Preise konstant. Käufer können bei älteren Eigentumswohnungen mit 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter rechnen. „Die Kunden achten beim Kauf von gebrauchten Eigentumswohnungen vor allem darauf, dass das Bad nicht zu alt ist und die Betriebs- bzw. Heizungskosten nicht zu hoch sind“, so Haidinger. Neubauwohnungen ab 3.000 Euro pro Quadratmeter finden im Innviertel kaum Käufer. Für 2017 prognostiziert Haidinger, dass das Interesse an Immobilien „schon aufgrund der vorhandenen sozialen und politischen Unsicherheiten weiter steigen wird, weil der Wunsch nach realen, angreifba- ren Werten anhält.“

Bauernhäuser sind sehr beliebt, die nun, modern und liebevoll restauriert, als repräsentative Wohnsitze in Alleinla- ge und mit viel Ruhe fungieren. Finest-Homes-Geschäftsführerin Elisabeth Rauscher hat einige dieser Schmuckstü- cke im Programm und weiß, wer die Kunden sind und was sie wollen. Für viele ist in einem revitalisierten Luxus- Bauernhof auf dem Land zu leben ein Lebenstraum – gehört aber zur absoluten Rarität.

Hat man einen Bauernhof gefunden, der sich für einen Um- bzw. Ausbau eignen würde, kommt in vielen Fällen die Grundverkehrsbehörde ins Spiel. Sie regelt die Sicherung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirt- schaft. Daher ist der Erwerb von Bauernhäusern, die zum Zeitpunkt des Verkaufs landwirtschaftlich betrieben wer- den, nicht uneingeschränkt möglich. Derartige Liegenschaften können ausschließlich von Landwirten oder von Per- sonen erworben werden, die willens und in der Lage sind, den Hof weiterhin zu bewirtschaften. Ganz selten, abso- lut rar und umso begehrter sind deshalb Bauernhäuser, die diesen Vorschriften des land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehrs nicht unterliegen. Umso höher liegt dann auch der Preis. Wie generell am Immobilienmarkt kommt es auch hier auf Lage, Größe und Ausstattung an. Pro Quadratmeter Wohnnutzfläche muss man mit etwa 3.000 bis 4.000 Euro rechnen, vorausgesetzt, das Objekt wurde zeitgemäß adaptiert und in seiner Ursprünglichkeit behut- sam revitalisiert. Aktuell spannt sich das Angebotsportfolio bei Finest-Homes von 690.000 Euro bis knapp vier Mil- lionen Euro.

Stark nachgefragt sind auch Vierkanthöfe. Die meisten heute noch existierenden Vierkanthöfe entstanden zwischen 1860 und 1910. Analog zum Wiener Zinshaus könnte man also von einer „Gründerzeit“ der Vierkanthöfe sprechen. Aktuell steht einer der schönsten Vierkanthöfe Oberösterreichs zum Verkauf. Er ist ein besonderes Juwel, Alleinlage mit Eichenalleezufahrt, in einer ganz besonderen Ruhelage einer der wertvollsten und geschichtsträchtigsten Höfe in ganz Oberösterreich. Der Landwirt und Bauernführer Stefan Fadinger hat auf diesem Anwesen gewohnt. Nur drei Monate lang hat er die Bühne der Geschichte betreten, doch gilt er als der große und heldenhafte Anführer im oberösterreichischen Bauernkrieg des Jahres 1626.

Die Hofkapelle befindet sich am Eingang vom Rosengarten, neben der denkmalgeschützten Hofkapelle steht eine große Linde aus dem Jahr 1626. Der Hof selbst steht nicht unter Denkmalschutz. Das ganze Gebäude wurde vor einigen Jahren neu eingedeckt, ein gedecktes Gelb und die Kastenfenster geben dem Anwesen eine ganz beson- dere Ausstrahlung. mn ■