PRAXEN & IMMOBILIEN | Vorsorgewohnungen

Preisentwicklung

Vorsorgewohnungen sind nach wie vor eine nachhaltige Form der Geldanlage, auch wenn sich die Renditen in den vergangenen Jahren nach unten bewegt haben.

Aqua N°8. Am ehemaligen Areal der GKK in der Vöslauer Straße 8 errichtet der Immobilienentwickler NOE Immobilien Deve- lopment (NID) bis Herbst 2020 63 hochwertige Eigentums- und Vorsorgewohnungen. Die Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen sind zwischen 55 und 116 m2 groß und verfügen über großzügige Freiflächen. Die hauseigene Tiefgarage umfasst 71 Stell- plätze. In die Badener Innenstadt mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten sind es nur fünf Gehminuten, in zehn Minuten ge- langt man zu Fuß zum Bahnhof.

In der Rugierstrasse 55, 1220 Wien errichtet der Immobilien-Investment-Spezialist Hübl & Partner Immobilien ein Wohngebäu- de mit insgesamt 24 hochwertigen und großzügig gestalteten Wohnungen. Man findet im direkten Umfeld hervorragende Naherholungsgebiete vor, wie zum Beispiel die Alte Donau oder den Badeteich Hirschstetten. Die gut belichteten Wohnein- heiten variieren in der Größe von 2 bis 5 Zimmern und verfügen alle über einen privaten Freiraum in Form von Balkon, Loggia, Terrasse oder Mietergarten.

Foto: noe immobilien development, Foto: hübl & Partner Immobilien, Foto: hübl & Partner Immobilien, CPI immobilien gruppe

Aktuell liegen diese zwischen 3,25 bis 3,5 % Diese lagen noch vor einigen Jahren deutlich über 4 %, in Relation zum Sparbuch sind diese Renditen jedoch ein Spitzenwert. Die vielbeschworenen Steuerstundungseffekte, die bis vor fünf Jahren in jedem Verkaufsgespräch genannt wurden, spielen heute keine Rolle mehr. Zum Teil wird von Anlegern bereits darauf verzichtet. Im Gegenzug dafür haben sie volle Verfügungsgewalt über ihre Wohnung, können jederzeit selbst einziehen, ohne negative steuerliche Aspekte, wie etwa den Vorwurf der Liebhaberei, berücksichtigen zu müssen.

Der Wiener Markt für Eigentums- und Vorsorgewohnungen zeigt sich weiter wachsend, sowohl hinsichtlich der Preisstruktur als auch bezüglich der Menge der Bauvorhaben, so eine aktuelle Untersuchung, die von bulwiengesa in Kooperation mit Standort + Markt. Dokumentiert wurden rund 460 Neubauprojekte im freifinanzierten Eigentums- und Vorsorgewohnungssegment (Planungsphase, Bauvorbereitung, in Bau, fertiggestellt) mit insgesamt rund 25.400 neuen Wohneinheiten.

Infolge der Zuwanderung aus dem Ausland sowie des Zuzugs junger Personen, vielfach Arbeitskräfte und Studenten aus den österreichischen Bundesländern, trifft in Wien eine enorme Nachfrage nach Wohnraum auf ein vergleichsweise geringes Wohnungsangebot. Zwar wurde die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren deutlich erhöht, allerdings reicht diese nicht aus, um den errechneten Wohnungsbedarf von rund 10.200 neuen Wohnungen pro Jahr zu decken. Die Angebotsverknappung in Kombination mit gestiegenen Grundstücks- und Baukosten sowie strengeren Auflagen für energieeffiziente und barrierefreie Wohneinheiten sorgten in den vergangenen Jahren für einen sukzessiven Anstieg der Kaufpreise in der österreichischen Hauptstadt. Somit zählt Wien aktuell zu den höchstpreisigen Wohnstandorten im deutschsprachigen Raum-

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Der Quadratmeterpreis in einer neu errichteten Eigentums- oder Vorsorgewohnung reicht von 2.270 Euro bis hin zu 41.500 Euro für eine Wohnung im Luxussegment. Auf Gesamtstadtebene liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.340 Euro, was einem minimalen Anstieg von rund 0,4 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. In den vergangenen Jahren stiegen die Kaufpreise für Neubauwohnungen in Wien sukzessive an. Besonders in den ehemals stark von der Industrie geprägten Bezirken wurden aufgrund von Nachholeffekten und deutlichen Quali- tätssteigerungen signifikante Preisanstiege dokumentiert.

Auf den Punkt gebracht: Nennenswerte Leerstände zeichnen sich nicht einmal am fernen Hori- zont ab und Investitionen in den Wiener Wohnungsmarkt versprechen nach wie vor solide, wenn auch nicht spektakuläre Wertsteigerungen – das gilt für institutionelle Großanleger eben- so wie für private Käufer von Eigentums- und Vorsorgewohnungen. Also gute Aussichten für Anleger. Eine Entwicklung, die auch in zunehmendem Maß in den kleineren Immobilienmärkten im Umfeld der Bundeshauptstadt spürbar wird. Die stark gestiegenen Wohnungspreise in Wien, verbesserte Verkehrsverbindungen und die hohe Lebensqualität im Umland sorgen für deutlich höhere Nachfrage nach freifinanzierten Wohnungen im Wiener Speckgürtel. Beson- ders profitieren davon Bezirksstädte wie Baden oder Korneuburg, in denen man der Großstadt entfliehen kann und trotzdem gute urbane Strukturen (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Gastro- nomie und Freizeit) vorfindet.

