PRAXEN & IMMOBILIEN | Vorsorgewohnungen

foto: 3SI IMMOGROUP | JAMJAM, BDO_VANESSA HARTMANN-GNONG, DEMAX GROUP, BUWOG/STEPHAN HUGER, BUWOG_INFINITYELEVEN

Wenn es stürmisch zugeht auf hoher See, ist es ein gutes Gefühl sich in einem sicheren Hafen zu wiegen. Als genau das haben sich Immobilien in der Vergangenheit für Anleger meist dann erwiesen, wenn es in der Wirtschaft oder an der Börse nicht ganz rund lief. So auch in den vergangenen eineinhalb Jahren, seit dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie. Freilich fielen die Preisanstiege in diesem Zeitraum rasanter aus als im historischen Durchschnitt. Das ist aber der Tatsache geschuldet, dass es angesichts des anhaltenden Niedrigzinsumfelds kaum Anlagealternativen gibt, die hohe Sicherheit und Werterhalt versprechen. Und dazu auch noch halbwegs angemessene Renditen.

Man kauft mit mehr oder weniger viel Eigenkapital und einem Bankkredit eine Wohnung, vermietet sie weiter, zahlt mit der Miete das Darlehen zurück, nutzt steuerliche Vorteile und kann in der Pension auf ein Nebeneinkommen zugreifen. Dazu kommt auch noch das von der Marktentwicklung abhängige Wertsteigerungspotenzial der Wohnung. So lässt sich in aller Kürze das Konzept der Vorsorgewohnung erklären. Gegenüber dem ebenfalls gut nachgefragten Bauherrenmodell hat sie einen entscheidenden Vorteil, wie Bernd Winter, Partner und Leiter Branchencenter Immobilien BDO Austria, erklärt. „Eine Vorsorgewohnung ist ein fungibles Investment und kann leichter verkauft werden“, so der Experte. In die gleiche Kerbe schlägt auch Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler, BSc. Er verweist darauf, dass, wenn ein Objekt in einem liquiden Markt wie Wien erworben wird, es im Bedarfsfall problemlos veräußert werden kann.

Auch späterer Einstieg sinnvoll

Eine andere Tatsache ist, dass sich viele Ärzte älteren Jahrgangs noch nicht mit ihrer Pensionsvorsorge beschäftigt haben. Sie beruhigt Winter. „Auch ein späterer Einstieg ist möglich, indem mit einem höheren Eigenkapitalanteil gekauft wird“, erklärt er. Je geringer der Fremdkapitalanteil, desto schneller werde der Gesamtüberschuss erreicht. Was der BDO-Experte anspricht: Über den Prognosezeitraum von 20 Jahren müssen die kumulierten Einnahmen über den kumulierten Werbungskosten liegen, ansonsten liegt der Verdacht auf Liebhaberei vor. Kann ein Gesamtüberschuss nicht nachgewiesen werden, so fallen die steuerlichen Vorteile weg bzw. die Anfangsverluste werden rückwirkend aberkannt.

„Für Käufer aus der Generation 50 Plus wird aber in der Regel weniger die eigene Altersvorsorge als die Sicherung der Vermögenssubstanz und auf längere Sicht sicher auch die Weitergabe dieses Vermögens an die nächste Generation im Vordergrund stehen“, so Holler. Auch für Winter ist die Anschaffung für die Kinder ein Motiv, wieso Vorsorgewohnungen gerade für ältere Ärzte Sinn haben: „Nach Erreichen des Gesamtüberschusses können Wohnungen steuerfrei an die Kinder weitergegeben bzw. verschenkt werden“, erklärt er. Nach zweijähriger Eigennutzung könnten dann die „Beschenkten“ – unter bestimmten Voraussetzungen – ihre Wohnung ohne Immobilienertragssteuer verkaufen.

Aber grundsätzlich sind Vorsorgewohnungen für alle Ärzte interessant. Renditen von 2,5 bis 3 %, mit denen aktuell bei der Anschaffung in Wien gerechnet werden kann, sind für ein sicheres Investment nicht von der Hand zu weisen. Nur ein Beispiel: Auch mit Unternehmensanleihen mit schlechtem Rating kann derzeit nur etwas mehr verdient werden.

Ältere Ärzte, die in der Regel über mehr Ersparnisse verfügen als jüngere und ausreichend Eigenkapital für eine Vorsorgewohnung haben, können mit einer Teilfinanzierung aber auch gleich zwei Objekte kaufen und die doppelten Mieteinnahmen lukrieren. Auch hier gilt: Im Falle eines Verkaufs innerhalb von 20 Jahren kommt es zur Vorsteuerkorrektur, gleichzeitig wird die Immobilienertragssteuer in der Höhe von 30 % des Veräußerungsgewinns fällig.

