PRAXEN & IMMOBILIEN | Baumängel

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Was Ärzte unternehmen können, damit das Haus, in dem sie Ordinationsflächen mieten, in einem repräsentablen Zustand bleibt.

Ein Arzt hat seit mehreren Jahren Ordinationsflächen in einem Mehrparteienhaus angemietet. Doch der Zustand des Gebäudes ist nicht mehr mit jenem zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zu vergleichen. So hat etwa der Eingangsbereich deutlich an Glanz eingebüßt. Auch der Zustand des Stiegenhauses lässt zu wünschen übrig. Zudem ist auch der Lift seit Längerem defekt. Zu allem Übel haben sich einige Patienten bereits über den Zustand des Hauses beschwert. Folgen für die Patientenfrequenz und damit auch für den Umsatz der Praxis sind dementsprechend möglich. Was kann der Arzt in diesem Fall unternehmen?

Pflichten des Vermieters

„Der Vermieter ist verpflichtet, die allgemeinen Teile des Hauses, dazu zählen unter anderem Eingangsbereich, Stiegenhaus, Lift und Fassade, in funktionsfähigem Zustand zu erhalten“, erklärt Dr. Leonhard Göbel, Rechtsanwalt und Partner bei Nepraunik & Prammer. Das gelte sowohl in Gebäuden, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, als auch in solchen, bei denen das nicht oder nur teilweise der Fall ist und verweist auf § 3 MRG und § 1096 ABGB. Der Vermieter sei in diesem Zusammenhang allerdings nicht dazu verpflichtet, für Luxus bzw. eine repräsentative Ausstattung zu sorgen, sondern – im Zweifel – bloß für den „ortsüblichen Standard“.

„Das wird von den Gerichten so interpretiert, dass der Vermieter nur dann handeln muss, wenn die Funktion oder Brauchbarkeit der allgemeinen Teile des Hauses beeinträchtigt ist oder gar eine Gesundheitsgefährdung vorliegt – kurz gesagt: wenn ein Schaden bereits vorliegt oder zumindest in absehbarer Zeit droht“, so Göbel.

Mietvertrag bietet Handlungsspielraum

Wie Göbel weiter ausführt, beziehe sich das Mietrecht laut Mietvertrag in der Regel ausschließlich auf die Innenflächen der Ordination. „Die Außenflächen sind nur insoweit Teil des Mietverhältnisses, soweit sie zur Nutzung des Mietobjekts erforderlich sind“, sagt er. Sehr wohl könne sich ein Arzt aber eine gewisse – auch optische – Qualität der Ausstattung im Mietvertrag zusichern lassen, wie etwa die Erhaltung eines schönen, historischen Portals. Das sei vor allem dann empfehlenswert, wenn ein

gewisser Repräsentationsbedarf gegeben sei. „Hat sich ein Arzt im Mietvertrag Werbemöglichkeiten, wie beispielsweise ein größeres Ordinationsschild an der Außenfassade zusichern lassen, dann hat er auch einen Anspruch darauf, dass das so bleibt und die Beschilderung nicht etwa infolge Renovierung der Fassade entfernt wird“, so Göbel weiter. Ansonsten sei der Vermieter nicht dazu verpflichtet, mehr als ein übliches Türschild zu dulden. Für den Immobilienanwalt seien Ärzte zudem gut beraten, mit dem Vermieter zu vereinbaren, dass keine über das übliche Maß hinausgehende Konkurrenzbewerbung an der Außenfassade des betreffenden Gebäudes zugelassen wird.

pb

Tipps für Ärzte

• Ärzte können sich eine gewisse (auch optische) Qualität der Ausstattung im Mietvertrag zusichern lassen.

• Auch die Möglichkeit, Werbemaßnahmen an der Außenfas- sade anzubringen, muss man sich im Mietvertrag zusichern lassen.

• Empfehlenswert ist es weiters, zu vereinbaren, dass Kon- kurrenzbewerbung an der Außenfassade nicht zugelassen wird.