PRAXEN & IMMOBILIEN

FOTOS: VALUITA GMBH

„Immobilien sollten für den langfristigen Vermögensauf- bau genutzt werden“

Mag. Walter Neumann, MBA, Gründer und CEO der VALUITA GmbH, über die Vorzüge des Bauherrenmodells für Ärzte, Inflation und mögliche Zinsanstiege sowie worauf beim In- vestieren geachtet werden sollte.

?Der Immobilienmarkt boomt nunmehr seit mehr als zehn Jahren. Sollte man überhaupt noch in Immobilien investieren oder ist angesichts des weit fortgeschrittenen Zyklus Vorsicht angebracht?

Sowohl als auch. Die Zinsen sollten bis auf Weiteres niedrig bleiben, was Alternativanlagen wenig attraktiv macht. Wir weisen unsere Kunden immer auf eines hin: Immobilien sollten nicht als Spekulationsobjekt, sondern für den langfristigen Vermögensaufbau genutzt werden. Daher sollte der Fokus nicht auf das Wertsteigerungspotenzial, sondern die Erzielung einer nachhaltigen Mietrendite gerichtet werden. Um eine Wohnung auch in zehn bis 15 Jahren – und darüber hinaus – gut vermieten zu können, sollte daher besonders auf eine gute Projektplanung und Lage, mit guter Anbindung ans öffentliche Verkehrsnetz und Nahversorgung, geachtet werden.

?Nicht wenige Ärzte stellen sich vermutlich derzeit vor allem eine Frage: Werden die rasanten Anstiege der Immobilienpreise in den heimischen Ballungszentren 2022 weiter anhalten?

Wir glauben, dass die Preise in den Ballungszentren des Landes, wie Wien oder Graz, kurz- und mittelfristig weiter steigen werden, allerdings nicht mehr ganz so stark wie in den letzten Jahren.

?Wir erleben derzeit vor allem in Wien einen regelrechten Vorsorgewohnungsboom. Muss man angesichts des großen Angebots mit zurückgehenden Mietpreisen rechnen?

Tatsächlich ist zuletzt sehr viel gebaut worden. Gleichzeitig findet aber auch weiterhin Zuzug in die Bundeshauptstadt statt. Vor allem bei Wohnungsgrößen von 50 bis 60 m2 ist das Angebot derzeit jedenfalls sehr groß. Das wird sich früher oder später auf die Mietpreise auswirken. Auch weil infolge der Corona-Pandemie ein Umdenken stattgefunden hat: Nicht zuletzt wegen des Homeoffice-Trends bevorzugen Wohnungssuchende ein Zimmer mehr. Und auch Freiflächen werden heute mehr gewünscht als früher.

?Bereitet Ihnen die hohe Inflation Sorgen (im November erreichte die Inflation in Österreich den höchsten Stand seit fast 30 Jahren) und rechnen Sie daher in absehbarer Zeit mit Zinsanstiegen?

Die Inflation ist derzeit sicherlich höher als in den letzten Jahren, was aber

für Mietwohnungsbesitzer grundsätzlich nichts Schlechtes ist. Schließlich erfolgt eine Indexierung der Mieten – sprich die Mietpreise werden an den Verbraucherpreisindex angepasst. Die Inflation sollte sich aber mittelfristig wieder beruhigen. Dementsprechend entspannt sehe ich mögliche Zinsanstiege. Wenn überhaupt rechne ich in der EU mit einer moderaten Erhöhung. Schließlich würden höhere Zinsen die verschuldeten EU- Staaten vor Probleme stellen.

?Sie bieten sowohl Vorsorgewohnungen als auch Bauherrenmodelle an. Welches der beiden Immobilieninvestments würden Sie Ärzten eher empfehlen?

Das ist stark von der persönlichen Lebenssituation und -planung abhängig. Grundsätzlich bietet aber das Bauherrenmodell Personen mit höherem Einkommen aufgrund der Möglichkeit der Steueroptimierung sowie der Inanspruchnahme von Förderungen gewisse Vorteile gegenüber der Vorsorgewohnung. So können etwa die Sanierungs- und Baukosten eines Projekts auf 15 Jahre (1/15- AfA) abgeschrieben werden. Darüber hinaus können die sogenannten Werbungskosten sofort oder ebenfalls über den Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben werden.

