PRAXEN & IMMOBILIEN | Förderungen

Auf Förderungen nicht vergessen

Alte Häuser haben Charme, entsprechen aber in den seltensten Fällen modernen Anforderungen. Eine Sanierung ist deshalb in der Regel unumgänglich.

Foto: istockphoto/ Paul Maguire, Foto: adobe stock/holger luck

„Wer Geld hat und dumm ist, kauft ein altes Haus und baut es um“, heißt es in einem Sprichwort überspitzt. Häufig werden die hohen Kosten einer Sanierung ins Treffen geführt. „Da kommt ja ein Neubau günstiger“, hört man dann. Aber stimmt das? Was kostet eine Sanierung unter dem Strich: eine Frage, die pauschal wohl nicht beantwortet werden kann. In der Realität ist ein Umbau allerdings meist kostengünstiger als ein Neubau. Voraussetzung: Fingerspitzengefühl, die richtigen, professionellen Partner und Planung, Planung, Planung. Doch es gibt wirtschaftliche Grenzen. „Entsprechen die Umbaukosten mindestens 75 Prozent der Neubaukosten, ist der Abriss wohl die bessere Option“, heißt es dazu bei den Sanierungsprofis.

Keine Kompromisse

Zwei Argumente rechtfertigen die Mehrausgaben eines Neubaus: Zum einen sind Altbauten nicht immer komplett energetisch aufrüstbar, was sich finanziell zu einem Nachteil entwickeln kann. Denn energetisch schlechte Häuser verfallen eher im Wert. Zum anderen wird der Neubau vollständig nach den Wünschen der Bauherren gestaltet. Denn eines ist klar: Bei einem Altbau bleiben Kompromisse im Spiel. In immer mehr Fällen ist eine Sanierung alternativlos. Hat sich zum Beispiel die Widmung geändert, darf bei einem Neubau nicht mehr so großzügig gebaut werden. Die Folge sind Flächeneinbußen. Einer der wichtigsten Aspekte bei der Frage, ob man den Altbau sanieren sollte, ist die Bausubstanz des Gebäudes. Wenn das Mauerwerk intakt ist und der Altbau nicht komplett entkernt werden muss, ist eine Sanierung günstiger als ein Neubau. Ein weiterer Vorteil: Eine Sanierung geht in der Regel wesentlich schneller über die Bühne als ein Neubau. Darüber hinaus entfallen die Erschließungskosten für einen Neubau und man erhält den natürlichen Charme des alten Gebäudes. Zudem verfügen Altbauten häufig über einen eigenen Garten, der oftmals über Jahrzehnte gewachsen ist und dessen Erhalt sich lohnen kann. Nachteil: Aufgrund der bestehenden Statik des Altbaus ist der Bauherr zum Teil sehr stark eingeschränkt. So lassen sich die Räume nur in den seltensten Fällen vergrößern und Gebäudeerweiterungen sind oftmals gar nicht möglich.

Erfolgreich sanieren

Energetisch sind in die Jahre gekommene Immobilien häufig ein Desaster. Da muss kräftig in Dämmung und neue Fenster investiert sowie die Heizungsanlage ausgetauscht. Ein weiteres Manko eines alten Gebäudes: Die gesamte Elektrik ist meist marode und muss ersetzt werden. Viel Arbeit, die am Ende mit einem Haus mit Geschichte belohnt wird. Bei allen Überlegungen sollte man eine potenzielle Wertsteigerung nicht außer Acht lassen. Immobilien, die gut saniert sind, haben ein langfristiges Wertsteigerungspotenzial. Selbst wenn man nicht vorhat, unmittelbar nach der Sanierung zu verkaufen: Durch gezielte Reparaturen am Haus lassen sich künftig weitaus größere Kosten vermeiden, und dies schon bevor sie entstehen.

