PRAXEN & IMMOBILIEN |  Ordinationsmiete

Der Weg zu einer neuen Praxis ist steinig geworden. Mitunter hören Ärzte schon bei der Terminvereinbarung mit dem Makler: „Sie planen hier Ihre Ordination? Da muss ich Ihnen leider absagen. Der Vermieter will kei- ne Ärzte als Mieter. Nehmen Sie es nicht persönlich. Es geht ja nicht gegen Sie.“ Eigentlich sollte sich jeder Vermieter über einen Arzt als Mieter freuen, gelten doch Ärzte, egal welcher Fachrichtung, als äußerst boni- tätsstarke Zielgruppe und pünktliche Zahler. Dies galt zumindest bis 1.September 2012. Mit diesem Datum fiel die Vorsteuerabzugsberechtigung bei Vermietung an Ärzte weg. Diese Neuerung bedeutet für den Ver- mieter beziehungsweise dessen Hausverwaltung nicht nur einen erheblichen Kostennachteil durch den teil- weisen Verlust des Vorsteuerabzuges, zum Beispiel bei Großreparaturen, sondern auch eine zusätzliche jährliche Arbeitsbelastung durch die komplizierte Auseinanderrechnung. Kein Wunder also, dass sich die Bereitschaft, Räumlichkeiten an Ärzte für Ordinationszwecke zu vermieten, deutlich verringert hat.

Damit hat sich die Suche nach geeigneten Immobilien erheblich erschwert – und ist vor allem zeitintensiver geworden. „Viele Ärzte unterschätzen den Zeitaufwand für die Suche und gehen auch schlecht vorbereitet an die Sache heran“, berichtet Ing. Alexander Koubele, Geschäftsführer der Uniplan Medizintechnik Ge- s.m.b.H. & Co KG, aus der Praxis. Am besten sei es, so Koubele, alle Abläufe in der Ordination zu erfassen und ein Nutzungskonzept zu erstellen. „Daraus ergeben sich automatisch die baulichen Erfordernisse, wie Anzahl und Anordnung der Räume.“ Mitunter muss aber auch in den sauren Apfel gebissen werden und eine nicht ganz ideale Immobilie angemietet werden, die dann in Eigenregie – und in der Regel auf eigene Kosten – umgebaut werden muss. Die Bereitschaft der Vermieter, sich finanziell an den Umbauarbeiten zu beteiligen, hält sich erfahrungsgemäß in Grenzen. Daher kommt der Auswahl der Immobilie entscheidende Bedeutung zu. Denn ein Umbau kann ganz schön ins Geld gehen.

Barrierefreiheit wichtig

Bevor es aber an die bauliche Analyse geht, muss geklärt werden, ob in den anzumietenden Räumlichkeiten der Betrieb einer Ordination rechtlich – Stichwort Widmung – möglich ist. Ohne Barrierefreiheit geht gar nichts: Jede Arztpraxis ist ein öffentlich zugängliches Gebäude und muss als solches den OIB-Richtlinien des Österreichisches Institut für Bautechnik entsprechen. Dazu gehört zum Beispiel, dass die sanitären Ein- richtungen von Rollstuhlfahrern ohne fremde Hilfe genutzt werden können und keine Stufen oder sonstige Hindernisse vorhanden sind. Aus Sicht auf die baulichen Voraussetzungen bedeutet Barrierefreiheit, dass alle Räumlichkeiten stufenlos erreichbar sein müssen, sind Stufen vorhanden, müssen diese entweder durch eine Rampe, einen Lift, einen Treppenlift oder durch eine Hubplattform überbrückt werden. Zudem müssen Liftanlagen und Türen – auch jene in der Ordination – den OIB-Richtlinien entsprechen. Neben ei- ner Behindertentoilette muss zumindest eine Umkleidekabine so ausgestaltet werden, dass sie für Men- schen im Rollstuhl benutzbar ist. Eine Ordination muss mindestens über einen separaten Anmeldebereich, einen Warteraum, einen Behandlungsraum, sanitäre Anlagen für Personal und Patienten, einen Lagerraum und einen Bürobereich oder ein separates Büro verfügen. Sollen Eingriffe in der Ordination durchgeführt werden, greifen zudem die Bestimmungen der Hygiene-Verordnung.

Maximale Diskretion

In einer Ordination wird maximale Diskretion gewünscht. Deshalb muss garantiert werden können, dass kein Wort aus den Behandlungs- und Besprechungsräumen nach außen dringt. Das ist ein Kriterium, das vor al- lem bei der Suche in einem Altbau zu berücksichtigen ist. Mehrere Behandlungsräume ermöglichen es, eini- ge Patienten gleichzeitig zu behandeln, sodass zum Beispiel eine Infusion nicht den Betrieb aufhält und der Warteraum gleichzeitig entlastet wird. Da Patienten bei Privatärzten, Fachärzten, Psychologen und Thera- peuten meist einen Termin vereinbaren, können Ordinationen mit kleinen Warteräumen und Anmeldungsbe- reichen gewählt werden, die sich auch im selben Raum befinden können. Ist es nicht möglich, mehrere Pati- enten gleichzeitig zu behandeln, reicht ein einzelner Behandlungsraum aus.

mn