IMMOBILIENMARKT I STEIERMARKT

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In jedes ausgewogene Portfolio gehören Immobilien. Die Vorteile von Vorsorgewohnungen haben nicht nur viele Ärzte bereits erkannt. Durch die Ausnutzung steuerlicher Vorteile lässt sich – vor allem in der Phase der Berufsausübung – die Rendite noch steigern.

Der größte Markt für Vorsorgewohnungen ist und bleibt die Bundeshauptstadt. Wien ist auch mit Abstand der größte Immobilien- markt. Doch es wird angesichts der hohen Grundstücks- und Baukosten immer schwieriger, Projekte mit ansprechenden Rendi- ten zu finden, da die Mieten im Vergleich zu den Projektkosten bei den Steigerungen nicht mithalten. Ein Blick in die Bundeslän- der, speziell in die Landeshauptstädte mit Universitäten, kann sich da lohnen. So berichten Immobilienmakler aus Graz überein- stimmend, dass Wiener Anleger, vermehrt in die steirische Landeshauptstadt ausweichen.

Stabile Preise

In den vergangenen drei Jahren hat sich der steirische Immobilienmarkt in die Top-3 vorgeschoben. Das heißt, mehr Immobili- enverkäufe, deutlich steigender Verkaufswert. Dieser Trend dürfte sich 2019 ein wenig abflachen. Weder im Eigentumssegment noch bei Mietwohnungen wird es zu markanten Preissteigerungen kommen. Die Rallye ist vorerst vorbei, die Interessenten kön- nen verschnaufen. Für Anleger bedeutet dies, dass die Renditen in der steirischen Landeshauptstadt aktuell nur ein wenig über jenen der Bundeshauptstadt liegen. Die Stadt Graz und der Ballungsraum verzeichneten in den vergangenen 15 Jahren das prozentuell größte Bevölkerungswachstum aller österreichischen Landeshauptstädte. Der jährliche Zuzug von 3.000 bis 5.000 Menschen in die Stadt erzeugt einen Bedarf von rund 1.500 bis 2.000 Wohnungen pro Jahr. Diese enorme Nachfrage erzeugt auch einen Preisdruck. Wohnen in Graz, ob im Eigentum oder in Miete, ist im Vergleich zu Städten wie Innsbruck, Salzburg, Linz oder Wien günstiger. Dennoch bleibt das Problem, dass Wohnen insgesamt in den letzten Jahren markant teurer geworden ist. Durchschnittlich sind Wohnungen in Graz bereits teurer als Einfamilienhäuser. Laut Österreichischem Verband für Immobilien- wirtschaft ÖVI liegt der Quadratmeterpreis für Gebrauchtwohnungen im Durchschnitt zwischen 1.700 bis 2.600 Euro und für Neubau bei 2.600 bis 4.000 Euro. Tatsächlich liegen viele Immobilien deutlich über 4.000 oder 5.000 Euro/m2. Preise, die nicht immer gerechtfertigt sind.

Neue Trendviertel

Der Markt an potenziellen Vorsorgewohnungen dünnt zunehmend aus, obwohl in Graz gebaut wird wie noch nie. Aufwertung von ganzen Stadtvierteln inklusive – da unterschiedet sich Graz in nichts von der Bundeshauptstadt. Wobei die Mur für Kaufprei- se und erzielbare Mieten eine entscheidende Rolle spielt. Wobei hier ein entsprechendes Gefälle vom östlichen zum westlichen Mur-Ufer spürbar ist. Die Miethöhe rangiert zwischen 8 und 12 Euro/m2 – dazu kommen noch die üblichen Nebenkosten. Für Stellplätze werden in Regel 40 bis 90 Euro pro Stellplatz in Rechnung gestellt. Der Großteil der Mietwohnungs- Neubauprojekte befindet sich auf der westlichen Mur-Seite, insbesondere in den Bezirken Eggenberg, Gries, Lend, Straßgang und Puntigam – neue Trendlagen mit Potenzial zu Preissteigerungen.

