PRAXEN & IMMOBILIEN | Mietervertragsende 

Mieterpflichten bei der Rückgabe der Ordination

Wenn Rückzug in den wohlverdienten Ruhestand naht, stellt sich die Frage, was mit der Ordination geschieht. Bei der Übergabe der Ordination an den Vermieter sind einige Spielregeln zu beachten.

Gleich vorweg: Wer sich auf diesen Schritt gewissenhaft vorbereitet – kann mitunter teure Überraschungen vermeiden. Auch wenn es auf den ersten Blick paradox er- scheinen mag: Am besten plant man den Ausstieg beim Einstieg, also beim Ab- schluss des Mietvertrages. Doch wer denkt schon zu diesem Zeitpunkt daran? In die- sem Moment sind viele Ärzte oft froh, überhaupt eine als Ordination geeignete Immo- bilie gefunden zu haben. An das Ende möchte niemand denken.

Welche Abnützung zählt als „gewöhnlich“?

Entscheidend ist jetzt, was im Mietvertrag und in einem – hoffentlich vorhandenen – Übergabeprotokoll steht. Nach dem Gesetz gilt für alle Bestandverhältnisse, dass das Mietobjekt in dem Zustand zurückzustellen ist, wie es übernommen wurde (§ 1109 ABGB). Wann ein solcher „gleicher“ Rückstellungszustand vorliegt, orientiert

sich an der Verkehrsauffassung – damit ist Streit vorprogrammiert. Denn was ist schon die „Verkehrsauffassung“? Gutachter und Sachverständige können hier trefflich streiten. Je konkreter der Zustand, in dem die Ordination bei Mietvertragsende übergeben werden muss, geregelt wurde, desto besser für beide Seiten.

Generell gilt: Jeder Mieter, egal ob es sich um eine Wohnung oder eine Ordination handelt, hat nicht für die gewöhnliche Abnützung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Ordination entsteht, aufzukommen: Ausgenommen sind auch Schäden, die der Mieter nicht schuldhaft verursacht hat. Vorgenommene Veränderungen sind jedoch wieder zu beseitigen. Wenn der Mieter hingegen schuldhaft den Mietgegenstand übergebührlich abnützt oder beschädigt, haftet er dem Vermieter für diese Schäden (§ 1111 ABGB).

Dabei geht um nichts Geringeres als um die Kaution. Gibt es keine Beanstandungen, erhält der Arzt nach Auflösung des Mietvertrags die Kaution inklusive Zinsen vom Vermieter zurück. Andernfalls besteht die Möglichkeit, die Kaution auch im Wege der außergerichtlichen Streitschlichtung zu- rückzufordern.

Besonders ärgerlich ist das, wenn eine Beschädigung schon vom Vormieter übernommen, im Übergabeprotokoll aber nicht vermerkt wurde. Des- halb empfiehlt es sich, den Zustand eines Mietobjekts schon zu Beginn genau zu dokumentieren, am besten mit Fotos. Zu einem Mietvertrag sollte immer ein Übergabeprotokoll gehören. Darin werden alle vorhandenen Mängel sowie der allgemeine Zustand der Wohnung schriftlich festgehalten und mit der Unterschrift von Vermieter und Mieter bestätigt. Auch der Zustand der Wände sollte darin dokumentiert werden. Es empfiehlt sich auch, dem Dokument Beweisfotos beizulegen.

Rückbau nur, wenn vereinbart

Gerade bei Ordinationen stehen Umbauten auf der Tagesordnung. Das Mietrechtsgesetz schreibt vor, der Vermieter muss sich, wenn er wesentli- che Änderungen gestattet, ausdrücklich die Wiederherstellung „vorbehalten“, um ein Recht darauf zu haben. Für die Praxis bedeutet das, dass der Arzt nur dann rückbauen muss, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Doch keine Regel ohne Ausnahme: Aufgrund einer OGH-Entscheidung muss nur dann zurückgebaut werden, wenn nach der Verkehrsauffassung nicht von einem annähernd „gleichen“ Zustand wie bei Anmietung aus- zugehen ist. Kein annähernd gleicher Zustand wird vorliegen, wenn die Ordination bei Anmietung mit einem Holzboden versehen war, zu einem späteren Zeitpunkt ein Betonboden verlegt wurde. Wird aber eine gebrauchte Sache zerstört oder beschädigt und hat die neu hergestellte oder re- parierte Sache eine längere Lebensdauer, als die alte Sache zum Zeitpunkt der Beschädigung an Restlebensdauer gehabt hätte, ist ein aliquoter Ersatz zu leisten. Das heißt: Der Arzt bekommt einen Teil seiner Investitionen zurück.

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