Penthouses stehen für Luxus. Cineasten wird es schon aufgefallen sein, kaum ein Film, in dem es um Macht und Geld geht, kommt ohne eine Szene in einem Penthouse aus. Da schwenkt dann die Kamera langsam über die mondäne Einrichtung und zeigt den tollen Ausblick von der Terrasse mit Pool. So auch in „The Wolf of Wall Street“ mit Leonardo DiCaprio: Das Penthouse befindet sich in der 32. Etage des Milan Condominium in Midtown East. Mit 250 m2 besticht das geräumige Apartment mit luftigen Interieur und einem Blick auf den East River. Wer in dieser Filmkulisse wohnen möchte, sollte sich beeilen. Das Penthouse steht zum Verkauf. Kostenpunkt: 6,495 Millionen Dollar.
Auf den Kopf gestellt
Lange galt, wer oben wohnt, steht in der sozialen Hierarchie unten. Das war schon in den Mietshäusern der Römer so. Je weiter oben, desto mühsamer, sich mit Wasser zu versorgen. Das Penthouse entwickelte sich als eigenständige Bauform der städtischen Architektur erst ab dem Beginn des 20. Jahrhunderts. Im Zusammenhang damit stand die Verbreitung des elektrischen Fahrstuhls, der bei Hochhäusern nun einen bequemen Zugang zum obersten Geschoß ermöglichte. Nun wurde die Errichtung exklusiver Wohnungen in den Mansarden zunehmend attraktiv.
Doch nicht jede Wohnung, die sich im obersten Stock eines Gebäudes befindet, ist automatisch ein Penthouse. Auch ein Loft befindet sich häufig auf der obersten Etage. Der wesentliche Unterschied zwischen diesen beiden Wohnformen ist die Raumaufteilung. Während ein Penthouse über mehrere großzügige Zimmer verfügt, besteht ein Loft für gewöhnlich aus einem einzigen, großen Raum. Ein Loft hat sehr hohe Wände und eine Architektur, die an Fabrikräume erinnert. Penthouse-Wohnungen sind in der Regel mit großen Fensterglasfronten versehen, was dazu beiträgt, dass die Innenräume mit Licht durchflutet werden und besonders einladend wirken. Nicht zu vergessen ist natürlich auch die geringe Lärmbelästigung. In luftiger Höhe sind Straßenlärm oder Baustellen in der Großstadt kein Thema mehr. Für zusätzlichen Komfort sorgt in vielen Fällen eine Klimaanlage, die bei einer Penthouse-Wohnung auf keinen Fall fehlen sollte. Denn die direkte Sonneneinstrahlung kann sonst in den Sommermonaten mitunter durchaus zum Nachteil werden.
Nichts für schmale Brieftaschen
Doch auch bei Dachgeschoßwohnungen sind die Architekten – auch aufgrund neuer Materialien und Bautechniken – zunehmend kreativer geworden und holen durch Öffnung des Daches viel Sonnenlicht in die obersten Geschoße hinein. Dachschrägen sind im Dachgeschoß eher unbeliebt. Geht es doch nicht anders, arbeitet man, etwa wie im Grand Kinsky, mit meterhohen Verglasungen, um dennoch ein gutes Raumgefühl zu erzeugen. Ein angenehmes Wohnklima ist ein Muss, vor allem wenn die Glasflächen groß sind. Erzeugt wird dieses durch gute Kühlsysteme, Sonnenschutzverglasungen und zusätzliche Beschattungen. Eines der großen Dachflächenfenster lässt sich völlig aufklappen, sodass man das Gefühl hat, fast im Freien zu sitzen. Fitnessraum, Home-Cinema, auch im Altbau Parkmöglichkeit im Haus, eigener Lift in die Wohnung, alles auf einer Ebene, große Marmorplatten statt Feinsteinzeug. Ein No-Go sind zu niedrige und zu kleine Räume. Im Luxussegment will man großzügig wohnen. Da kommt eine Vier-Zimmer-Wohnung schon einmal locker auf 250 m2.
Da vielen Interessenten die Vorstellungskraft fehlt, wie man Dachgeschoßwohnungen einrichten kann, bedienen sich immer mehr Developer der neuesten Technologien wie Augmented Reality und Virtual Reality, um den potenziellen Käufern einen ersten Eindruck zu ermöglichen.