Schutz vor Inflation

„Eine Vorsorgewohnung ist ein exzellenter Schutz gegen Inflation“, so Holler. Der Hintergrund: die Mietindexierung. Was das Thema Inflation betrifft, sind derzeit verschiedene Meinungen zu hören. Beispielsweise meinte Robert Holzmann, Gouverneur der Österreichischen Nationalbank (OeNB), kürzlich in einem Interview, dass er die Preisanstiege für eine vorübergehende Erscheinung halte, die im kommenden Jahr voraussichtlich schon Geschichte sein könnten. Daher spricht einiges dafür, dass zumindest in Europa die Zinsen bis auf Weiteres niedrig bleiben werden. Anders in den USA, wo die Notenbank Fed kürzlich Zinserhöhungen andeutete. Aber selbst dort sind keine gravierenden Bewegungen zu erwarten. „Nur massiv steigende Zinsen würden zu einer Wertminderung einer angeschafften Wohnung führen“, so Winter.

Bis auf Weiteres sind auch bei den Wohnkreditzinsen keine großen Sprünge zu erwarten. Gerade sie machten zuletzt die Anschaffung einer Vorsorgewohnung attraktiv. Nach wie vor können abhängig von Bonität und Verschuldungsgrad attraktive Fixzinsen vereinbart werden. Laut dem Immobilienfinanzierungsspezialisten Interhyp lagen die besten Zinssätze für

zehnjährige Bindungen zuletzt bei 0,9 % nominal und 1,2 % effektiv bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro. Für variable Kredite zu denselben Konditionen betragen die Bestzinssätze weiterhin 0,3 % nominal und 0,64 % effektiv. „Immobilieninteressenten profitieren von den anhaltenden Unsicherheiten sowie der Zinspolitik der EZB“, bringt es Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft bei Interhyp, auf den Punkt.

Während man sich beim Bauherrenmodell dazu verpflichtet, eine Mietobergrenze einzuhalten bzw. geförderte Mieteinnahmen lukriert, ist die Miete bei einer Vorsorgewohnung frei. Da auch nicht die Sicherheit eines Mietenpools vorliegt, der etwaige Mietausfälle oder vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten eines Mieters ausgleichen kann, bedeutet das auch ein vergleichsweise höheres Vermietungsrisiko. Freilich kann man diesem vorbeugen, wenn man auf einige Faktoren achtet. Dazu gehört vor allem die Lage. Wichtig ist eine gute Infrastruktur bzw. Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Etwaige Freiflächen werten eine Wohnung zusätzlich auf.

Knappes Angebot, bessere Wertentwicklung

Eine Grundüberlegung beim Ankauf sollte sein, dass je knapper das Angebot an einem Standort ist, desto besser auch die Wertentwicklung. Zentrumsnahe und bereits bebaute Lagen sowie Standorte, die echte Alleinstellungsmerkmale aufweisen, bieten daher die besten Chancen. Weiters sollte die Wohnung zwischen 40 und 60 m2 groß sein. Sie sind auch bei Wohnungssuchenden am gefragtesten, weil sie leistbarer sind. Stichwort Leistbarkeit: Die Miete sollte bei 500 bis 800 Euro liegen – auch mit Hinblick auf das herausfordernde wirtschaftliche Umfeld. Wichtig ist zudem eine gute Ausstattungsqualität, vor allem was Küche und Bad betrifft.

Interessante Projekte, die die genannten Kriterien erfüllen, gibt es derzeit einige. Nur ein paar Beispiele: Bis 2022 realisiert die Buwog mit dem „Inside XIX“ in der Gatterburggasse im 19. Bezirk eine hochwertige Wohnanlage mit 116 Wohneinheiten im ehemaligen Amtshaus, die den historischen Bestand mit

hochmodernen Neubauteilen verbindet. Ebenfalls im kommenden Jahr wird in weiteres Buwog-Projekt in Wien-Penzing fertig. Der „Kennedy Garden“, eine parkähnliche Wohnanlage mit 512 Wohneinheiten (Wohnflächen: 42 bis 181 m2) entsteht auf einem früheren Fabrikgelände zwischen der U4-Station Hietzing und dem S-Bahnknoten Penzing in Gehweite vom Schlossparks Schönbrunn, mit viel Grün und urbaner Infrastruktur. Für Vorsorgezwecke eignet sich auch ein Projekt der 3SI Immogroup: „Lemonie“ mit 67 Eigentumswohnungen (Wohnfläche: 30 bis 107 m2) in der Albrechtskreithgasse 32 im szenigen 16. Bezirk und nahe der Klinik Ottakring. Die Fertigstellung ist für den kommenden Herbst angesetzt.

pb