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FotoS: Otto Immobilien

Keine Frage. Eine Villa im Grünen war schon immer der Wunschtraum vieler Menschen. Schon in der Römerzeit verließen gestresste Städter ihr „Domus“, das klassische Wohnhaus, um in der „Villa“ am Stadtrand Ruhe und Erholung zu finden. Eine Entwicklung, die bis heute anhält.

In Wien verwirklichen jedes Jahr viele Menschen ihren Traum mit dem Kauf einer Villa. Am gefragtesten sind dabei die klassischen Grünbezirke Währing, Döbling oder Hietzing, aber auch Teile von Hernals und Ottakring. In der Region Klos- terneuburg gibt es das Teuerste vom Teuren. Der Preis mancher Villa ist kaum vorstellbar, aber dennoch gibt es Leute, die solche Villen bevorzugen. In Klosterneuburg findet man die luxuriösen Villen im Sachsenviertel, in der Oberen Stadt und am Ölberg. Die Top-Villen haben aber ihren Preis. Immer mehr Villen werden für 2,5 Millionen und mehr ausgerufen. Wich- tig sind den Käufern die tolle Lage, die zeitgemäße Ausstattung und vor allem, dass die Grundstücke von außen nicht ein- sehbar sind. Aber welche Ärzte interessieren sich für hochpreisige Villen? Da sind sich die Immobilienexperten einig: Pri- marärzte, Fachärzte und auch Apotheker – grundsätzlich die besser verdienende „A-Kunden-Schicht“ und, die mit ihren Kindern aus Wien hinausziehen wollen. Aber auch Leute, die in Wien eine hochpreisige Eigentumswohnung verkaufen, um sich hier in der Region ein großes, schönes Haus zu kaufen. Immer wieder gäbe es aber auch Käufer aus der Region, die etwas Größeres, Luxuriöseres suchen.

Städtebauliches Experiment Cottage

Die gefragtesten Top-Adressen in der Bundeshauptstadt finden sich zwischen den Wiener Bezirken Döbling und Währing im „Cottage“, auch wenn die Bewohner eher „das Kottesch“ sagen. Ein städtebaulich interessantes Experiment aus dem 19. Jahrhundert, das mit seinen rasterartig geplanten Villen bis heute alle Turbulenzen der Geschichte unversehrt überdau- ert hat. War das Cottage ursprünglich als mittelständische Wohnform für Beamte, Lehrer oder Offiziere gedacht, so gesell- ten sich bereits bald betuchte Künstler dazu. Sie kamen aus dem Konzertleben, vom k.u.k. Hofburgtheater und von der Hofoper. Bald entdeckten auch Journalisten, Schriftsteller, Ärzte und Rechtsanwälte sowie wohlhabende Bürger aus der Finanzwelt und der Industrie die allgemein geschätzte Grünlage fernab der Stadt. Ab dem Beginn des 20. Jahrhunderts stand das Cottage in der Rangordnung der besten Wohnadressen Wiens mit der Inneren Stadt und Hietzing mit seiner Schönbrunn-Nähe an vorderster Stelle. So ist es auch geblieben.

Doch wie haben sich die Preise in Wien entwickelt? Das Preisniveau gemessen am mittleren Kaufpreis für Villen im 18. und

19. Bezirk ist seit dem Jahr 2009 – wie am mittleren Kaufpreis ersichtlich – kontinuierlich von 1,2 Millionen Euro auf knapp über 2 Millionen Euro gestiegen. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Preissteigerung von 7,13 %. Im oberen Preissegment ist die Kaufpreisspanne viel größer, da sie sehr stark vom jeweiligen Angebot abhängig ist. Besonders groß war die Kaufpreisspanne in den Jahren 2012 und 2013, in denen Kaufpreise von bis zu 10 Millionen Euro erzielt wurden. In den Folgejahren hat sich die preisliche Bandbreite wieder den Werten von 2010 und 2011 mit rund 7 bis 8 Millionen Euro pro Objekt angeglichen.