Da ist die Unterscheidung zwischen einem Penthouse und einer Maisonette deutlich einfacher. Eine Maisonette ist kleiner und verteilt die Wohnräume auf zwei Geschoße. Ein Balkon oder eine Terrasse – für ein Penthouse ein Must-have – ist nicht unbedingt vorhanden. Zudem gibt es Maisonetten neben der Luxusvariante auch in durchschnittlichen Preiskategorien, in denen sie für gewöhnlich auch sehr begehrt sind. Durch die hohen Räume kann Platz gewonnen werden und die Wohnungen sehen größer aus, als sie eigentlich sind. Der große Nachteil: Eine Maisonette kommt nicht ohne Stiegen aus – für viele, die ihre Wohnung auch im Alter uneingeschränkt nützen wollen, der Hauptgrund für einen Nichtkauf.
Penthäuser in Städten sind eine sehr solide Wertinvestition. Die Preise dafür sind relativ stabil, in den obersten Preisklassen waren sie in den letzten Jahren zwar etwas rückläufig, sie werden aber wieder steigen. Das Vermieten einer solchen Luxuswohnung ist allerdings weniger rentabel, da es dauerhaft schwer ist, einen geeigneten und zahlungskräftigen Mieter zu finden.
Preise sinken nicht.
Dennoch hat das Penthouse bei einigen die Villa als Statussymbol abgelöst. Der Preissprung zwischen dem obersten Stockwerk und der darunterliegenden Etage kann schon zehn bis 20 Prozent betragen. Das Geschäft mit den Top-Dachgeschoßwohnungen ist eng. „Der Luxus-Immobilienmarkt in Österreich fokussiert sich im Wesentlichen auf einige wenige Hotspots. Neben einzelnen Wiener Bezirken sind vor allem Regionen wie Kitzbühel, Ischgl, Lech, Velden, Zell/See oder das Salzkammergut sehr begehrt, natürlich nicht zu vergessen die Stadt Salzburg”, so Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria. Schon lange nicht mehr wird alles, was am Markt ist, auch gekauft. In einigen Lagen ist bereits ein Überangebot an Luxusimmobilien und damit auch an ebensolchen Dachgeschoßwohnungen zu erkennen. Sinkende Preise? Fehlanzeige! Die Preise sind bisher nur „verdeckt eingebrochen“. Penthouses werden, sofern sich kein Käufer findet, eben nicht verbilligt angeboten, sondern behalten. Aufmerksamen Beobachtern wird schon aufgefallen sein, dass manche Objekte bereits seit Jahren auf dem Markt sind.
Das Angebot an Dachgeschoßausbauten im Luxussegment ist derzeit groß. Die Preise beginnen bei rund 15.000 und enden bei 35.000 Euro/m2. Der Vorteil: Die Kunden können sich einiges aussuchen. Die Bereitschaft, für den Quadratmeter in Wien über 30.000 Euro zu zahlen, findet sich vor allem bei internationalen Käufern. Um diese Preise erzielen zu können, muss aber wirklich jeder Wunsch erfüllt sein. Findet man nichts Passendes, suchen diese Käufer ihr Glück in München, Berlin oder Zürich.“
Vor allem die Wiener Innenstadt scheint heiß begehrt. Immer mehr Menschen erfüllen sich einen Traum mit dem Kauf einer neu errichteten oder revitalisierten Eigentumswohnung im exklusivsten und teuersten Bezirk Wiens, so die aktuelle Ausgabe des „Wohnungsatlas“ von Otto Immobilien. Mit einem Transaktionsvolumen von 153 Millionen Euro war 2018 damit das zweistärkste Jahr seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2010. „Vor allem Projekte in der Neutorgasse, am Börseplatz, in der Schelling- sowie Renngasse trugen zu diesem hohen Transaktionsvolumen bei. Da einige neue Bauvorhaben in der Pipeline sind, rechnen wir auch heuer wieder mit einer hohen Anzahl an Verkäufen“, so Mag. Richard Buxbaum, Prokurist und Leiter Wohnimmobilien. In den letzten zwölf Monaten lag der Durchschnittspreis für Erstbezugswohnungen in der gesamten City bei 14.672 Euro/m2. Seit 2010 steigt dieser Mittelwert um durchschnittlich 4,20 Prozent pro Jahr.
