fotoS: Höhne, In der Mauer & Partner Rechtsanwälte, istockphoto/ Cecilie_Arcurs

Konkurrenz belebt das Geschäft, heißt es. Auch wenn das auf gewisse Branchen bzw. Situationen im Wirtschaftsleben zutreffen mag, ein direkter Mitbewerber, sprich ein ordinierender Arzt derselben Fachrichtung im gleichen Haus, würde in der Regel zu zurückgehenden Einnahmen und schlimmstenfalls auch zu Verlusten führen. Um sich vor ungewünschtem Wettbewerb abzusichern, kann es daher empfehlenswert sein, im Mietvertrag eine Konkurrenzschutzklausel festzuschreiben.

„Konkurrenzschutzklauseln dienen dem Schutz vor Wettbewerb; sie haben den Zweck, zu regeln, dass in einem bestimmten Bestandsobjekt künftig kein Unternehmen betrieben werden darf, das mit dem Unternehmen des durch die Konkurrenzschutzklausel geschützten Mieters oder Pächters im Wettbewerb steht“, erklärt Dr. Gunther Gram, Partner bei Höhne, In der Mauer & Partner Rechtsanwälte. Kurz: Sie beschränken den Vermieter in seiner weiteren Dispositionsfreiheit bzw. seinem Wahlrecht.

Eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage gibt es für den Konkurrenzschutz nicht. „Die Vereinbarungen beruhen auf dem Grundsatz der Privatautonomie und somit im

Wesentlichen auf vertraglicher Grundlage“, sagt Gram. Wichtig sei in diesem Zusammenhang nicht zuletzt das Verhandlungsgeschick des Mieters.

Im Mietvertrag festhalten

Welches Unternehmen konkret im Wettbewerb mit dem Unternehmen des jeweiligen Mieters steht, wird im Mietvertrag definiert. „Im Wettbewerb stehen Unternehmen, die dasselbe Unternehmensziel verfolgen“, so Gram. Bei Ordinationsräumlichkeiten sei diese Unterscheidung jedoch nicht so einfach, wie etwa bei Verkaufslokalen mit gleichartigem Warenangebot. Grundsätzlich wird beispielsweise ein Radiologe keinen anderen Radiologen im gleichen Gebäude haben möchten. Nachsatz: „Ob aber auch ein Zahnarzt vom Konkurrenzschutz umfasst ist, wenn das nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten ist, ist wohl zu bezweifeln.“

Wie Gram weiter ausführt, ist es daher wesentlich, dass der betreffende Arzt die eigene „Branche“ bzw. Fachrichtung festlegt und allenfalls auch ähnliche, die von der Konkurrenzschutzklausel umfasst sein sollen. Denkbar wäre beispielsweise folgende Formulierung: „Zur Sicherung der Ertragsfähigkeit des vom Mieter in den Bestandsräumlichkeiten betriebenen Unternehmens (Branche), sichert der Vermieter ausdrücklich zu, an Dritte keine weiteren Bestandsobjekte im Gebäude, in dem das gegenständliche Bestandsobjekt liegt, zum Betrieb gleichartiger Unternehmen (Branche) in Bestand zu geben.“ Ein Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel kann im Übrigen zu Mietzinsminderungs- und Schadenersatzansprüchen führen. Da diese wohl nicht ausreichen würden, um den durch unerwünschten Wettbewerb entstandenen wirtschaftlichen Schaden abzudecken, kann auch eine Vertragsstrafe bzw. Pönale im Mietvertrag festgeschrieben werden. Achtung: Auch der Vermieter kann den Mieter vertraglich dazu verpflichten, im selben Gebäude oder in der Nähe keine weitere Ordination zu eröffnen.

pb

Tipps

• Mit Konkurrenzschutzklauseln können sich Ärzte gegen uner- wünschten Wettbewerb im selben Gebäude absichern.

• Welche anderen Unternehmen beziehungsweise Ordinationen einer Fachrichtung von Konkurrenzschutzklauseln betroffen sein sollen, muss im Mietvertrag ausdrücklich definiert werden.

• Im Falle eines Verstoßes stehen dem Arzt bzw. dem Mieter Miet- zins- und Schadenersatzansprüche zu. Auch eine Vertragsstraße bzw. Pönale kann vertraglich definiert werden.