PRAXEN & IMMOBILIEN | Wiener Speckgürtel

Landfeeling in Großstadtnähe

Die Sehnsucht nach Naturnähe und hoher Lebensqualität – und nicht zuletzt das satte Preisniveau in der Bundeshauptstadt – treibt immer mehr Immobiliensuchende ins Wiener Umland, wo die Preise noch vergleichsweise günstig sind.

fotoS: RIV, golf village gmbh,  jamjam, sReal, Engel&Völkers

Üppiges Grün direkt vor der Haustüre und dazu noch große Wohnflächen, hochwertige Ausstattung sowie reichlich Lebensqualität. Fragt man Herrn und Frau Österreicher nach ihrer Traumimmobilie, so wird die Antwort in den meisten Fällen „das Häuschen im Grünen“ lauten. Auf der Suche nach diesem zieht es vor allem Wiener – nicht zuletzt aufgrund des überschaubaren Angebots und steigender Preise in den Außenbezirken – seit geraumer Zeit immer weiter ins Umland der Bundeshauptstadt. Die Covid-19-Pandemie hat die Sehnsucht nach dem Landleben noch einmal verstärkt und die Grenzen des Speckgürtels weiter verschoben.  „Wir haben die Erfahrung gemacht, dass sich der Wiener Speckgürtel in den letzten Jahren stark ausgedehnt hat von klassischen Lagen wie

Klosterneuburg, Korneuburg, Mödling, Baden bis nach Wiener Neustadt und Neunkirchen im Süden sowie Mistelbach im Norden“, erklärt Martina Jankoschek, Teamleiterin Wien/NÖ-Ost/NÖ-Süd und Burgenland bei Raiffeisen Immobilien. Nachsatz der Immobilienexpertin: „Es ist generell so, dass es vor allem Eltern in Kauf nehmen, länger in die Arbeit zu pendeln, um der Familie ein schönes und grünes Umfeld zu bieten.“

Wohnen am See bei Wiener Neustadt

In der Thermengemeinde Lanzenkirchen, unweit von Wiener Neustadt und nur knapp 40 Minuten von Wien entfernt, entsteht derzeit beispielsweise ein spannendes Wohnprojekt. Am neuen 18-Loch-Premium-Kurs des Golf Clubs Linsberg stehen noch zwei Villen und drei Bungalows mit privatem Seezugang und freiem Blick bis zu den Voralpen zum Verkauf. Auch wenn sich der Speckgürtel immer weiter ausdehnt, haben die klassischen Lagen nicht an Attraktivität verloren. „Der attraktive Häusermarkt in Baden ist geprägt von traditionellen Stilvillen und modernen Architekturhäusern, die stetig an Wert gewinnen“, berichtet Mag. Oskar Beirer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Baden. Bei Wohnungen sieht der Experte einen tendenziell starken Aufwärtstrend der Preise, den er auf qualitativ hochwertigen Neubau zurückzuführt. Grundstücke bleiben weiterhin eine Rarität – entsprechend hoch sei auch das Preisniveau. „Geschichtsträchtige Altbauten erzielen immer wieder Höchstpreise“, hält Beirer weiter fest.

Eingebettet in die grünen Hänge des südlichen Wienerwalds, in einer ruhigen Villengegend, auf einer Grundstücksfläche von ca. 650 m2 steht etwa ein Neubauobjekt (Baujahr 2021), das Beirer aktuell im Angebot hat. Auf einer Wohnfläche von 212 m2, aufgeteilt auf zwei Stockwerke, finden sich sechs Zimmer und vier Badezimmer. Dazu kommt der eben angelegte Garten, zwei großen Terrassen, die Outdoorküche sowie der Pool/Jacuzzi. Das absolute Highlight der Villa ist für Beirer jedoch das oberste Stockwerk: Ein Turm, der als Pendant zur nahen Burgruine Rauheneck konzipiert wurde.

Historische Villa nahe Badener Zentrum

Unweit davon entfernt, nahe dem Schlosshotel Weikersdorf und dem Kurpark Baden, wartet eine weitere interessante Liegenschaft in Zentrumsnähe auf neue Besitzer. Die charmante Jahrhundertwende-Villa, die von s Real angeboten wird, bietet mit drei Wohneinheiten auf drei Etagen mit jeweils rund 90 m2 vor allem ausreichend Platz für Familien. Der romantische, überschaubare Garten mit einer großen überdachten Terrasse eignet sich ideal dafür, um nach einem

