PRAXEN & IMMOBILIEN | Investments

Der Fels in der Brandung

Gerade in turbulenten und wirtschaftlich unsicheren Zeiten haben sich Investments in Wohnimmobilien in der Vergangenheit bewährt. Auch als Schutz vor Inflation.

Im Vorjahr wurden in Österreich so viele Wohnungen verkauft wie schon lange nicht mehr: Laut RE/MAX Austria wurden 56.119 Verbücherungen registriert, was einem satten Plus von 11,4 % gegenüber 2020 entspricht. In den letzten zehn Jahren belief sich die durchschnittliche jährliche Steigerung dagegen bei nicht mehr als 4,4 %. Überproportional stark stieg 2021 auch der Gesamtverkaufswert der gehandelten Wohnungen: 14,92 Milliarden Euro bedeuten einen Anstieg von 2,77 Milliarden Euro gegenüber 2020. Im Durchschnitt wurden für eine Wohnung im Vorjahr 241.506 Euro auf den Tisch gelegt, so RE/MAX Austria.

Für Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer RE/MAX Austria, besteht kein Zweifel daran, worauf der Wohnungsboom zurückzuführen ist. „Die aktuelle Situation des Weltgeschehens – und da rede ich jetzt nicht von der aktuellen Situation in der Ukraine, sondern von der Pandemie, Inflationsängsten und mittlerweile realer Inflation – hat Menschen vermehrt veranlasst, ihr Geld in

inflationssichere Vermögenswerte wie Immobilien zu investieren“, erklärt er. Dabei stünden nicht immer die Erträge im Vordergrund, sondern die Absicherung gegen Inflationsverluste. Sogar junge Menschen würden beginnen, ihre ersten Ersparnisse entsprechend abzusichern und mithilfe von langfristigen Finanzierungen zu kaufen, so Reikersdorfer.

Ukraine-Krieg treibt Inflation

Getrieben von Energiepreisen und Angebotsengpässen stieg die Inflationsrate laut der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) im vierten Quartal des Vorjahres auf 3,9 % und damit auf den höchsten Wert seit Beginn der Währungsunion. Im Jahresdurchschnitt lag die Inflation 2021 bei 2,8 % und für 2022 wurde ein Anstieg auf 3,2 % prognostiziert. Vor dem Ukraine-Krieg wohlgemerkt. Denn wie sich gezeigt hat, ist dieser in diesem Zusammenhang alles andere als hilfreich.

Klar ist jedenfalls: Die weitere Entwicklung der Inflation – und im Übrigen auch des Wirtschaftswachstums – hängt stark von der Dauer des Krieges ab.

Die OeNB hat drei Szenarien berechnet: Im Falle eines baldigen Endes der kriegerischen Auseinandersetzungen soll die Inflationsrate heuer bei 5,3 % (BIP: 3,5 %) liegen und damit um 2,1 % über der Prognose vom Dezember 2021. Dauert der Krieg länger, so wird ein Wert von rund 7,6 % (1,9 %) erwartet. Verschärft sich der Konflikt hingegen, was nach Einschätzung der OeNB von weiteren Sanktionen und dem Ausfall von russischen Gaslieferungen begleitet werden würde, wären deutlich stärkere Effekte zu erwarten und ein Anstieg der Inflation auf 9 % (0,4 %).

Egal was letztlich passieren wird, eines steht fest: Angesicht der durchschnittlichen Sparbuchzinsen von

rund 0,50 % verheißt die Inflationsentwicklung nichts Gutes. Und erklärt letztlich auch den Run auf die Immobilie. „Gerade Investments in Wohnimmobilien haben in der Vergangenheit ihre Krisenresistenz unter Beweis gestellt“, bringt es Mag. Walter Neumann, Gründer und Geschäftsführer der VALUITA GmbH, auf den Punkt. Er spricht nicht zu Unrecht von einem „Fels in der Brandung“. Die Verbindung einer Investition in einen Sachwert mit dem gegebenen Inflationsschutz sei einzigartig. Egal, ob Anlage- oder Vorsorgewohnung bzw. Bauherrenmodell.

Inflation gefährdet Barvermögen

„Barvermögen sind durch die momentane Inflation stark gefährdet“, sagt auch DDr. Gerold Pinter, Geschäftsführer der wohninvest. Für ihn eigne sich die Wohnimmobilie als Sachwert dank der erwirtschafteten laufenden Mieterträge am besten zur langfristigen Wertsicherung. Eine „optimale Ergänzung“ dazu ist für den Experten die Möglichkeit der Steueroptimierung mit einem Bauherrenmodell. Wie Pinter erklärt, liegt der Hauptvorteil in der Verrechenbarkeit der durch Abschreibungen und laufende Kosten gegebenen steuerlichen Verluste mit anderen Einkunftsarten, wie zum Beispiel

dem Arbeitseinkommen. Durch erhöhte Abschreibungen in der Investitionsphase und der 15tel- Absetzung (sprich über 15 Jahre) der Herstellkosten könne die Einkommenssteuerbelastung deutlich gesenkt werden. Eine Absicherung gegen Mietausfälle biete zudem der Mietenpool.

Mehr Flexibilität durch die unmittelbare Verfügbarkeit bieten wiederum Vorsorgewohnungen. Auch sie bieten die Möglichkeit, steuerliche Abschreibungen vorzunehmen (in der Regel über einen Zeitraum von 67 Jahren). Allerdings werden schneller Einnahmenüberschüsse erzielt, weshalb man auch früher Steuern zahlen muss. Insgesamt eignen sich Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodelle für Ärzte, die die Absicht haben, ihre Wohnungen langfristig zu vermieten. Denn vor dem vorzeitigen Verkauf – vor allem eines

Bauherrenmodells – wird abgeraten, um nicht Gefahr zu laufen, nachträglich Steuern nachzahlen zu müssen.

