PRAXEN & IMMOBILIEN | Alpines Wohnen

Der Winter kann kommen

Ferienimmobilien sind in den alpinen Hotspots des Landes heiß begehrt.

Gibt es etwas Schöneres, als nach einem langen Skitag die zwei Bretter, die zumindest hierzulande die Welt bedeuten, direkt vor der eigenen Ferienimmobilie am Pistenrand abzuschnallen? Diesen Traum dürften nicht wenige Zeitgenossen haben, was das überschaubare Angebot in den alpinen Hotspots in Tirol, Salzburg und Kärnten nahelegt. Wenig hilfreich sind in diesem Zusammenhang sicher auch der durch Covid-19 befeuerte Run auf die Immobilie und die Tatsache, dass es in der Alpenrepublik hier wie da kaum Ferienimmobilien mit entsprechender Widmung gibt – und zwar nicht nur in Pistenlagen. Auch wenn rasante Preisanstiege in Kitzbühel mittlerweile nichts Neues mehr sind, so überrascht die Dynamik der Entwicklung seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie doch etwas. Nachdem die Wohnungspreise im Vorjahr gegenüber 2019 um 10 % gestiegen sind, haben sie im bisherigen Jahresverlauf laut RE/MAX-ImmoSpiegel um weitere 11 % zugelegt. Die Preise für Einfamilienhäuser sind gegenüber dem Vorjahreszeitraum sogar um fast 115 % in die Höhe geschossen (Anstieg 2020/2019: +40,7 %). Kaum zu glauben: Mit einem Durchschnittspreis von mehr als zwei Millionen Euro kosten Einfamilienhäuser in der Gamsstadt mittlerweile doppelt so viel wie in Innsbruck-Stadt und 2,1-mal so viel wie in Salzburg-Stadt.

Kitzbühel: Nachfrage explodiert

Wie es die dynamische Preisentwicklung nahelegt, ist das Angebot an Immobilien in Kitzbühel nicht gerade großzügig bemessen. Noch viel geringer sei jenes an Ferienimmobilien, berichtet Christian Pfurtscheller, MBA, Geschäftsführer RE/MAX Premium mit Büros in Kitzbühel und St. Johann. „Hier ist die Nachfrage regelrecht explodiert“, sagt er und verweist auf Preisanstiege von rund 30 %. Heute gebe es etwa kaum mehr neue Ferienwohnungen für weniger als 12.000 Euro/m2. Gebrauchte Objekte seien im Durchschnitt ab 10.000 Euro/m2 zu haben. „Hier ist das Angebot jedoch relativ überschaubar“, so Pfurtscheller.

Wer im Raum Kitzbühel auf das eine oder andere Schnäppchen hofft, wird also seine Hoffnungen wohl begraben müssen. Denn längst sind die Preise für Ferienimmobilien in nahen Ortschaften wie Aurach, Jochberg oder Kirchberg ähnlich hoch wie in Kitzbühel. Ein Geheimtipp ist laut Pfurtscheller das rund 30 Kilometer entfernte Pillerseetal. Dort würden Ferienwohnungen zwischen 6.000 und 7.000 Euro/m2 kosten. Für neue Objekte müssen bis zu 10.000 Euro/m2 bezahlt werden. In St. Ulrich am Pillersee hat der RE/MAX Premium- Experte gerade einige teilmöblierte Chalets mit Wohnflächen von 217 bis 273 m2 sowie großzügigen Terrassenflächen und Gartenanteilen im Angebot. „Home of Lässig“, der preisgekrönte Skizirkus Saalbach – Hinterglemm, liegt hier nur einen Katzensprung entfernt.

„Spannend ist auch Waidring“, so Pfurtscheller. Dort würden die Preise für Ferienimmobilien deutlich unter 10.000 Euro/m2 liegen. Konkret werden für Neubauten für den Quadratmeter ab 7.000 Euro verlangt, für gebrauchte Wohnungen ab 5.500 Euro. Das hiesige Ski- und Wandergebiet Steinplatte Waidring, mit seiner Lage zwischen Salzburg, Tirol und Bayern, lässt für Ärzte, die sich sportlich betätigen wollen, kaum Wünsche offen. Der Nachwuchs kann sich wiederum im interaktiven Erlebnispark „Triassic Park“ auf eine spannende Abenteuerreise in die Vergangenheit begeben und mit Dinos, Korallen, Ammoniten und Urmeer auf Tuchfühlung gehen.