?Sollte man mit Eigenkapital oder Fremdkapital bzw. einem Bankkredit in ein Bauherrenmodell investieren?

Dies hängt ebenfalls von der persönlichen Lebenssituation ab und es ist sicherlich in beiden Varianten ein überlegenswertes Investment. Fakt ist, dass die Barinvestoren in den letzten Jahren stark zugenommen haben. Dies liegt sicherlich darin, dass die bereits angeführte 1/15-AfA die Mieteinnahmen in den ersten 15

Jahren steuerneutral hält und somit eine sehr passable Nachsteuerrendite – von bis zu 4 % – erzielt werden kann.

?Das Bauherrenmodell, das es nunmehr seit rund 40 Jahren gibt, scheint unter Anlegern ein echter Dauerbrenner zu sein. Werden wir auch in zehn bis 15 Jahren von dessen Vorzügen reden?

Ich bin mir sicher, dass das Bauherrenmodell auch in Zukunft ein attraktives Immobilieninvestment bleiben wird. Und zwar vor allem deshalb, weil es für alle Beteiligten eine Win-win-Situation darstellt:

Anleger investieren in österreichische Immobilien und können für einen gewissen Zeitraum steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten in Anspruch nehmen. Gleichzeitig wird dadurch leistbarer Wohnraum geschaffen – schließlich handelt es sich bei einem Bauherrenmodell um ein Investment in den geförderten Wohnbau mit gedeckelten Mieten. Diese helfen aber nicht nur den Wohnungssuchenden, sondern auch Leerstand zu vermeiden und stabile Mieteinnahmen sicherzustellen.

?Welche Tipps geben Sie Ärzten, die in ein Bauherrenmodell investieren möchten, mit auf den Weg?

Da eine Immobilienveranlagung ein langfristiges Investment ist, rate ich jedem, sich ausreichend Zeit zu nehmen, Angebote zu vergleichen und sich von Experten beraten zu lassen. Vor allem der realistische Ansatz von diversen Kennzahlen (z. B. Mietansatz –

auch nach dem Förderungszeitraum, Leerstand, Baukosten etc.) sollte unter die Lupe genommen werden. Diese Kennzahlen beeinflussen die dargestellte Rendite und wie wir alle wissen, ist Papier sehr geduldig. Weiters ist entscheidend, dass Ihr zukünftiger Partner über genügend Erfahrung verfügt. Bei unserem aktuellen Angebot „Wohnen im Park“ in Graz ist unser Projektpartner die Immovate. Diese ist seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienentwicklung tätig und hat Projekte von mehr als 1,2 Milliarden Euro realisiert.

BauherrenmodellZWEI mit dem gewissen Etwas: „Wohnen im Park“ in Graz Jakomini

Eine vergleichbare innerstädtische Lage wird man in Graz nicht so leicht finden: Auf dem Areal der ehemaligen Kirchner Kaserne wird bis zum Frühjahr 2024 das Wohnprojekt „Jakomini Verde“ re- alisiert, in das Anleger mit dem BauherrenmodellZWEI „Wohnen im Park“ der VALUITA GmbH investieren können. Konkret handelt es sich dabei um ein Bauherrenmodell mit Wohnungszuordnung, was bedeutet, dass jeder Anleger nach der Fertigstellung mit seiner parifizierten Wohnung – im Haus E entstehen 60 Neubau- wohnungen mit Größen von 32 bis 89 m2, allesamt mit Freiflächen – ins Grundbuch eingetragen wird. Für eine gute Mietauslastung – und damit auch für attraktive Renditen für Anleger – sprechen neben den geförderten Mieten nicht zuletzt die hohe Qualität des Wohnprojekts mit seinen parkähnlichen Grünflächen und altem Baumbestand sowie die großzügigen Begegnungszonen, ebenso wie die Nähe zu den vielfältigen Freizeitmöglichkeiten im Süden von Graz.

VALUITA GmbH

Das 2020 gegründete Veranlagungsunternehmen hat sich auf kri- sensichere und exklusive Immobilieninvestments spezialisiert. Die Experten hinter VALUITA verfügen gemeinsam über jahrzehnte- lange Erfahrung in der Veranlagungs- und Immobilienbranche. Zum Produktportfolio von VALUITA gehören unter anderem steu- eroptimierte Bauherrenmodelle sowie Vorsorgewohnungen.