Immobilien | Wohnen in den Bergen

FotoS: palais wessely, Argento Haus

Wer träumt nicht davon? Wohnen in den Bergen – oder zumindest nahe den

Bergen. Doch das Angebot ist rar, die Preise sind hoch.

Die Wohnungskäufe und -verkäufe in Tirol haben sich innerhalb von fünf Jahren verdoppelt. Zumindest deuten die Halbjah- reswerte 2017 stark darauf hin. Während 2012 gerade einmal 1.569 Wohneinheiten im ersten Halbjahr die Eigentümer wechselten, waren es heuer 3.101, um 20,1 Prozent mehr als im Rekordjahr 2016. Diese phänomenalen Zuwächse kom- men vor allem aus dem Bezirk Innsbruck Land (+42 Prozent) und dem Bezirk Schwaz (+68 Prozent). Wobei der Zuwachs von 142 zusätzlichen Wohnungskäufen in Schwaz größer ist als die Anzahl der Wohnungen, die in den Jahren 2012 und davor überhaupt gehandelt wurden. Dies ist unter anderem auf die enorm hohe Neubaurate von gut 40 Prozent zurückzu- führen. Weitere deutliche Zuwächse gibt es auch in der Stadt Innsbruck, in Imst, Kufstein und in Landeck. Dagegen finden sich Kitzbühel und Lienz noch unter den Vorjahreswerten. Im Bezirk Kitzbühel dürfe man aber trotzdem nicht jammern, heißt es dazu bei den Immobilienprofis. Kein Wunder: Immerhin wurde das zweitbeste Halbjahresergebnis der Geschichte erreicht. Auch der Bezirk Lienz-Osttirol liegt nach zwei Spitzenjahren immer noch weit über dem langjährigen Schnitt.

Preise beginnen zu sinken

Die aktuellen Tiroler Wohnungspreise liegen zwar unter denen des Vorjahres, aber weiterhin noch höher als in den Jahren zuvor. Im Schnitt wurden 212.277 Euro für eine Wohnung in Tirol bezahlt, das sind um 1,8 Prozent weniger als im Vorjahr. Die Wohnungspreise im unteren Preisviertel sind sogar um 8,9 Prozent zurückgegangen auf höchstens 123.000 Euro, da- gegen jene im oberen Preisviertel nur um 0,2 Prozent auf mindestens 280.000 Euro. „Vielfach betrifft das untere Preisviertel kleine Wohnungen. Die Preise für diese Wohnungen sind in den letzten Jahren überproportional gestiegen, eine entspre- chende Preiskorrektur ist zu bemerken“, sagt Arno Wimmer von RE/MAX Immoreal in Innsbruck und Bundessprecher der Immobilienmakler Österreichs. „Weiters erfolgt eine zunehmende Differenzierung der Wohnungspreise abhängig von der Lage, der Größe, der Ausstattung, der Höhe der Betriebskosten und anstehender Sanierungen sowie der vorhandenen In- frastruktur.“

Gute, exklusive Neubauprojekte sind rasch ausverkauft. Wie The View, wie Andreas Kössler von IMMO KÖSSLER in Inns- bruck erklärt: „Bei diesem exklusiven Projekt ist nur noch eine Wohnung zu haben.“ Wie gesagt – gute Projekte sind rar – und die hohen Preise vor allem den hohen Grundstückspreisen geschuldet.