Doch Planung ist das Um und Auf. Hier müssen Sanierungs-, Finanzierungs- und Förderungsprofis ans Werk – um die Rahmenbedingungen für eine erfolgreiche Sanierung abstimmen zu können. Vor allem den Förderungsprofis kommt eine immer wichtigere Rolle zu. Bis vor Kurzem zahlte Vater Staat bei der Wohnraumschaffung und -sanierung noch (kräftig) mit. Für die Veranlagungsjahre 2016 bis 2020 können diese Aufwendungen nur mehr geltend gemacht werden, wenn mit der tatsächlichen Bauausführung oder Sanierung vor dem 1. Jänner 2016 begonnen wurde. Darlehen für Wohnraumschaffung und -sanierung können ebenfalls nur noch bis 2020 geltend gemacht werden, wenn sie vor dem 1. Jänner 2016 aufgenommen wurden. Diese Möglichkeit fiel dem Sparstift zum Opfer.

Förderungen für den Klimaschutz

Gefördert werden vor allem Maßnahmen, die den Klimaschutz im Auge haben. So wurde erst kürzlich – wohl auch als wahlkampftaktischen Gründen – der Fördertopf für den „Raus aus dem Öl“-Bonus für 2019 um zusätzliche 20 Millionen Euro aufgestockt. Seit März 2019 wird der Tausch eines fossilen Kessels auf ein erneuerbares Energiesystem mit bis zu 5.000 Euro unterstützt. Mit zusätzlichen Landesförderungen wird der Umstieg noch interessanter. Beispielsweise erhält der Förderwerber in Kärnten bis zu 11.000 Euro bei einem Umstieg auf Pellets. Das Schöne daran: Die meisten dieser „Klimaschutz-Förderungen“ werden unabhängig vom Einkommen gewährt, was vor allem die Besserverdienenden freuen wird. Mit einigem Geschick können Förderungen somit finanzielle Belastung nach unten schrauben und der Bauherr mit dem „ersparten Kapital“ dann doch den einen oder anderen Sonderwunsch realisieren. Aktuell werden vor allem Maßnahmen zur Umweltfreundlichkeit oder Energieeffizienz unterstützt. Der Schritt zur Sanierung wird mit einer finanziellen Starthilfe bedeutend leichter. Wie hoch diese „finanziellen Starthilfe“ jedoch ausfällt, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Sowohl die geförderten Maßnahmen als auch die jeweiligen Höhen der Förderung sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Aktuelle Infos zu den Förderungen finden sich auf den Internetseiten der Landesregierungen, wobei bei vielen Förderungen zwischen Unternehmen und Privatpersonen unterschieden wird.

Kostenschätzung für Sanierung

Bei einer thermischen Sanierung werden in der Regel die Umstellung eines fossilen Heizungssystems (Öl, Gas, Kohle, Strom und Allesbrenner) auf Holzzentralheizung, Wärmepumpe und hocheffiziente Nah-/Fernwärme, die Demontage- und Entsorgungskosten für außer Betrieb genommene Kessel und Tankanlagen, die Dämmung der Außenwände, der obersten Geschoßdecke und des Daches, der untersten Geschoßdecke oder des Kellerbodens sowie Sanierung oder Austausch der Fenster und Außentüren gefördert. Wobei die Förderung zumeist in Form einmaliger, nicht rückzahlbarer Investitionskostenzuschüsse vergeben wird. Wie hoch diese Förderung ist, lässt sich zum Beispiel auf der Website der s Bausparkasse (s-bausparkasse.at/sanierungs-check/rechner) errechnen. Der SanierungsCheck schlägt auf Basis von Eingaben sinnvolle thermische Sanierungsmaßnahmen vor, macht eine Kostenschätzung für die einzelnen Maßnahmen, berechnet die Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland und zeigt zudem auf, wie viel CO2 und Geld man mit der thermischen Sanierung in Zukunft sparen kann.

Eines sollte man ebenfalls bedenken. Sanieren bedeutet auch aktiven Klimaschutz: In jedem bestehenden Gebäude steckt graue Energie. Damit ist jene Energie gemeint, die zu seiner Errichtung aufgewendet wurde. Alte Häuser nicht abzureißen, sondern zu sanieren und zu erneuern, ist ein Beitrag zur Energie- und Ressourcenschonung. Die bereits eingesetzten Baumaterialien müssen nicht entsorgt werden, die vorhandene Substanz wird genutzt und es muss weniger graue Energie in Form neuer Baumaterialien eingesetzt werden als bei einem Neubau. mn