Am flexibelsten sind Ärzte sicher mit normalen Anlagewohnungen. Sie können beliebig vermietet werden oder nicht – und etwa nur auf die Wertsteigerung spekuliert werden – und auch jederzeit verkauft werden. Für welche Art von Investment man sich letztlich entscheidet, hängt jedenfalls stark von der persönlichen Lebens- und Finanzplanung bzw. vom Liquiditätsbedarf ab. Aber auch Risiken sollten im Auge behalten werden. Etwa, dass die von den Anbietern kommunizierten Prognoserechnungen zu optimistisch sind und in der Realität nicht halten. Das wohl größte Risiko ist jedoch sicherlich – egal, ob mit Anlage- oder Vorsorgewohnung oder Bauherrenmodell – ein längerer Leerstand. Dementsprechend wichtig ist es, bei Investmententscheidungen Wohnprojekte ins Auge zu fassen, die am Markt als attraktiv wahrgenommen werden.

Qualität wesentlich für Wertsicherung

„Die Qualität der Immobilie ist ein wesentlicher Faktor für die Wertsicherung“, erklärt Pinter. Er verweist auf ein aktuelles wohninvest- Projekt in der O’Brien-Gasse 50 im 21. Wiener Gemeindebezirk, an dem sich interessierte Ärzte mittels Bauherrenmodell beteiligen können. In einem Gründerzeithaus werden dort 15 Wohneinheiten geschaffen. Indem man auf hohe Bauqualität achte, sorge man nämlich letztlich für eine bessere Vermietbarkeit. Dazu gehöre – neben einer guten Infrastrukturlage – auch die Verwendung nachhaltiger Energieträger wie Fernwärme sowie die Anpassung an zeitgemäße Wohnbedürfnisse. So hätten alle Wohnungen familiengerechte und Homeoffice-taugliche Grundrisse sowie Außenflächen wie Balkone oder Terrassen.

Im Marina Tower, der von Buwog und IES Immobilien im 2. Bezirk nahe der U2-Station „Donaumarina“ realisiert wird und kurz vor der Fertigstellung steht, wurden viele der rund 500 Wohneinheiten als Vorsorgewohnungen verkauft. Wer noch zuschlagen möchte, sollte sich beeilen, denn das spannende Projekt ist nahezu vollständig verkauft. Mit einer Höhe von 140 Metern ist der Marina Tower nicht nur der größte Wohnturm Wiens, sondern auch ganz Österreichs. Allerdings nur noch bis 2024. Dann werden sich die 180 Meter hohen Danubeflats mit ihren 500 Eigentumswohnungen, die bei den ehemaligen Cineplexx-Kinos neben der Reichsbrücke entstehen, mit diesem Titel schmücken können.

Insgesamt 138 freifinanzierte Eigentums- und Vorsorgewohnungen entstanden wiederum im kürzlich fertiggestellten ARE-Projekt „Poldine und Selma am Park“ im Stadtentwicklungsgebiet „Am Park“ in Floridsdorf. Auch hier verläuft der Verkauf gut. Für eine gute Vermietbarkeit sollte nicht zuletzt auch das großzügige Grünraumkonzept sorgen: Die vier Baukörper sind in große, parkartige Grünflächen eingebettet, die die Bewohner nutzen können. Ganz zu schweigen von den privaten Freiflächen, zu denen Terrassen, Balkone und Eigengärten gehören.

Neues Stadtquartier am Rosenhügel

Etliche Wohnungen für Vorsorge- bzw. Anlagezwecke entstehen unter tatkräftiger Beteiligung der ARE auch im Stadtquartier Wildgarten, das auf einem elf Hektar großen Areal am Rosenhügel im 12. Bezirk bis 2023 realisiert wird. Der Developer zeichnet dort für 14 von insgesamt 22 Bauplätzen verantwortlich und wird 730 Miet- und Eigentumswohnungen errichten. Im gesamten Stadtquartier sollen dann 2.300 Menschen in 1.100 Wohneinheiten leben. Wie auch die zuvor beschriebenen Projekte bietet der Wildgarten alles, was ein attraktives Anlageprodukt ausmacht: kleine Wohnungsgrößen, gemeinsam nutzbare und private Grün- und Außenflächen, eine gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung sowie nahe Freizeitangebote, wie das Hietzinger Bad und Schloss Schönbrunn.

Zuletzt merkten Kritiker an, dass aktuell zu viele Wohnungen in Wien gebaut werden, die nicht den Bedürfnissen des Marktes entsprechen – sprich: für weniger attraktive Lagen zu ambitionierte Mietpreise verlangen. Dass sich das nachhaltig auf das Preisniveau in der Bundeshauptstadt auswirken wird bzw. hohe Leerstände drohen, glauben Immobilienexperten nicht. Für Neumann scheint mit der richtigen Wohnung der Werterhalt – natürlich abhängig von gewissen Faktoren wie Preis, Lage, Infrastruktur und der damit verbundenen nachhaltigen Vermietbarkeit – aufgrund des Bevölkerungszuwachses in den Ballungszentren gesichert zu sein.

pb

fotoS: wohninvest, re/max, zoom Vp.at, valuita gmbh, schreinerkastler, kurt hoerbst