Keine Frage: Einer der Hauptgründe für das Nein bei der Volksabstimmung zu den Olympischen Spielen lag auch in der

Angst vor weiteren Preisanstiegen im Immobilienmarkt. Obwohl keineswegs feststeht, dass die Durchführung der Spiele zu

Einfamilienhäuser nicht mehr leistbar

„Das Angebot an Einfamilienhäusern ist generell gering. Günstige Einfamilienhäuser sind kaum zu finden. Für die überwiegende Mehrzahl der Bevölkerung ist der Kauf eines Einfamilienhauses nicht mehr leistbar. Allerdings be- steht dennoch eine gewisse Nachfrage, sodass es wenig verwunderlich ist, dass bei stagnierenden Verkaufsmen- gen die Preise weiter steigen“, so Wimmer von RE/MAX Immoreal in Innsbruck. Der Grund dafür ist leicht erklärt: In Tirol existieren mit der Landeshauptstadt Innsbruck und dem Bezirk Kitzbühel zwei Hotspots bezüglich Preisent- wicklung: Wenn dort – wie heuer – die Mengen nach oben gehen, explodieren gleichzeitig die Landesdurch- schnittspreise. Kitzbühel schlägt allerdings aufgrund der größeren Menge und des höheren Preises noch stärker durch. Dieser lag im ersten Halbjahr bei 1,6 Millionen Euro pro Einfamilienhaus, das entspricht einer 20-Häuser- Siedlung im niederösterreichischen Waldviertel. Vor allem die Nachfrage aus dem angrenzenden Deutschland ist sehr groß. Fazit: Im Fünf-Jahres-Vergleich sind die Preise in Tirol im Segment Einfamilienhaus um 53,3 Prozent ge- stiegen.

Kaum Neuwidmungen

Aber auch Grund und Boden ist im Bezirk Kitzbühel ein rares und teures Gut. Bei bestehenden Flächen ist es schwierig, bei Neuwidmungen aber gibt es einen Hebel. So wird von den Grundstücksverkäufern gerne ein Einhei- mischen-Anteil verlangt, also dass ein Teil der Fläche an Einheimische verkauft werden muss. In Kirchberg hatte man sich in den Vorjahren auf die 50/50-Regel geeinigt, das bedeutet, dass die Hälfte der Fläche zu günstigen Preisen an Einheimische verkauft werden muss, die andere Hälfte kann auf den freien Markt gelangen. In der aktu- ellen Periode hat man hier auf 60/40 nachgebessert. In Reith kommt ebenfalls die 60/40-Regel zum Einsatz.

Ganz ähnlich beurteilt Reinhard Götze, Geschäftsführer von RE/MAX Immowest, die Situation in Vorarlberg. Woh- nen in Vorarlberg ist teuer. Die Immobilienpreise haben in den letzten Jahren stark angezogen. Die Preiskurve scheint nur eine Richtung zu kennen: steil nach oben. Götze: „Es ist dramatisch, wie sich der Wohnimmobilien- markt in Vorarlberg verändert. Aus Raummangel, Raumordnungsgründen und schlussendlich dann auch wegen der Grundstückspreise bestehen kaum Chancen, neue Einfamilienhäuser zu bauen, und von jenen, die in der glücklichen Situation sind, eines zu besitzen, verkauft beinahe niemand. So gerät auch der Handel mit gebrauch- ten Objekten immer mehr ins Stocken – leider, denn eine extrem starke Nachfrage wäre da.“ Mit 381.539 Euro er- reichte der typische Einfamilienhaus-Verkaufspreis mit einem Plus von 16,5 Prozent für das ganze Bundesland ei- nen neuen Höchstwert, den vierthöchsten im Bundesvergleich nach Wien, Tirol und Salzburg. Allerdings gibt es zumindest in Tirol und Salzburg auch Bezirkspreise, die erheblich unter jenen der Vorarlberger Bezirke liegen. Ein Ausweichen in günstigere Gegenden ist im Ländle beinahe unmöglich. „Der Markt ist noch immer sehr speziell, das Angebot ist massiv zurückgegangen, die Nachfrage ist abartig gut und dies führt zu diesen unglaublichen Preissteigerungen“, so Reinhard Götze weiter. Die heurigen Preis- und Wertsteigerungen für Vorarlberger Einfamili- enhäuser und die der Vorjahre summierten sich im Fünf-Jahres-Vergleich auf 46,6 %. Das ist nach Wien und Tirol der höchste Wert unter den Bundesländern.

