Ärzte mieten teurer

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Ärzte sind grundsätzlich unecht steuerbefreit. Diese Umsatzsteuerbefreiung hat ihre Tücken. Im Zusammenhang verliert der Vermieter kein Recht auf den Vorsteuer-abzug. Viele Vermieter suchen durch höhere Mieten einen Ausgleich dafür zu finden.

Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Das ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung, das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteue- rung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind zum Beispiel die Vermietungen von Praxen, Labors oder Ordinationsflächen in Ärztezentren. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Zu- dem muss der Vermieter im Fall der Fälle eine Vorsteuerberichtigung für bestimmte Aufwendungen der letzten 20 Jahre vornehmen. Betroffen davon sind grundsätzlich nur Geschäftsraummietverträge. Gleichgültig ist, ob der Miet- vertrag unter das Mietrechtsgesetz oder unter das ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) fällt.

Primär ist der Eigentümer mit den Nachteilen des Vorsteuerverlustes oder allfälliger Rückzahlungen belastet. Es wäre jedoch eine verkürzte Schlussfolgerung, dass eine Vermietung an die Ärzte zu vermeiden ist. So können in den Mietverträgen entsprechende Regelungen getroffen werden, dass der Arzt die Vorsteuern über einen Aufschlag auf die ursprünglich kalkulierte Miete oder durch eine jährliche Abrechnung der entgangenen Vorsteuern bezahlt.

Diese Vorgehensweise bestätigt auch die Steuerberaterin und geschäftsführende Gesellschafterin der MEDplan Steuerberatung GmbH, Mag. Iris Kraft-Kinz: „Vermieter su- chen über höhere Mieten einen Ausgleich.“ Die höheren Mieten werden auch in den meisten Fällen von anmieten- den Ärzten zähneknirschend akzeptiert. Mit Diplomatie lässt sich aber in den meisten Fällen eine gütliche Eini- gung mit potenziellen Vermietern finden.

Umso wichtiger ist in diesem Zusammenhang ein enges Zusammenspiel zwischen Immobilienvermittler, Vermieter und dem Mietinteressenten und eine genaue Kenntnis zu den laufenden Aufwendungen und getätigten Investitionen bei der jeweiligen Liegenschaft, um vernünftige und für alle Seiten befriedigende Lösungen zu finden.

Eine nicht immer ganz einfache Aufgabenstellung, die viel Fingerspitzengefühl und Erfahrung voraussetzt. „Wir haben in den letzten Jahren zahlreiche Ärzte erfolgreich bei der Suche nach einem geeigneten Ordinationsstandort unter- stützt. Von großem Nutzen war dabei neben unserer fun- dierten Erfahrung mit der Thematik der unechten Steuerbe- freiung der intensive Kontakt zu Vermietern, die die Anmie- tung von Ordinationsflächen unter diesen Voraussetzun- gen ermöglichen“, so Mag. Christian Schnobrich, Rustler Real Estate Experts.

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„Vermieter suchen über höhere Mieten einen Ausgleich.“

„Wir haben zahlreiche Ärzte erfolgreich bei der Suche nach einem ge- eigneten Ordinations- standort unterstützt.“