Ferienwohnsitze nahezu ausgeschöpft

Wer jedenfalls im Raum Kitzbühel oder anderswo in Tirol auf der Suche nach einer Ferienimmobilie ist, steht vor einer nicht zu geringen – und im Übrigen gesetzlich bedingten – Herausforderung. Denn im „Heiligen Land“ dürfen nicht mehr als 8 % der Wohnsitze Ferienwohnsitze sein. „Das ist überall nahezu ausgeschöpft“, sagt Viktor Strele, Immobilienfachberater von s Real Imst. Andererseits dürfen EU- Bürger Immobilien als Investitionsobjekte kaufen. Die Nutzung als Freizeitwohnsitz sei allerdings nur mit einer entsprechenden Widmung möglich. „Man kann mehrere Hauptwohnsitze deklarieren, muss aber triftige Gründe anführen, dass man öfter in Tirol ist – beispielsweise um zu arbeiten“, erklärt Strele. Nachsatz: „Dementsprechend umkämpft ist der Tiroler Immobilienmarkt.“

Sehr gefragt sind nach wie vor – wegen des begrenzten Angebots – die Arlberggemeinden St. Anton, Pettnau und St. Christoph. Dasselbe gilt für das Ötztal – und hier vor allem das „Ski-Mekka“ Sölden mit fast 150 Pistenkilometern – das Pitztal und das Oberinntal. In der Region Imst im Oberinntal kosten Ferienwohnungen am Zweitmarkt laut Strele 3.500 Euro/m2. In Sölden und am

Arlberg beginnen die Quadratmeterpreise bei 7.500 Euro. „In Ischgl muss man in Lagen mit Seilbahn- und Zentrumsnähe mit 8.000 bis 8.500 Euro/m2 rechnen“, so der s-Real-Experte. Immer wieder würden aber auch für eine Ferienbleibe im beliebten Skiort im Paznaun Liebhaberpreise jenseits der 10.000 Euro/m2 bezahlt.

Etwas billiger sind die Preise nach wie vor in der Steiermark. Allerdings zeigt die Tendenz auch dort eindeutig nach oben. Im ersten Halbjahr 2021 waren etwa laut RE/MAX-ImmoSpiegel im Bezirk Liezen die größten Steigerungen bei Wohnungen auszumachen – das Plus belief sich auf 20 %. Ein kleines Detail am Rande: Dort finden sich bekanntlich die beliebten Skigebiete in und um Schladming. Bei

RE/MAX Nature spricht man von einem „klassischen Ferienregionseffekt, in einem Gebiet mit wenig Angebot“. Stark entwickelt hat sich auch der Bezirk Murau, wo sich etwa das beliebte Skigebiet Kreischberg findet. Im Hotspot Schladming haben die Quadratmeter-Einstiegspreise für Ferienwohnungen in absoluten Toplagen jedenfalls längst die 6.000-Euro-Grenze geknackt.

„Buy to let”-Modell

Eine Möglichkeit, um trotz Ferienwohnsitzthematik zu einer Ferienimmobilie zu kommen, ist das sogenannte „Buy to let“-Modell. Die Idee dahinter ist relativ einfach: Man kauft eine in der Regel voll ausgestattete Wohnung, die zu einem Hotel gehört oder sich in einer Ferienwohnungsanlage befindet, mit grundbücherlicher Sicherstellung, vermietet diese an Urlauber weiter und kassiert Mieteinnahmen. Mit solchen Objekten erwirbt man keinen Freizeitwohnsitz, hat allerdings das Recht die Ferienwohnung, einige Wochen pro Jahr selbst zu nutzen. Die Wintersaison 2021/22 kann kommen.

pb