Keine neuen Freizeitwohnsitze

„Bereits seit mehreren Jahren wird die Genehmigung von Freizeitwohnsitzen in Tirol äußerst restriktiv gehandhabt. So wurden in den letzten fünf Jahren bei insgesamt rund 6.000 Widmungen lediglich 308 für neue Freizeitwohnsit- ze erteilt“, erklärt dazu der unter anderem für Raumordnung und Wohnbauförderung zuständige Landesrat Mag. Johannes Tratter. In den 1970er- und 1980er-Jahren wurden Tausende Freizeitwohnsitze gewidmet. Dies blieb nicht ohne Auswirkungen auf die Grund- und Wohnkosten. Verschärft wird die Situation dadurch, dass nur rund 7 Pro- zent der Gesamtfläche Tirols als Dauersiedlungsraum nutzbar sind. Neue Freizeitwohnsitze dürfen heute zwar nur noch dann errichtet werden, wenn es weniger als acht Prozent in der betreffenden Gemeinde gibt. Allein im Vorjahr haben Bürger aus anderen EU-Ländern 1.300 Immobilien in Tirol erworben. Diese Entwicklung ist nicht neu, heißt es im Grundverkehrsbericht des Landes für 2017. Vielmehr verstehen sich Investitionen in Immobilien durch Kapi- talgesellschaften oder Bürger aus anderen EU-Staaten häufig als Kapitalanlagen oder sie „zielen auf die Schaffung (illegaler) Freizeitwohnsitzobjekte“ ab.

Aus der Not eine Tugend

Ein Ausweg ist das Investieren in Ferienimmobilien, die auch zur Eigennutzung zur Verfügung stehen. Damit lässt

sich auch gutes Geld verdienen. Luxusimmobilien zu kaufen lohnt sich gleich doppelt. Sie sind ohne Zweifel eine perfekte, risikoarme Investition in die eigene Zukunft. Die Gründe für eine hochwertige Immobilie liegen auf der Hand: Wenn man bedenkt, dass beispielsweise der Kitzbüheler Immobilienmarkt seit Jahren zu den teuersten in ganz Österreich gehört, kann man mit sicherer Prognose davon ausgehen, dass nicht nur die Grundstückspreise, sondern auch die Preise für Tiroler Chalets oder andere exklusive Immobilien in dieser Gegend in den kommenden Jahren steigen werden.

Allein in den Jahren 2009 bis 2013 stieg bundesweit der Nächtigungsanteil bei Ferienwohnungen und Chalets auf etwa das 15-Fache an. Und der Boom hält ungebrochen an. Vor allem Objekte an attraktiven Standorten verspre- chen ein hohes Wertsteigerungspotenzial. Zudem sind die Finanzierungskonditionen günstig wie noch nie. Voraus- setzung allerdings ist, dass die Vermietung in den Händen von Profis liegt. Welcher Arzt möchte sich noch neben- bei mit Mietern herumschlagen? Einer dieser Anbieter ist die Alps Residence, einer der führenden Vermieter von Ferienhäusern und Ferienappartements. Aktuell werden elf Ferienanlagen in Toplagen der österreichischen Alpen, darunter der Alpenpark Turracher Höhe, die Kreischberg Chalets oder das Alpendorf Dachstein West im Salzbur- ger Lammertal, betrieben. Diesen Winter kommen die neuen Alpenchalets Reiteralm bei Schladming hinzu. Die Preisspanne für die modernen und top ausgestatteten, teilweise direkt an der Skipiste gelegenen Chalets reicht von rund 190.000 bis 800.000 Euro, Appartements sind ab zirka 72.000 Euro zu haben. Zurzeit gibt es Investitions- möglichkeiten in der Steiermark und in Kärnten – und schon demnächst auch in Tirol. mn

FotoS: The Ambassy, immofair