PRAXEN & IMMOBILIEN | Ordination

foto: istockphoto/ gopixa

Auf Nummer sicher bei Praxisgründung

Mit Untermietern lassen sich Ordinationsräu- me oft effizienter und kostengünstiger nut- zen. Das Recht zur Untervermietung gehört allerdings in den Mietvertrag.

Ärzte, die aktuell auf der Suche nach einer passenden Immobilie für eine Ordination sind, könnten angesichts der Mietpreise leicht ins Schwitzen geraten. Dabei ist die Gründung einer Ordination in der Regel ohnehin mit saftigen Investitionskosten beziehungsweise laufenden Ausgaben verbunden (siehe Tabelle). Gleichzeitig steht es auch nicht fest, ob die Praxis letztlich wirtschaftlich erfolgreich sein wird. Daher könnte es Sinn ergeben, sich auf die eine oder andere Art mit anderen Ärzten zusammenzuschließen, um Räumlichkeiten gemeinsam effizienter zu nutzen und dabei Kosten zu sparen.

Wem das strikte Reglement einer Gruppenpraxis nicht zusagt, wer aber trotzdem nicht als Einzelkämpfer unterwegs sein möchte, für den könnte die Untervermietung die passende Lösung sein. Aber Achtung: In Mietverträgen über Ordinationen ist häufig ein Untervermietungsverbot vereinbart.

Für den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gilt allerdings: Gemäß § 11 MRG kann sich ein Vermieter nur dann auf ein vertragliches Verbot der Untervermietung berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung vorliegt. Das wäre etwa der Fall, wenn die Ordination zur Gänze untervermietet wird oder die Höhe des Untermietzinses unverhältnismäßig hoch ist, also um mehr als ungefähr 50 % über dem zulässigen Hauptmietzins liegt. Unter diesen Umständen könnte der (Haupt-)Mietvertrag vom Vermieter auch aus wichtigem Grund gekündigt werden.

Vorsichtsmaßnahme Untervermietungsrecht

Wenn nun ein Arzt bei der Ordinationsgründung noch keine(n) Untermieter bei der Hand hat, aber sicher vorhat, einen zwecks Kostenersparnis aufzunehmen oder sich zumindest künftig die Option offenhalten möchte, so kann man laut Dr. Leonhard Göbel, Rechtsanwalt und Partner bei Nepraunik & Prammer, im Mietvertrag ein ausdrückliches Untervermietungsrecht vereinbaren. „Dann wird man bei einer späteren Untervermietung definitiv keine Schwierigkeiten haben“, so der Mietrechtsexperte.

Göbel hat eine weitere Empfehlung für Ordinationsgründer parat: sich mit dem Vermieter auf die Möglichkeit der Weitergabe der betreffenden Ordination oder auch des Mietvertrags zu einigen, um vorzeitig aus dem Mietverhältnis aussteigen zu können. „Beides kann als Vorsichtsmaßnahme dafür gesehen werden, dass sich der Praxisbetrieb als nicht erfolgreich herausstellt“, erklärt Göbel. Verständigt man sich mit dem Vermieter darüber hinaus auf ein mietvertragliches Präsentationsrecht (auch Vorschlagsrecht), so kann man einen Nachfolger für seine Praxisräume aussuchen, was einem als Mieter ansonsten nicht zusteht. Der Vermieter muss mit dem Nachmieter einen neuen Vertrag abschließen. Und zwar mit vorausbestimmtem Inhalt – häufig zu den gleichen Bedingungen wie mit dem Altmieter. Solche Vereinbarungen beziehungsweise Miet-Incentives werden allerdings nicht von vielen Vermietern akzeptiert beziehungsweise gewährt. Es sei denn, es gilt unbedingt einen Mieter für ein Objekt zu finden.

pb