Doch es gibt auch günstigere Objekte. So kommt bei Spiegelfeld Immobilien aktuell eine herrschaftliche, denkmalge

schützte Jugendstilvilla mit Altbaumbestand in der Schutzzone nahe der Chimanistraße zum Verkauf. Die in gekup- pelter Bauweise errichtete und aus drei Etagen bestehende Villa besticht durch den guten Allgemeinzustand, die großzügige Raumaufteilung, Raumhöhen, die den Unterschied zum heutigen Wohnen am wesentlichsten demons- trieren, und die für diese Zeit typischen Stilornamente an der Fassade. Die Villa kann über zwei voneinander unab- hängige Eingänge betreten werden, da sie bis dato etagenweise vermietet wurde. Infolge dieser Vorgeschichte ist die zukünftige Nutzung vielfältig und abhängig von der Fantasie des neuen Besitzers. Für rund 5,2 Millionen Euro werden rund 670 Quadratmeter Wohnfläche geboten.

Rosenberg, Ruckerlberg, Mariatrost

In Graz beherbergt die Elisabethstraße etliche prunkvolle Villen aus dem 18. bis 20. Jahrhundert. Stark nachgefragt sind, so Stefan Schönhofer, Geschäftsführender Gesellschafter der Länderrealitäten Hammerl Gruppe, Objekte in den Villenvierteln Rosenberg, Ruckerlberg, Mariatrost. Die stark steigenden Grundstückspreise befeuern die Preise für Bestandsobjekte. Die Gegend rund um den Botanischen Garten in Geidorf etwas östlich der Innenstadt gilt aber als das exklusivste Villenviertel der steirischen Landeshauptstadt. Das bestätigt auch Luise Eder vom gleich- namigen Realitätenbüro. Eder vermittelt dort jedes Jahr eine Handvoll Villen, die Preise erreichen schon einmal 2,5 Millionen Euro. „Es gibt einfach zu wenig Angebot.“ Die Nachfrage sei vorhanden. Villen – und da unterscheiden sich die Grazer kaum von den Wienern – werden nur in Ausnahmefällen verkauft – in erster Linie, weil die jüngere Generation Neubauten bevorzugt.

Schnell sein heißt die Devise

Für Elisabeth Rauscher, Geschäftsführerin von Finest Homes Immobilien, stehen in Salzburg die Villenviertel wie Gaisberg, Aigen, Parsch, Morzg und Leopoldskron ganz oben auf der Wunschliste neben jenen Stadtvierteln, von denen man zu Fuß in die Altstadt spazieren kann, Nonntal, Riedenburg und das Andraviertel, gehören zu den At- traktionen. Aigen gilt als einer der teuersten Wohnbezirke von Salzburg. Rund 10.000 Menschen wohnen hier, unter anderem Prominente wie die Familien Porsche und Piech, Franz Beckenbauer und Renate Thyssen-Henne. Zahlrei- che Villen und exklusive Wohnanlagen prägen das Stadtbild. Bei Villen um 1,5 bis 2 Millionen Euro heißt es schnell sein. „Die sind kaum am Markt auch schon wieder weg. Die Nachfrage ist hoch und das Angebot rar. 1,5 Millionen Euro sind die untere Grenze, darunter werden Sie in ganz Salzburg kein Luxus-Objekt mehr finden.“ Bei Preisen über 2,5 Millionen Euro halten sich Nachfrage und Angebot die Waage. Für aufwendig renovierte Jahrhundertwen- devillen werden einmal auch zweistellige Millionenbeträge bezahlt.

Für Villen an den Seen des Salzkammerguts und des Salzburger Seenlands kennen die Preise kein Halten mehr. Wer direkt am Wasser residieren möchte, muss ganz, ganz tief in die Tasche greifen – und muss warten. „Die Nachfrage ist deutlich höher als das Angebot. Nur vereinzelt kommen Objekte auf den Markt – die haben dann auch ihren Preis.“ Vor allem dann, wenn man einen direkten Seezugang oder zumindest einen Seeblick haben möchte.

