Immobilienverkauf ohne Wohnrechtsverlust

Die Leibrente ist eine altbewährte Möglichkeit, eine Immobilie zu verkaufen. Seit einiger Zeit erlebt sie hierzulande ein Revival.

Grundsätzlich ist die Leibrente nichts Neues. Das Modell wird seit vielen Jahren praktiziert, und zwar nicht nur bei einzelnen Wohnungen oder Einfamilienhäusern, sondern durchaus auch beim Verkauf von größeren Objekten wie Zinshäusern. Auch in Österreich. Aktiv beworben wird die Leibrente von verschiedenen Anbietern, wie unter anderem IMMOcontract und der 3SI Immogroup, allerdings erst seit den letzten paar Jahren. Anders die Lage in Deutschland, wo ein milliardenschwerer Markt die Realität darstellt.

Wie funktioniert das Ganze? Die Grundidee dahinter ist relativ simpel: Man verkauft seine Immobilie und erhält den Kaufpreis in periodischen Raten ausbezahlt. Die Leibrente wird im Übrigen ins Grundbuch eigetragen. Oft wird auch ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart. Markus Steinböck, Leiter Immobilienankauf bei der 3SI Immogroup, spricht von einer „Zusatzpension für alle ab 70“. So

einfach das Modell auf den ersten Blick erscheint, so vielfältig können die Ausgestaltungsmöglichkeiten sein. So können sich Verkäufer und Käufer auch auf eine einmalige Zahlung inklusive Wohnrecht einigen. Eine weitere Option: eine kleinere Anzahlung und Leibrente inklusive Wohnrecht.

Mindestzeit oder Zeitrente

Ärzte, die ihre Angehörigen absichern möchten, können auch eine Mindestzeit für die Leibrente vereinbaren. Falls der Verkäufer vor dem vereinbarten Zeitpunkt stirbt, wird die Leibrente weiter ausbezahlt. Bei der sogenannten verbundenen Leibrente lukriert der Verkäufer bis zu seinem Ableben die vereinbarten Zahlungen. Danach kommt der Partner in den Genuss davon – inklusive Wohnrecht wohlgemerkt. Unter der Zeitrente versteht man wiederum die

Befristung der Leibrente auf einen bestimmten Zeitraum. Man sieht: Das Modell kann man grundsätzlich beliebig ausgestalten. Beispielsweise wird häufig auch eine Wertsicherungsklausel vereinbart, um die Inflation abzugelten. Dafür wird meist der österreichische Verbraucherpreisindex herangezogen.

Wieso sollte man sich darauf einlassen? Dafür gibt es gute Gründe: Einerseits kann man als Verkäufer weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen und gleichzeitig eine „Zusatzpension“ lukrieren. Andererseits muss man sich nicht mehr um die Instandhaltung kümmern. Denn egal, was ansteht, ob ein undichtes Rohr im Bad, eine undichte Terrassentür oder Probleme mit der Heizung, das ist mit der Unterzeichnung des Leibrentenvertrages eine Angelegenheit des Käufers. Und stirbt der Verkäufer, so geht der noch nicht ausbezahlte Teil des Verkaufsbetrags an seine Erben.

Aber natürlich ist die Leibrente auch mit Vorteilen für den Käufer verbunden. Etwa, dass ein geringerer Kaufpreis oder ein regelmäßig wiederkehrender Betrag zu zahlen ist. Damit spart er sich etwa die Zinsen, die für die Aufnahme einer Bankfinanzierung für die einmalige Bezahlung des Kaufpreises fällig wären. Es kann andererseits auch sein, dass der Verkäufer sehr lange lebt und die geleisteten Leibrentenzahlungen den Wert der Immobilie übersteigen. Am Ende des Tages ist das Ganze für den Käufer durchaus mit einem Risiko verbunden.

Hohe Nachfrage

Die 3SI Immogroup hat erst kürzlich mit der Wiener Leibrentenpension ein einschlägiges Angebot am österreichischen Immobilienmarkt platziert. „Die Nachfrage ist sehr hoch“, berichtet Steinböck von seinen bisherigen Erfahrungen. Häufige Motive für Verkäufer seien aktuell der Schutz vor Inflation, die Unklarheit über die weitere Entwicklung der Immobilienwerte oder einfach der Mangel an attraktiven Veranlagungsalternativen. „Viele Verkäufer wollen den Verkaufserlös auch in die eigene Immobilie anlegen, um ihren Lebensabend so richtig genießen zu können oder um etwa die altersgerechte Adaptierung zu finanzieren“, so Steinböck.

„Angesichts steigender Lebenshaltungskosten und immer größerer Hürden für ältere Menschen bei der Kreditvergabe ist der Verkauf einer Immobilie auf Leibrente eine alternative Möglichkeit, an Geld zu kommen“, so Steinböck weiter. Ihm sei durchaus bewusst, dass der Verkauf der Immobilie, in der man meist viele Jahre verbracht habe und mit der man viele Erfahrungen und Geschichten verbinde, immer ein großer Schritt für die Verkäufer sei. „Daher bieten wir auch eine eigenständige und persönliche Beratung durch den gesamten Prozess an“, so der Immobilienprofi.

Besondere Bedeutung kommt bei der Leibrente dem Aushandeln der periodischen Zahlungen zu. Dabei spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Etwa das Lebensalter des Verkäufers und die statistische Lebenserwartung. Wie Steinböck erklärt, gilt hier: je höher die Lebenserwartung, desto geringer die Leibrente. Auch ein etwaiges Wohnrecht habe eine wertmindernde Wirkung. Von zentraler Bedeutung sei aber der Wert der jeweiligen Immobilie. Von zentraler Bedeutung sei aber, wie bei jedem Kauf oder Verkauf auch, letztendlich immer der Wert der

jeweiligen Immobilie.

Um einem bösen Erwachen vorzubeugen, empfiehlt es sich, auch die steuerlichen Rechtsfolgen eines Leibrentenvertrags zu berücksichtigen. Und zwar noch vor dem Vertragsabschluss. Der Hintergrund: Übersteigt die Summe der Rentenzahlungen den Wert des Verkaufsobjekts, muss für alle weiteren Zahlungen Einkommenssteuer bezahlt werden. „Daher macht es sich bezahlt, die Höhe der Einmalzahlung und der Rentenzahlungen gut zu überlegen und mit den sonstigen Einkünften, wie etwa einer Pension, abzustimmen“, erklärt Steinböck.

pb

Vorteile der Leibrente

für Verkäufer

• Lebenslange Zusatzpension

• Wohnrecht kann vereinbart werden

• Instandhaltung Aufgabe des Käufers

• Inflationsschutz

• Möglichkeit in die eigene Immobilie zu investieren

FOTOS: ISTOCKPHOTO/ WESTERSOE, 3SI IMMOGROUP/WWW.STEFANJOHAM.COM

So funktioniert die Leibrente

Die Leibrente ist eine wiederkehrende Zahlung, die der Käufer eines Gegenstands, wie etwa einer Immobilie an den Verkäufer ausbezahlt, in der Regel bis zum Ab- leben des Verkäufers. Die Basis dafür ist der Leibrentenkaufvertrag, der anstelle des üblichen Kaufvertrages abgeschlossen wird. Sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer ist der Verkauf gegen eine Leibrente ein „Glücksgeschäft“, da beide Beteiligten riskieren, keine Gegenleistung zu erhalten. Lebt beispielsweise der Verkäufer sehr lange, könnte die Summe der Leibrentenzahlungen den tatsächlichen Wert des verkauften Gegenstands übersteigen.

QUELLE: oesterreich.gv.at