Preisentwicklung in der Steiermark

„Die Nachfrage nach Immobilien ist größer als das Angebot“, analysiert Alois Marchel, Geschäftsführer von RE/MAX Classic. Marchel rechnet bei Eigentumswohnungen für 2019 mit einem Preisanstieg von 3 bis 5 %. Bei gebrauchten Wohnungen, die sich aufgrund ihrer Lage und Größe von 40 bis 65 m2 sehr gut zum Vermieten eignen, ist das Angebot relativ gering. Eines der größten Projekte in Graz ist die „My Smart City Graz“. Auf einem ehemaligen Industriegebiet entlang der Waagner-Biro-Straße entsteht auf einer Fläche von 8,2 Hektar ein neuer Stadtteil im Westen von Graz. Der Bauabschnitt Smart City Süd wurde bereits an einen internationalen Investor verkauft. Projektentwickler sind mit Wegraz, der Haring Group und Trivalue drei Big-Player der steirischen Immobilienszene. Das Trio entwickelt auch den Bauabschnitt Smart City Nord.

Oberösterreich im Mittelfeld

Über ein großes Angebot an Eigentumswohnungen Kurt Gattringer, Immobilienmakler in der Linzer Innenstadt. „Derzeit sind zwi- schen 500 und 600 Wohnungen am Markt.“ Als Grund dafür das große Angebot ortet der Immobilien-Experte zum Teil stark überzogene Preisvorstellungen der Verkäufer. Bei Neubauprojekten in guter Lage muss man derzeit mindestens 4.000 Euro/m2 Wohnfläche bezahlen. Penthouse-Wohnungen kosten mindestens 5.000 Euro/m2 Wohnfläche. Auch das Angebot an Mietwoh- nungen ist in Linz sehr groß, was sich in den fallenden Preisen widerspiegelt. Aufgrund des großen Angebotes an gebrauchten frei finanzierten Mietwohnungen werden sich die Quadratmeter-Preise mittelfristig bei 7 Euro Nettomiete einpendeln“, schätzt der Immobilienprofi. Im Neubausegment liegt Linz aktuell bei der Mietpreisentwicklung mit durchschnittlich 10,50 Euro/m2 im ös- terreichweiten Städtevergleich im Mittelfeld. In Wien und im Westen Österreichs, etwa in Bludenz, Feldkirch, Bregenz, Innsbruck oder Salzburg liegen die Kosten mit 12 Euro und mehr deutlich höher. Der derzeit wohl spektakulärste Wohnbau in der Landes- hauptstadt: Der Bruckner Tower, der 97 Meter hohe Bau, wird die Skyline des Linzer Stadtteiles Urfahr nachhaltig verändern. 356 Eigentumswohnungen entstehen auf dem Areal der früheren Bruckner-Universität.

Steigende Preise in Salzburg

2019 sollten sich die Eigentumswohnungspreise in Salzburg besser entwickeln als die neu abgeschlossenen freien Mieten. Bei den Preisen für Eigentumswohnungen liegen die Erwartungen bei schwächeren plus 1,1 % auf dem Land, aber stärkeren plus 3,4 % am Stadtrand und kräftigen plus 5,3 % für innerstädtische Toplagen. „2018 sind die Eigentumswohnungspreise mit zwei bis drei Zimmern in der Preisklasse von 3.000 bis 4.000 Euro/m2 weiter moderat gestiegen“, erläutert Rudolf Egger, Geschäfts- führer von RE/MAX Servus in Salzburg. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in der unteren Preisklasse ist in der Stadt Salzburg und im Speckgürtel ungebrochen hoch, das Angebot hingegen sehr begrenzt. „Im gehobenen Preissegment gibt es nach wie vor ein großes Angebot bei nahezu gleichbleibenden Preisen.“ Viele Menschen müssen speziell in der Stadt aus Leist- barkeitsgründen auf eine Mietwohnung zurückgreifen, die Anzahl der Neuvermietungen ist daher weiterhin auf hohem Niveau. Die Mietpreise sind konstant bzw. moderat steigend. Auch bei den Zinshäusern ist das Angebot mittlerweile stark ausgedünnt. Ein sehr hoher Anteil des Zinshausbestandes in der Mozartstadt wurde im vergangenen Jahrzehnt bereits saniert, ausgebaut und verkauft.

mn