Dem Kaiser ins Urlaubsdomizil folgen

Aber nicht nur in der Bundeshauptstadt und in den Landeshauptstädten prägen Villen so manchen Stadtteil. Was wäre Bad Ischl ohne die Villen der Sommerfrischler, die dem Kaiser in sein Urlaubsdomizil gefolgt waren. Die Prä- senz Kaiser Franz Josephs zog Aristokraten, Künstler, Industrielle und Adabeis an, sie alle prägten den Ort und die Umgebung und machen den Glanz vergangener Tage bis heute spürbar. Große, repräsentative Hotels entstanden, doch wollten viele Sommergäste lieber in eigenen Villen residieren.

Keine Frage: Nicht nur an den Hahnenkamm-Wochenenden gehört Kitzbühel zu den angesagtesten Destinationen – was sich auch an den (in vielen Fällen) überzogenen Preisvorstellungen der Verkäufer ablesen lässt. Seit vielen Jahren ist Kitzbühel ein Verkäufermarkt. Die Nachfrage übertrifft das Angebot bei Weitem. Daran wird sich in den nächsten Jahren kaum etwas ändern. Selbst die vermehrte Neubautätigkeit der vergangenen Jahre kann den Be- darf in der österreichischen Feriendestination nicht decken. „Grundstücke sind mittlerweile rar, sodass es Bauträ- gern zukünftig schwerfallen wird, neue Projekte auf den Markt zu bringen“, sagt Wolfgang Böhm, Geschäftsführen- der Gesellschafter von Engel & Völkers in Kitzbühel. Das treibt natürlich die Preise für Bestandsobjekte in die Höhe. In den ersten drei Quartalen 2017 sind die Immobilienpreise in Kitzbühels Luxussegment gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Angesichts des geringen Angebots wurden für herausragende Häuser Spitzenpreise von bis zu 30 Millionen Euro erzielt. Die begehrteste Lage Kitzbühels ist nach wie vor der Sonnberg. Ebenso sind Bichlalm, Lebenberg sowie der Steuerberg und die Kitzbüheler Innenstadt gefragt. Zu den Käufergruppen zählen Unterneh- mer, die einen Ausgleich vom Berufsalltag suchen, Prominente und Familien. Sie fragen nach modernen alpinen Landhäusern mit Wellnessmöglichkeiten, Stadthäusern sowie Eigentumswohnungen mit hochwertiger Ausstattung. Die Interessenten achten dabei auf eine ruhige Lage, Bergblick, Abendsonne sowie eine Ski-in/Ski-out-Option. Da

in Tirol nur EU-Bürger Immobilien erwerben dürfen, ist das Interesse von Kunden aus Deutschland, den Niederlan

den, Belgien oder Großbritannien besonders groß. Nationale Käufer kommen hingegen häufig aus der Gegend um Wien. Wegen des Nachfrageüberhangs rechnet Böhm in Kitzbühel auch zukünftig weiter mit steigenden Preisen für Wohnimmobilien. Von der Angebotsknappheit profitieren außerdem umliegende Gemeinden wie Aurach, Kirch- berg, Reith oder Ellmau in Form steigender Nachfrage.

Die Villa gilt seit jeher als Luxusimmobilie für wohlhabende Menschen. Eigentlich stammt die Bezeichnung aus dem Lateinischen – damit wurde ursprünglich ein Haus benannt, das auf dem Land steht. Im 21. Jahrhundert wird die Bezeichnung „Villa“ für ein freistehendes Einfamilienhaus verwendet, das über eine großzügige Grundfläche und zahlreiche Zimmer verfügt. Die meisten Villen sind zudem von einem kleinen Park oder einer großen, gepfleg- ten Grasfläche umgeben. Aufgrund ihrer Größe und der in der Regel prunkvollen Einrichtung werden sie häufig als repräsentatives Symbol für eine gehobene Wohnkultur gesehen. Zwar ebbte der Boom um den Villenbau im 20. Jahrhundert deutlich ab, doch nun steigt die Nachfrage allmählich wieder an.

