Heißbegehrt seit 150 Jahren: Das Wiener Cottage-Viertel

Am 14. April wird in einer der begehrtesten Wohngegenden Wiens, dem für seine prachtvollen Villen und idyllischen Gärten bekannten Cottage-Viertel, ein ganz besonderes Jubiläum begangen: Der „Wiener Cottage Verein“, der 1872 auf Initiative des Architekten Heinrich von Ferstel gegründet wurde, feiert sein 150-jähriges Jubiläum. Ziel bei der Gründung war, der steten Wohnungsnot in den inneren Stadtteilen Wiens entgegenzuwirken und bequeme, billige und gesunde Wohnmöglichkeiten nach dem Vorbild der britischen Gartenstädte zu ermöglichen. Dafür sollten in Währing zwischen Gymnasiumstraße, Haizingergasse, Sternwartestraße und Cottagegasse, zunächst 50 Zwei- und Einfamilienhäuser – sprich Cottages – entstehen.

Besonders war, dass sich die Vereinsmitglieder im sogenannten „Cottage-Servitut“, das auch ins Grundbuch eingetragen wurde, freiwillig zu besonderen baulichen und gewerblichen Beschränkungen verpflichteten, denen das Viertel wohl auch heute noch sein besonderes Erscheinungsbild und die hohe Lebensqualität verdankt. Konkret durften die Mitglieder keine Bauten ausführen, die den Nachbarn freie Aussicht, Licht und Zutritt zu frischer Luft wegnehmen würden, sowie auf der Liegenschaft kein Gewerbe betreiben,

das aufgrund von Lärm oder Geruchseinwirkung eine Belästigung darstellen könnte. Auch durften unter anderem Gebäude höchstens zweistöckig sein.

Aufgrund der großen Nachfrage und Beliebtheit wurde das ursprüngliche Gebiet bereits 1884 nach Oberdöbling ausgedehnt. Das bei der Gründung für Beamte, Offiziere und deren Witwen gedachte Cottage-Viertel mauserte sich nun mehr und mehr zu einer Nobeladresse, die unter anderem Künstler, Industrielle, Großhändler, Professoren und Ärzte anzog – sowohl als Hauptwohnsitz als auch bloß zur Sommerfrische. Darunter etliche berühmte Persönlichkeiten wie etwa der Arzt und Schriftsteller Arthur Schnitzler, der in der Sternwartestraße 71 lebte. „Das Zusammentreffen dieser Eliten spürt man beim Spazieren durch die legendären Gassen um Türkenschanzpark und Sternwartepark noch immer“, bringt es Elisabeth Wiederkehr, Immobilienberaterin bei Engel & Völkers Wien, auf den Punkt.

Heute 6.000 Bewohner

Heute zählt das Cottage-Viertel auf einer Fläche von rund 1,05 km2 jedenfalls

6.000 Bewohner und mehr als 600 Gebäude. Es hat über die Jahre kaum an Strahlkraft eingebüßt. Auch wenn sein Charakter nicht zuletzt unter Bausünden aus den 50er- und 60er-Jahren gelitten hat und weiter Gebäude entstehen, die dem „Cottage-Servitut“ alles andere als entsprechen. Das Gebiet, das laut Wiener Cottage Verein innerhalb der Straßenzüge Gymnasiumstraße, Haizingergasse,

Edmund-Weiß-Gasse, Severin-Schreiber- Gasse, Hasenauerstraße, Gregor-Mendel- Straße, Peter-Jordan-Straße, Dänenstraße, Hartäckerstraße, Chimanistraße und Billrothstraße liegt, gehört zu den teuersten und exklusivsten Lagen Wiens. Da hier Immobilien meist privat verkauft würden, habe auch Engel & Völkers aktuell nicht viele Objekte anzubieten, so Wiederkehr.

Auch wenn der Jahrhundertwendebau in der Hofstattgasse 14 nur einen Häuserblock außerhalb des „offiziellen“ Cottage-Viertels liegt, so macht ihn das nicht minder interessant oder prächtig. 1903/04 vom Architekten und Stadtbaumeister Johann Hattey erbaut, ist das Wohnhaus mit Turmerker mit Rundbogenmotiv, Fialenkranz, Kegelhelm und prachtvoller Fassadengliederung ein wahrer Blickfänger. Im Zuge einer Generalsanierung wurden vier

Dachgeschoßwohnung- en mit großzügigen Außenbereichen realisiert. Eine davon mit vier Zimmern bzw. 137 m2 Wohn- und 37 m2 Terrassenfläche auf zwei Ebenen und wird aktuell von der 3SI Immogroup für 1,89 Millionen Euro zum Kauf angeboten. Besondere Lagen haben bekanntlich auch ihren Preis. Für junge Pärchen, Singles oder auch als Anlageobjekt für die Vermietung bietet sich eine elegante Zweizimmerwohnung

mit 71 m2 Wohnfläche im Döblinger Cottage an. Sie findet sich in einem repräsentativen Jugendstilhaus aus dem Jahre 1911 mit Marmor-Entree und neu gestaltetem Vorgarten, der bei der Kreuzung Cottagegasse/Hartäckerstraße thront. Zu den Highlights gehören die klassischen Stuck-Elemente, der Parkettboden sowie Raumhöhen von rund vier Metern. Wer die charmante Wohnung sein Eigen nennen möchte muss knapp 600.000 Euro auf den Tisch legen.