Die jüngste Entscheidung der EZB, die Strafzinsen für Einlagen von Geschäftsbanken bei den Zentralbanken von 0,4 auf 0,5 % zu erhöhen, wird sich auch auf den Immobilieninvestment- markt auswirken. Immobilieninvestoren können nach der Erhöhung der Zentralbank-Strafzin- sen damit rechnen, dass Finanzierungen noch marginal günstiger werden, weit wichtiger sind für Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting, aber zwei andere Aspekte: „Zum einen werden Alternativveranlagungen wie insbesondere alle festver- zinslichen Wertpapiere noch unattraktiver werden. Zum anderen hat die EZB mit ihrer Zinsent- scheidung klar gemacht, dass sie ihre Niedrigzinspolitik langfristig fortsetzen wird. Immobilien- käufer haben daher auf absehbare Zeit kaum mit einem größeren Zinsänderungsrisiko zu rech- nen.“ Wie viele Wohnungen tatsächlich als Anlegerwohnungen (zu Vorsorgezwecken erworbe- ne Eigentumswohnungen, bei denen ein Vorsteuerabzug geltend gemacht wird) gekauft wer-

den, ist schwierig zu erheben. Der Grund: Privatan- leger kaufen immer öfter zum Eigennutzerpreis und verzichten damit auf den Umsatzsteuervorteil beim Ankauf. Weil die Anleger im Grundbuch mit dem Ei- gennutzerkaufpreis aufscheinen, schlagen sich diese aber nicht als Vorsorgewohnungen in der Statistik nieder. Als Anleger ist der Kauf mit ausgewiesener Umsatzsteuer sinnvoll, wenn die Wohnung umsatz- steuerpflichtig vermietet wird; in diesem Fall kann der Käufer (bei Vorliegen aller sonstigen Vorausset- zungen) die von ihm bezahlte Umsatzsteuer als Vor- steuer vom Finanzamt zurückfordern. Wird die Woh- nung jedoch umsatzsteuerfrei vermietet (zum Bei- spiel Vermietung an Arzt als Ordination), ist der Kauf als Endverbraucher günstiger, da die bezahlte Um- satzsteuer nicht vom Finanzamt rückgefordert wer- den kann und daher zum Kostenfaktor wird.


Für viele Anleger spielt die Rendite keine absolute Rolle mehr. „Man gibt sich heute mit vier oder 3,5 % bisweilen sogar mit weniger zufrieden. Es geht um Substanzerhalt und Wertsteigerung. Die Immobilien boomen – auch weil es keine attraktiven Alternativen Investments gibt“, so Mag. Martin Hübl, Head of Sa- les bei CPI. „Die Erbengeneration investiert zudem mit viel Eigenkapital.“ Daher sieht Hübl auch keine Gefahr einer sich aufbauenden Immobilienblase. „Die Nachfrage ist top, es wird mit viel Eigenkapital gekauft. Seit Jahren ist ein Rückgang bei Fremdfi- nanzierungsquote zu bemerken. Die Zinsen sind niedrig – und werden es auch für längere Zeit blei- ben. Nein: Ich sehe keine Bubble. Aus meiner Sicht zeigt kein wesentlicher Indikator die Gefahr einer Blase an.“

Auf eines sollte aber jeder Vermieter achten: Auf die

Bonität seiner Mieter. Aktuelle Zahlen des Bundesrechenzentrums belegen, dass die Gefahr von Mietausfällen oder verspäteten Zahlungen in Österreich steigt: 2018 wurden über 12.000 Anträge auf Räumungsexekutionen gestellt – rund 4.600 wur- den tatsächlich vollzogen. Dazu kommen laut KSV1870-Schätzungen 60.000 Mieter mit Zahlungsrückständen. „Um für Vermieter die Gefahr von finanziellen Schäden zu reduzieren, hat der KSV1870 mit dem InfoPass für Mieter ein finanzielles Leu- mundszeugnis entwickelt, das auf Freiwilligkeit basiert und einen 360°Grad-Blick über die finanzielle Zuverlässigkeit des Mietinteressenten liefert.


Der InfoPass für Mieter liefert im Gegensatz zum herkömmlichen Lohnzettel alle für die Wohnungssuche relevanten Informationen, wodurch ein Rundumblick über die finanzielle Zuverlässigkeit des Interessenten möglich ist. „In der Vergangenheit sind viele Vermieter an uns herangetreten und haben nach einer Bonitätsinformation speziell für den Zweck der Wohnungsvermietung gefragt“, erklärt Gerhard Wagner, Geschäftsführer der KSV1870 Information GmbH. Neben Personendaten und han- delsrechtlichen Funktionen enthält der InfoPass auch Compliance-Daten, etwaige Insolvenzinformationen, Zahlungsanstände und Einträge von finanzierenden Stellen in verdichteter Form.


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