anstrengenden Tag in der Klinik oder der Ordination Entspannung und Ruhe zu finden. Wie auch das von Engel & Völkers angebotene Objekt ist die historische Villa für 1,65 Millionen Euro zu haben. Auch Karin Bosch, MBA, Leitung NÖ-Süd und s Real Exklusiv, bestätigt, dass die klassischen Speckgürtellagen gerade unter Wienern weiterhin heiß begehrt sind. Anders als früher, als noch sehr klare Vorstellungen bezüglich Postleitzahl bzw. einem konkreten Grätzel bestanden, zeige sich Immobiliensuchende heute deutlich kompromissbereiter – vorausgesetzt die Lage passt.  „Gesucht wird nicht mehr ein Objekt in Baden oder Mödling, sondern im gesamten Bezirk Baden oder Mödling“, erklärt sie. Die Preisentwicklung kommt mitunter auch für die erfahrene Maklerin überraschend. Größere – oft nicht aufgeschlossene – Grundstücke kosten heute etwa in der Hinterbrühl bis zu 900 Euro/m2. Noch höher sind die Grundstückspreise in Baden (1.000 Euro/m2) und Mödling (1.200 Euro/m2).

Wie aus dem kürzlich erschienen Markbericht Wohnimmobilien 2021 von Engel & Völkers hervorgeht, gab es im Vorjahr in Niederösterreich die meisten Transaktionen für Ein- und Zweifamilienhäuser in Baden, Mödling und Tulln (im Bezirk Tulln liegt auch die Stadt Klosterneuburg). „Vor allem Familien suchen hier Objekte mit Garten, die im Vergleich zum Wiener Preisniveau für eine größere Käufergruppe interessant sind“, sagt Beirer. Dennoch sind die Preise in den genannten Bezirken die höchsten Niederösterreichs. In Mödling kosteten Eigentumswohnungen im Vorjahr im Durchschnitt 4.398 Euro/m2 (2019: 3.958 Euro/m2), Ein- und Zweifamilienhäusern rund 657.000 Euro. In Baden wurde für Wohnungen 3.934 Euro/m2 verlangt. Häuser wurden im Durchschnitt für 524.000 Euro verkauft. Im Bezirk Tulln belief sich der durchschnittliche Verkaufspreis von Ein- und Zweifamilienhäusern 2020 bei 691.000 Euro, Wohnungen wechselten für 4.522 Euro/m2 den Besitzer.

Bad Vöslau: Historisches Ambiente

Im Bezirk Baden, genauer gesagt in Bad Vöslau, hat Raiffeisen Immobilien aktuell ein besonderes Objekt im Angebot. Oberhalb des Thermalbades, in dem einst Arthur Schnitzler schwamm, am Abgang des Harzberges erbaute der Großhändler Bernhard Back 1867 das „Hotel Back“. Einige Jahre später in „Grandhotel Bellevue“ umbenannt, wurde es 1981 schließlich in eine Wohnhausanlage umgebaut. Ärzte, die historisches Ambiente schätzen, könnten Gefallen an der geräumigen Wohnung mit etwas mehr als 90 m2 Wohnfläche im ersten Obergeschoß finden, die für knapp 450.000 Euro zum Verkauf steht. Erholung verspricht hier nicht nur der schöne Garten, sondern auch das Umland. In der Wein.Wald.Wasser-Wanderarena kann man sich etwa bei einem Spaziergang durch üppige Föhrenwälder entspannen.

So stark die Preise im Wiener Speckgürtel zuletzt auch – corona-bedingt – angezogen sein mögen, finden sich durchaus noch vergleichsweise günstige Plätzchen. In Pottenstein, einer Marktgemeinde im Bezirk Baden, kosten Wohnimmobilien laut der Online-Datenbank GeoMap beispielsweise aktuell im Durchschnitt 2.678 Euro/m2 (2020: 2.045 Euro). Noch billiger sind mit rund 2.400

Euro sind Großweikersdorf im Bezirk Tulln, Berndorf im Triestingtal oder Harmannsdorf im Bezirk Korneuburg, wo die Preise im Vergleich zu 2020 sogar zurückgegangen sind. Freilich gehen „billige“ Lagen im Speckgürtel meist mit infrastrukturellen Defiziten einher. „Fast jede an Autobahn und öffentliches Verkehrsnetz gut angeschlossene Gemeinde wird aktuell gut nachgefragt“, so Bosch. „Wir sind überzeugt, dass Preise im Wiener Speckgürtel weiter steigen werden“, hat Jankoschek keine Zweifel, dass das Wiener Umland weiter boomen wird. Die Anstiege der letzten Jahre seien wegen der hohen Einstiegspreise zwar nicht mehr drinnen, aber „Betongold“ werde sicherlich eine stabile Wertanlage bleiben. Nachsatz der Expertin von Raiffeisen Immobilien: „Zu kaufen hat also auf alle Fälle weiterhin Sinn.“

pb