„Villa“ ist kein geschützter Begriff

Doch was unterscheidet eine Villa von einem großzügig angelegten Einfamilienhaus? Die Bezeichnung „Villa“ ist kein geschützter Begriff. Aus der historischen Entwicklung heraus werden heute Häuser mit folgenden Merkmalen als Villen bezeichnet: freistehende Lage, weitläufiges Gartengrundstück, großzügige Wohnfläche, die über den von den Bewohnern benötigten Platz hinausgeht, hohe, helle Räume und gehobene Innenausstattung in eher klas- sischem Ambiente. Technik vom Feinsten auf dem aktuellen Stand der Technik und hochwertige Materialien wer- den ebenso vorausgesetzt wie eine Luxusküche und ein eigener Spa. Für viele Interessenten ist ein Indoor-Pool eine „Conditio sine qua non“. Doch das hat seinen Preis. Dass man bei Bedarf seine Villa ohne Verlust wiederver- kaufen kann, steht außer Frage. Bis 2016 sind die Preise stark gestiegen. Dieser starke Preisauftrieb hat sich ver- langsamt. Billiger wird es sicher nicht.

Zeit nehmen, Geduld haben

Der Immobilienmarkt für Villen ist ein höchst diskreter: Die Verkäufer wollen nicht, dass die Nachbarn von Ver- kaufsabsichten erfahren. Daher findet sich auf Immobilienplattformen und den Webseiten der Makler nicht das ganze Angebot. „Diskretion ist gerade bei Villen sowohl aufseiten der Käufer als auch aufseiten der Verkäufer ge- fragt“, so Elfie Zipper, Villenexpertin bei Otto Immobilien. „Beim Kauf sollte man sich Zeit nehmen, Geduld haben und sich auf Profis verlassen. Es kann schon – je nach den eigenen Vorstellungen – einmal zwei Jahre und mehr dauern, bis man das geeignete Objekt gefunden hat. Früher waren Häuser für immer und ewig im Familienbesitz, den man an die Kinder weitergegeben hat. Verkauft wurde nur in Notlagen. Diese Zeit ist vorbei. Man verkauft, weil man will, nicht, weil man muss.“

Marktdaten wie zum Beispiel bei Eigentumswohnungen sind daher, wenn es um Villen geht, vor allem dann, wenn sie auf Angebotsdaten basieren, wie bei den meisten Immobilienplattformen üblich. Mit dem Villenreport unter- nahm Otto Immobilien im letzten Jahr erstmals den Versuch, den Wiener Markt transparenter zu machen. Im Fokus standen der 18. und 19. Bezirk, wo sich laut Erhebungen des Maklerunternehmens mit 2.889 Objekten mehr als die Hälfte des Villenbestandes Wiens befindet. In diesen beiden benachbarten Bezirken werden rund 40 Villen verkauft, wobei in Gersthof und Obersievering die höchsten Preise verlangt werden – im Schnitt stolze 8 Millionen. „Die Preise sind allgemein auf hohem Niveau“, sagte Zipper, daher liege die Vermarktungszeit mitunter auch bei mehreren Jahren – auch weil die Preisvorstellungen der Abgeber in einigen Fällen als überzogen zu bewerten sind.

Dass aber Villen von berühmten Architekten oder mit prominenten Vormietern oder Alteigentümern zu vergleichs- weise höheren Preisen abgeben werden, daran glauben die Makler nicht. Das macht keinen Unterschied. Was zählt sind Lage, Lage, Lage und die Ausstattung – von wem, spielt keine Rolle. Dasselbe gelte auch bei prominen- ten Vormietern. Anders als in den USA werde in Österreich mit berühmten Besitzern nicht geworben. Möglicher- weise aufgrund von unterschiedlichen Mentalitäten: In den USA gibt es eine eigene Tourismusbranche mit Bustou- ren zu Promi-Häusern. Auch die globale Bedeutung der berühmten Bewohner dürfte einen Unterschied machen: Die echten Promis wohnen eben nicht in Hietzing, sondern in Hollywood.

FotoS: ZVG

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FotoS: ZVG, Engel & Völkers Kitzbühel

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