Cottage-Idee breitete sich aus

Die Cottage-Idee stieß freilich auch anderswo in Wien auf fruchtbaren Boden und es entstanden weitere von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Villen geprägte Gegenden. „Das besondere an den Cottage-Lagen ist die Kombination aus historischem Wohnflair, Erholung und guter

Infrastruktur“, erklärt Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen. Nachsatz: „Immobiliensuchende haben oftmals zu diesen Gegenden einen sehr persönlich-familiären, emotionalen und auch geschichtlichen Bezug.“ Ebenfalls im 18. Bezirk, im erweiterten Währinger Cottage zwischen Türkenschanzpark und Pötzleinsdorfer Schlosspark in der Hockegasse 49, wird etwa bis Ende 2022 ein spannendes neues Projekt von WK-Development mit knapp 50 Wohnungen realisiert, von denen viele noch zu haben sind. Die einzelnen Wohneinheiten von „Park Suites“ haben Flächen von 40 bis 200 m2 sowie Freizonen und sind auf zwei Häuser aufgeteilt, die sich ein einer großzügigen Grün- und Parkanlage befinden. Hier beginnen die Preise ab 425.000 Euro.

Interessant ist, dass sich der Cottage Verein anfangs auch in anderen Wiener Lagen nach Baugrund umschaute – unter anderem in Schönbrunn, St. Veit, Breitensee, Dornbach, Döbling, der Praterlände und Landstraße. Dass die Wahl letztlich auf

Währing fiel, lag vor allem an der besseren öffentlichen Verkehrsanbindung. Das erste Hietzinger Cottage entstand ab 1883 auf dem Areal des ehemaligen Vergnügungsparks „Neue Welt“ zwischen Hietzinger Hauptstraße, Lainzerstraße und Sankt Veit Gasse. Die Ausgangslage war hier allerdings etwas anders, wie die Kunsthistorikerin MMag. Astrid Göttche in ihrer Diplomarbeit „Wiener Villengärten zwischen Historismus und Moderne“ ausführt. „Stellten in Währing und Döbling soziale Anliegen die Basis zur Gründung des Cottages dar, waren es am Grund der „Neuen Welt“ vornehmlich gewinnorientierte Überlegungen, die zur Planung und Etablierung des Hietzinger Villenviertels beitrugen – eine soziale Komponente fehlte.“

Wohnen im Park an bester Adresse

Wie in Währing und Döbling breitete sich das Cottage- bzw. Villenviertel auch im 13. Bezirk schnell in andere Lagen aus. Etwa rund um die 1872 erbaute „Heilanstalt für Gemüths- und Nervenkranke“ in der Jagdschlossgasse. Nachdem die Liegenschaft in weiterer Folge viele Jahre als Schule für Gesundheitswesen diente, stand sie lange leer. Nun wird ihr vom Projektentwickler Trivalue neues Leben eingehaucht. Bis 2023 sollen auf dem rund 15.000 m2 großen Parkareal drei Villen und ein Stadthaus neu entstehen. Laut dem Entwickler Trivalue sollen mit dem Projekt vor allem Menschen mit „Liebe zu stadtnahem Leben im Grünen“ sich angesprochen fühlen. Betrachtet man Pläne des Ensembles, das im Übrigen aus der Feder von Dietrich-Untertrifaller Architekten stammt, so sticht vor allem die sorgfältig restaurierte Gründerzeitfassade des Stadthauses „Floriette“ ins Auge. Im Namensgeber des Projekts werden sich 21 Wohnungen befinden. Zu „Floriette“ werden sich die drei Villen „Flora“, „Rosa“ und „Camille“ gesellen, die jeweils 14

Wohnungen beheimaten. Insgesamt weist das Projekt auf die vier Baukörper aufgeteilt rund 6.600 m2 Wohnfläche auf. Die Wohnungen werden über zwei bis fünf Zimmer (45 bis 150 m2) verfügen, ebenso wie großzügige private Freiflächen in Form von Gärten, Balkonen, Patios und Terrassen. Die Preise beginnen bei 399.000 Euro.

Eine weitere Wiener „Koteesch“ entstand am Rande des Praters im zweiten Wiener Gemeindebezirk. Auch heute stehen dort noch prächtige Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Villen mit Gärten. Hier im „Prater-Cottage“ wird WINEGG Immobilien in den kommenden Jahren eine spannendes Wohnprojekt realisieren. Details wollte man sich nicht entlocken lassen, nur dass das Projekt in Vorbereitung sein. So viel steht jedenfalls bereits jetzt fest: Auch in dieser Wiener Cottage-Lage wird man sich nicht über mangelnde Nachfrage beklagen müssen.

pb