Ruheoasen in schwindelnden Höhen
In der ersten RE/MAX-Marktstudie für Luxusimmobilien gehen die Experten von RE/MAX Austria davon aus, dass die teuersten fünf Prozent der österreichischen Wohnungen oder Einfamilienhäuser diesem High-End-Anspruch genügen. Das bedeutet, dass laut
RE/MAX ImmoSpiegel 2018 österreichweit 634 Einfamilienhäuser und 2.511 Wohnungen zum Luxussegment zählen. Der Preis für ein Einfamilienhaus der Luxusklasse liegt demnach bei mindestens 705.000 Euro und für eine Wohnung im gehobenen Preissegment bei 466.000 Euro. „Fakt ist, dass zwischen den Bundesländern ebenso die Preisunterschiede für die oberen fünf Prozent bei Wohnungen und Einfamilienhäuser erheblich sind“, erklärt Reikersdorfer. „Würde man nämlich die einzelnen Bundesländer im Detail wieder auf Basis der lokalen Fünf-Prozent-Definition bewerten, wären Einfamilienhauskäufer im Burgenland schon mit 350.000 Euro im Luxussegment, in Tirol und Wien aber erst mit 2,4 Millionen Euro. Weil man bei der 350.000-Euro-Grenze im Burgenland aber sicher noch nicht von Luxusimmobilien sprechen kann, haben wir die bundesweite Top-Fünf-Prozent-Benchmark als Kriterium herangezogen.“
Doch diese Dachwohnungen haben einen stolzen Preis. 2018 wurden in Österreich laut Grundbuch 2.420 Dachgeschoßwohnungen verbüchert, davon alleine 1.040 in Wien. Die Preise der Dachgeschoßwohnungen liegen österreichweit zwar um mehr als
70 Prozent über jenen der „normalen“ Wohnungen, jedoch bedeuten 340.000 Euro als typischer Preis noch nicht echten Luxus. Der beginnt nach der Fünf-Prozent-Regel bundesweit bei 940.000 Euro pro Dachgeschoßwohnung. Von den 121 Dachgeschoßwohnungen, die in dieser Kategorie 2018 in Österreich verkauft wurden, fanden sich 87 in Wien, zehn in Kitzbühel, sechs in der Stadt Salzburg, vier in Linz, je zwei in Innsbruck und in Klagenfurt und eine in Bregenz, neun in anderen Städten. Während man 2018 in Kitzbühel für eine der fünf wertvollsten Penthouse-Wohnungen im Schnitt 3,1 Millionen Euro zahlen musste, waren es in Wien 4,7 Millionen Euro, in Salzburg 1,4 Millionen Euro, in Innsbruck eine Million und in Klagenfurt und Bregenz jeweils eine dreiviertel Million Euro.
Dagegen mutet Graz, immerhin die zweitgrößte Stadt Österreichs, noch nicht so abgehoben an. Mag. Margot Clement von RE/MAX for All in Graz: „Bei den Einfamilienhäusern ziehen vor allem topmoderne oder jene aus der Gründerzeit. Die Preise beginnen bei einer Million Euro. Die Käufer sind meist vermögende Österreicher, vor allem Grazer selbst, oft Unternehmer, Manager, Ärzte und Freiberufler zur Eigennutzung, aber kaum ausländische Investoren.“ Bei Wohnungen und Penthouse-Objekten ortet Clement echtes Luxuspotenzial ab 700.000 Euro, wobei gerade Penthouse-Käufer oft mit Preiserwartungen der Verkäufer in der Nähe jener von Villen konfrontiert sind. Dann entscheiden sich doch viele für die Variante „Luxuriöses Haus mit Garten“. Insbesondere die Nachfrage für Immobilien ab 1,3 Millionen Euro ist in Graz nämlich dann doch eher enden wollend, so Clement.
Exklusives Wohnen hat eben seinen Preis. Einen Preis, den nur wenige aufbringen können oder wollen. Wer nicht unbedingt in der Wiener City wohnen möchte, dem sei ein Blick über den Ring oder in die Nobelbezirke Hietzing, Währing und Döbling angeraten. Tolle Einzelprojekte mit grandioser Aussicht finden sich auch in den aufstrebenden Stadtrandlagen der „Vorstadtbezirke“ Ottakring und Hernals. Eine goldene Regel gilt auch hier: Je toller der Blick, umso toller auch der Preis. Dazu kommt das Thema Lage, Lage und nochmals Lage. So finden sich derzeit im 9. Bezirk Dachgeschoßwohnungen mit einem Preisband von 15.000 bis 7.500 Euro/m2 im Angebot. Rund um den Karmelitermarkt werden Höchstpreise bis zu 17.000 Euro verlangt. Mehr als stolze Summen, wenn man auf rund 150 m2 wohnen möchte. Hier machen sich die in den vergangenen Jahren deutlich gestiegenen Baupreise in der Gesamtrechnung deutlich bemerkbar. Kein Wunder also, dass viele Gutverdiener in einem eigenen Haus die Alternative zu einem Penthouse oder einem exklusivem Dachgeschoß sehen.mh
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